外国人はベトナムで不動産を購入できる? 2026年完全ガイド

はい、外国人はベトナムで合法的に住宅用不動産を購入し所有することができます。そして2025年1月1日に同国の不動産法制が大幅に改正されて以降、そのルールはこれまでになく明確になりました。あなたがホーチミン市在住の駐在員であれ、サイゴンのマンションに注目している海外投資家であれ、本ガイドでは、2026年において何を購入でき、何を購入できないのか、そして所有枠・所有期間・各種手続きがどのように機能するのかを正確に解説します。

これは外国人購入者向けの一般的な情報であり、法的・税務上のアドバイスではありません。署名する前に、必ずベトナムの有資格弁護士および公証人にあなた個別の状況を確認してください。

はい、外国人はベトナムで住宅を所有できます — ただし特定の種類に限ります

外国人個人は、政府認可の商業住宅プロジェクト内であればマンションや一戸建てを購入できますが、土地使用権を直接保有することはできません。 これが理解すべき最も重要な区別です。

ベトナムの法的枠組みは、いずれも2025年1月1日に施行された2つの法律、すなわち住宅法2023と土地法2024に基づいており、政令95/2024/ND-CPのような施行細則がこれを支えています。これらのルールのもと、対象となる外国人は以下を所有できます。

• 認可済みの商業プロジェクト内のコンドミニアム住戸(マンション)
• それと同じ認可済みプロジェクト内の一戸建てヴィラおよびタウンハウス

一方でできないのは、更地、農地、または独立した区画を購入し、ベトナム国民と同じように「土地使用権」を保有することです。ベトナムでは、すべての土地は技術的には国家が所有し、国民を代表して管理されているため、ベトナム国民ですら西洋的な意味でのフリーホールド(完全所有権)の土地ではなく土地使用権を保有しています。外国人については、法律はさらに一歩進みます。あなたが所有するのは建物または住戸であり、その下の土地は国家に帰属したままです。実務上、これは住宅そのものに対する長期リースホールドのように機能します。不動産の種類ごとの詳細は、外国人は土地を所有できるか？と外国人はヴィラ・一戸建てを買えるか？を参照してください。

つまり、認可プロジェクトの外でベトナム人個人オーナーから住宅を購入する個人間売買は、原則として外国人購入者には開かれていません。法的な道筋は、外国人所有が認可されたプロジェクト内で住戸を販売するデベロッパーを通じて進みます——ただし外国人が中古(転売)マンションを買う場合の注意点には知っておくべき論点があります。

ホーチミン市のどの開発物件が認可済みで、現在外国人購入者に販売されているかを知りたい場合は、当社の現在の物件リストをご覧いただくか、Happy Landの仕組みについてをお読みください。

ベトナムには合法的に入国していなければなりません — そしてそれが唯一の入国要件です

購入資格を得るために、外国人個人はベトナムに合法的に入国し、入国スタンプ付きの有効なパスポートを保有していればよいだけです。 最低居住期間も、就労許可の要件も、特別な投資家ビザもありません。

住宅法2023とその指針によれば、個人に対する資格基準は意図的に低く設定されています。

• 有効な外国パスポート
• ベトナムへの合法的な入国を証明するもの(パスポートの入国スタンプ)
• 外交特権または領事特権による免除の対象でないこと

観光客、出張者、リタイア層、長期居住者のいずれも、合法的に入国していれば資格を得られます。住戸を所有するためにベトナムにフルタイムで居住する必要はありません。とはいえ、所有権証明書の手続きの際に公証人および発行機関が確認するため、入国と資金に関する記録はきちんと保管しておくべきです。

外国の組織(企業、支店、駐在員事務所、外資系ファンド)も住宅を所有できますが、その保有期間は下記の個人向け50年ルールではなく、投資登録証明書の有効期間に連動します。その方法は法人名義での購入(所有ストラクチャー)を参照してください。

コンドミニアムの30%枠と1行政区あたり250戸の上限

外国人購入者は、1棟のコンドミニアム内の住戸を合計で30%まで、また人口およそ1万人(ほぼ1つの行政区)のエリア内で一戸建て住宅を250戸までしか所有できません。 これらの上限は、どの地域においても外国人所有を少数派にとどめるよう設計されています。

2つの所有枠を実務上どう分解できるかは以下のとおりです。

不動産の種類	外国人所有の上限	備考
コンドミニアム棟内のマンション	1棟あたり総戸数の最大30%まで	共通基壇の上に複数の棟が建つ複合施設では、30%は各棟ごとに適用
一戸建て住宅(ヴィラ/タウンハウス)	人口約1万人のエリアあたり最大250戸まで	1つの行政区内に複数プロジェクトがある場合、単一プロジェクトは原則としてその住宅戸数の約10%が上限

30%という数字は棟単位の上限であり、プロジェクト単位ではありません。複数のタワーを持つ大規模開発では、各タワーの最大30%まで外国人に販売できます。ある棟が30%の上限に達すると、他のタワーにまだ余裕があっても、その棟ではそれ以上の外国人への販売は認められません。だからこそ、住戸を選ぶ際には空き状況が重要になるのです。枠の仕組みの詳細は外国人所有30%枠の解説にあります。

ここで販売代理店と組むことが効いてきます。Happy Landは各プロジェクトの外国人枠の残戸数を追跡しているため、特定のマンションを気に入ってしまう前に、その棟にまだ余裕があるかどうかを一目で確認できます。当社のお問い合わせページから、どのプロジェクトについてもリアルタイムの枠状況の確認をご依頼いただけます。

所有期間は50年 — 1回のみ更新可能

外国人個人の所有権は、所有権証明書が発行された日から50年間有効で、さらに最長50年を1回のみ更新できます。 これは外国人購入者の標準的な期間であり、長期かつ安定した所有権を持つベトナム国民との主な違いです。この期間が利用・更新・転売にどう影響するかは50年借地権の解説で詳しく解説しています。

明確に理解しておくべきいくつかのポイントがあります。

• 50年のカウントは、建設完了日や購入契約の署名日ではなく、証明書が発行された日から始まります。
• この期間は現行法のもとで1回更新可能であり、実務上は最長100年という見通しが得られます。
• 期間満了前にベトナム国民または資格を持つベトナムの組織に売却した場合、買主は通常、長期かつ安定した形で不動産を取得します。50年という制限は外国人所有の特徴であって、不動産そのものの特徴ではありません。
• 別の資格ある外国人に売却した場合、その買主は新たな50年ではなく、当初の50年期間の残りを引き継ぎます。

ほとんどの購入者にとって、50年プラス更新という見通しは、居住目的にも投資の出口計画にも十分すぎるほどです。The Global City、Eaton Park、The Metropole Thu Thiemといったトゥーティエムや2区のプレミアムプロジェクトは、いずれもこの枠組みのもとで外国人購入可能な住戸を販売しています。

最初から転売価値を考えておくのは賢明です。出口のタイミングや、外国人オーナーにとってどのプロジェクトが最も価値を維持しやすいかについてご相談されたい場合は、当社チームまでお問い合わせください。

ベトナム人と結婚している場合? 権利が大幅に広がります

ベトナム国民と合法的に結婚している外国人は、50年という外国人向けの期限に縛られるのではなく、ベトナム国民と同じ長期かつ安定した形で不動産を保有できます。 これは改正法のなかでも、国際結婚家庭にとって最も価値ある規定のひとつです。

土地法2024および住宅法2023のもとでは、ベトナム国民とその外国人配偶者は、未婚の外国人個人よりも強い権利を持つ世帯として認められます。実務上、これは次のようなことを意味し得ます。

• 50年の上限ではなく、長期の所有保有期間
• ベトナム人配偶者と共有で保有する不動産へのより広いアクセス
• ベトナム人配偶者の名義を通じた土地使用権へのよりシンプルな道筋

具体的な権利の構成は、名義の保有方法やあなた個別の事情によって異なります。だからこそ、これはまさに、購入前にベトナムの不動産弁護士にあなたのケースを精査してもらうべき状況です。メリットは現実のものですが、書類は初日から正しく整える必要があります。詳しくはベトナム人配偶者がいる外国人の購入を参照してください。繰り返しになりますが、これは一般的な情報であり、法的アドバイスではありません。

「ピンクブック」: あなたの所有権の証明

あなたの法的な所有権の証明は、ベトナム人購入者が「ピンクブック」(Sổ Hồng)と呼ぶ証明書であり、そこには所有者、不動産、所有期間が記録されます。 土地法2024の施行以降、ベトナムは従来の「ピンクブック」(住宅所有)と「レッドブック」(土地使用権)を、土地使用権および土地付属資産所有権証明書という単一の証明書に統合しました。もっとも、日常会話では誰もが今なおこれをピンクブックと呼んでいます。ピンクブック(Sổ Hồng)の基礎、そして2025年の統合で証明書がどう変わったかは2025年の新しい土地・住宅証明書を参照してください。

外国人購入者の場合、証明書には通常以下が記載されます。

• 住戸の所有者としてのあなたの氏名
• 具体的な不動産およびプロジェクト
• 50年の所有期間とその開始日
• その期間内におけるあなたの完全な法的権利 — 住戸に居住し、賃貸に出し、売却し、贈与し、または遺贈する権利

あなた個人の証明書が発行されるまでは、デベロッパーとの売買契約書と支払い領収書が所有権の主要な証拠となります。信頼できるデベロッパーと適切な公証手続きがここであなたを守ってくれます。これも、非公式な取り決めではなく認可済みプロジェクトを通じて購入すべきもうひとつの理由です。Vinhomes Grand Park、Masteri Grand View、The Privé、Lumière Riversideといった実績ある開発物件は、いずれも証明書発行段階に達すれば、資格を持つ外国人オーナーにピンクブックを発行します。

購入できない場所: 国防・治安区域

外国人は、国境地帯、軍用地、特定の機微な行政区域など、国防および治安のために指定されたエリアでの不動産所有を禁じられています。 これらの区域は政府によって定められており、その内側に位置するプロジェクトは、そもそも外国人所有の認可が下りません。

実務上、この制限が一般的な購入者に影響することはまれです。なぜなら、ホーチミン市の主要な商業住宅プロジェクト — トゥーティエム、2区、9区/トゥードゥック、7区、および類似の都市部 — は、国防・治安区域から十分に離れた場所にあるからです。この保護は認可プロセスに組み込まれています。もしあるプロジェクトが外国人所有認可済みの開発物件リストに掲載されていれば、それはすでにこのハードルをクリアしています。とはいえ、これも頭金を支払う前にプロジェクトの外国人購入可否ステータスを確認すべきもうひとつの理由です。当社では物件ページに掲載するすべての物件についてこれを確認しています。

外国人ができること・できないこと: 早わかり一覧

できること	できないこと
認可済み商業プロジェクト内のマンションを購入する	更地・農地・独立した区画の土地を購入する
認可済みプロジェクト内のヴィラ/タウンハウスを購入する	個人として土地使用権を直接保有する
50年間所有する(1回更新可能)	1棟あたり30%のコンドミニアム枠を超える
住戸を賃貸に出す・売却する・贈与する・相続させる	国防/治安区域で購入する
ベトナム国民と結婚している場合は長期の保有期間を持つ	政府認可プロジェクトの外で購入する

契約する前にプロジェクトの外国人枠を確認する方法

頭金を入れる前に、必ず2つのことを確認してください。プロジェクトが外国人所有を認可されていること、そしてその特定の棟が30%枠のもとでまだ余裕があることです。 法的に登録できない美しい住戸には価値がなく、人気のタワーの枠はすぐに埋まってしまいます。

実務的なチェックリスト:

1. プロジェクトが外国人所有認可済みリストに掲載されているか確認する。
2. プロジェクト全体ではなく、対象の棟の外国人枠の残りを確認する。
3. 住戸が国防・治安区域内にないことを確認する(認可済みプロジェクトはすでにそうではありません)。
4. ベトナムの弁護士に売買契約書を精査してもらう。
5. 正しく公証し、証明書発行段階に備えてすべての支払い記録を保管する。

Happy Landはステップ1から3をあなたに代わって処理し、プロジェクトごとの外国人枠の残戸数を表示します。そのため、あなたは書類を追いかけるのではなく、住まい選びにエネルギーを注ぐことができます。

まとめ

外国人は2026年において、間違いなくベトナムで不動産を購入できます。そして住宅法2023と土地法2024により、ルールは数年前よりも明確で安心できるものになりました。覚えておくべき要点は次のとおりです。購入できるのは認可済み商業プロジェクト内のマンションや一戸建てであること、所有期間は50年(1回更新可能)であること、外国人購入者は1棟あたり30%の上限を共有すること、ピンクブックを受け取ること、更地は購入できないこと、そしてベトナム国民との結婚が長期所有を可能にすること。プロジェクトの認可と枠を最初から正しく押さえ、あなた個別のケースについては有資格弁護士に頼れば、その手続きは多くの駐在員が想像するよりはるかにシンプルです。

ホーチミン市で外国人購入可能な住まいを見つける準備はできましたか? 当社の確認済みプロジェクトを見るか、Happy Landチームにお問い合わせいただき、本日リアルタイムの外国人枠の空き状況をご確認ください。