外国人がベトナムでマンションを購入する方法：7つのステップ（2026年版）

外国人がベトナムでマンションを購入するのは、多くの新参者が思うよりも分かりやすいものですが、その手続きは母国での購入とは異なる特定の手順に沿って進みます。本ガイドでは、最初の予約から所有権証明書の受領まで、7つの段階すべてを、計画にあたって押さえておくべき実務的・金銭的な実情とともに解説します。

本記事は購入を検討している方向けの一般的な情報であり、法的・税務的助言ではありません。ベトナムの不動産法は2023年住宅法、2024年土地法、2023年不動産事業法によって規律されており、いずれも2025年から施行されています。資金を投じる前に、必ず有資格の弁護士および税務アドバイザーに具体的な内容を確認してください。

結論：外国人はピンクブックで終わる7ステップの道のりで購入する

外国人はベトナムの認可された商業デベロップメント（分譲開発物件）のマンションを合法的に購入でき、その購入は明確な7ステップの手続き、すなわち予約、手付金、売買契約（SPA）への署名、進捗払い、引き渡し、そして最後にピンクブックの発行、という流れで進みます。 実際に取得するのは、その住戸に対する50年・1回更新可能な所有権で、「ピンクブック」と一般に呼ばれる証明書にあなたの名前で登録されます。

これ以降のすべてを左右する事実が2つあります。第一に、外国人所有は1棟あたりの戸数の30%までに制限されているため、その物件にあなたが使える枠が残っている必要があります。第二に、外国人は原則として現地の住宅ローンを利用できないため、現金、またはベトナム国外で手配した資金で購入する計画を立てるべきです。どちらも以下で詳しく解説します。

外国人枠がまだ残っている棟を真っ先に確認したい場合は、当社チームがリアルタイムの空き状況をお調べします。ご予算とスケジュールをお知らせいただければ、対象となる住戸を絞り込んでご提案します。

ステップ1：予約 — 希望する住戸を確保する

手続きはまず予約から始まります。書類を準備する間、特定の住戸を市場から外しておくために、少額の返金可能な仮押さえ金を支払います。 予約はまだ拘束力のある購入ではありません。通常は短い期間（多くは1〜2週間）、住戸・価格・支払いスケジュールを固定し、デベロッパーが他の購入者にその住戸を提供しないようにします。

予約の前に最も重要なチェックは、外国人枠です。1棟の戸数の30%を超えて外国人が所有することはできないため、その特定の住戸が対象であり、枠がまだ残っていることを書面で確認しなければなりません。信頼できる販売代理店は、あなたの資金を受け取る前に、デベロッパーの外国人所有登録簿と照合してこれを確認します。これはまさに、当社がThe Global CityやEaton Parkなどの物件で住戸を推奨する前に行うデューデリジェンスそのものです。

予約の領収書は保管してください。そこには合意された価格と条件が記録されており、これに続く手付金の基礎となります。

ステップ2：手付金 — 購入を確約する

進めると決めたら、手付金契約に署名し、手付金を支払います。2023年不動産事業法に基づき、この手付金は未完成住戸の場合、マンション総額の5%を超えることはできません。 この5%上限は購入者を保護する比較的新しい制度で、物件が法的に販売可能と認められる前にデベロッパーが集められる金額を制限することを目的としています。

手付金契約には、すでに主要な商業条件、すなわち最終価格、支払いスケジュール全体、引き渡し予定日、いずれかの当事者が撤回した場合の取り扱いが盛り込まれているはずです。キャンセル条項と違約金条項は注意深く読んでください。標準的な手付金の構成では、正当な理由なくあなたが離脱した場合、通常は手付金を没収され、一方デベロッパーが引き渡しを履行できなかった場合は、通常それを返還したうえで違約金も支払うことになります。

この段階で、ベトナム語を話す弁護士に書類をレビューしてもらう価値があります。費用は購入額に比べればわずかであり、不利な条件がSPAの署名で固まってしまう前に見抜くのに適したタイミングです。

ステップ3：SPAへの署名 — あなたの中核となる所有権書類

売買契約（SPA）は、あなたの所有権を定める中心的な法的契約であり、これに署名することで手付金が確約された購入へと変わります。 新規開発物件の場合、SPAはデベロッパーと直接署名します。SPAはベトナム語と英語の二言語であるべきで、紛争時には通常ベトナム語版が優先されます。

完備したSPAには、住戸の詳細（正確な面積、階数、間取り、仕上げ仕様）、総額と含まれる内容、施工マイルストーンに連動した分割払いスケジュール全体、引き渡し期限、保証条件、そしてあなたのピンクブックを申請するデベロッパーの義務が明記されます。また、その住戸が外国人所有枠の範囲内にあることも明確に記載されるべきです。

SPAには、有効なパスポートとベトナムへの合法的入国を証明するもの（入国スタンプまたはビザ）が必要です。書類の全リストはステップ7で詳述します。すでに支払った手付金は、スケジュール上、購入代金の最初の一部として充当されます。

この段階の前に適切な物件を選ぶことは極めて重要です。SPAの条件はデベロッパーによって異なるからです。当社はVinhomes Grand ParkやThe Metropole Thu Thiemなどの選択肢を並べて比較するお手伝いをします。何かに署名する前に、ぜひご相談ください。

ステップ4：進捗払い — そして住宅ローンの実情

SPAの後は、残額を施工の進捗に連動した分割払いで支払います。ここで外国人購入者は資金調達の現実、すなわち原則としてベトナムの住宅ローンは組めないという事実に向き合わなければなりません。 法律は、購入者を保護するために未完成物件の支払いを構成しています。手付金を含む最初の支払いは、契約価格の30%を超えることができません。その後の支払いは、実際の施工進捗に沿ったものでなければなりません。

占有前には明確な上限があります。ほとんどのデベロッパーでは、引き渡し前の支払い総額は契約額の70%を超えることができません。重要な点として、売主が外資系デベロッパーの場合、この上限は引き渡し前で50%に下がります。残額は引き渡し時またはその前後に支払われ、最後の少額部分はピンクブックが発行されるまで留保されることがよくあります。

資金調達については現実的に考えてください。大半のケースでは、ベトナムの銀行は、合法的居住資格・労働許可証・現地で得た収入のない外国人には融資しません。外国人所有の不動産に対して住宅ローンを実行（強制執行）するのは法的に不確実だからです。ベトナムで営業する一部の国際銀行（スタンダードチャータード、シンハン、HSBCなど）は駐在員の案件に比較的慣れており、現地での結びつきが強い少数の外国人は、おおよそ8%のキャンペーン金利（その後9〜11%に上昇）でローンを確保しています。しかし、ほとんどの購入者にとって確実な方法は現金、または母国で手配した資金です。融資元が書面であなたの適格性を確認済みでない限り、購入は現金取引として計画してください。

支払い段階	内容	価格に占める一般的な割合
予約	住戸を確保	少額・返金可能
手付金	購入を確約（法定上限）	5%まで
最初の分割払い（手付金含む）	SPA署名	30%まで
進捗払い	施工に連動	引き渡し前は合計70%まで（外資系デベロッパーは50%）
引き渡し残額	占有開始	残額の大部分
ピンクブック留保分	所有権登録時に支払い	最後の少額%

数値は法定上限および一般的な市場慣行です。実際のスケジュールはSPAで定められます。

ステップ5：引き渡し — マンションの占有を開始する

引き渡しとは、デベロッパーが完成・検査済みのマンションを引き渡し、あなたが残額の大部分を支払う瞬間です。 引き渡しを受け入れる前に、SPAに記載された仕上げ仕様と照らし合わせて入念な検査（スナッギング検査と呼ばれることが多い）を行ってください。壁、床、配管、電気設備、窓、家電製品を確認し、すべての不具合を写真で記録します。

問題が見つかった場合は、引き渡し議事録にそれらを列挙し、デベロッパーに是正を求めてください。不具合が修正されるまで、そして最終的にはピンクブックが発行されるまで、価格の最後の少額部分を留保するのが一般的な慣行です。住戸が契約した内容と一致するまで、引き渡し受領にサインするよう急かされても応じる必要はありません。

引き渡し時には通常、マンション維持積立金も精算します。これはマンション価額の2%にあたる義務的な負担で、建物の維持管理に充てられます。あわせて、登録手数料や、提示価格にまだ含まれていないVAT（付加価値税）についての取り決めも行います。表示価格に含まれている費用と、その上に上乗せされる費用が正確にどれかを、売主に明確にしてもらいましょう。

ステップ6：税金・手数料の精算とピンクブックへの道

所有権を登録するには、クロージング費用を精算します。主なものは0.5%の登録手数料、加えて（まだ含まれていなければ）VATと2%の維持積立金です。 デベロッパーから購入する新築マンションの場合、価格の建物部分に10%のVATがかかることがあり、しばしば別途見積もられるため、提示された価格がVAT込みかどうかを確認してください。

心強いことに、外国人はベトナム国民と比べて追加の譲渡税を払うことはありません。手数料の構造は同じです。予算は保守的に組んでください。広告価格に何が含まれているかによって、VATと維持積立金が上乗せされると、クロージング費用の総額は低い一桁%からおおよそ10〜14%まで幅があります。最初から購入計画にこれを織り込み、不意を突かれないようにしましょう。

税の取り扱いは変わる可能性があり、あなたの具体的な取引に左右されます。完了前に、現行の税率とあなたの義務をベトナムの税務アドバイザーに確認してください。

ステップ7：ピンクブックの発行 — 所有権を手にする

最後のステップはピンクブック、すなわち「土地使用権および土地付着資産所有権証明書」の発行で、これがあなたの法的な所有権の証明となります。 ほとんどの未完成物件の購入では、デベロッパーがあなたに代わって地方土地当局に申請を提出し、公証済みのSPA、支払い領収書、あなたのパスポートと入国スタンプ、枠遵守の確認書を添付します。当局はすべてを検証したうえで、あなたの名前で証明書を発行します。

辛抱強く待ってください。ピンクブックの発行は、物件や当局の処理状況によって、数か月、時には1年以上かかることがあります。証明書上のあなたの名前は、発行日から50年間の外国人所有期間を反映しており、さらに50年間、1回更新できます。証明書の原本は安全に保管してください。売却、正式な賃貸、または不動産を承継する際に必要になります。

手続き全体で提出を求められる書類は次のとおりです。有効なパスポート、合法的入国を証明するもの（入国スタンプまたは有効なビザ）、署名・公証済みのSPA、そして全支払い領収書です。Masteri Grand View、The Privé、Lumiere Riversideなどの一部の物件には、所有権申請を効率的に処理する体制の整ったデベロッパーチームがあり、これが物件選びが重要な理由の一つです。

リサーチから行動へ移る準備はできましたか。候補リストをお送りいただければ、ステップごとにご案内します。または現在の物件リストを閲覧して、今日どの物件に外国人枠があるかをご確認ください。

まとめ

外国人がベトナムでマンションを購入することは、明確に定義された7つのステップの旅です。住戸を予約し、5%を上限とする手付金を支払い、二言語のSPAに署名し、施工に連動した進捗払いを行い（最初の分割払い30%、引き渡し前70%／50%の上限あり）、検査のうえで引き渡しを受け、税金・手数料を精算し、そしてピンクブックを受け取る、という流れです。計画にあたって押さえるべき2つの実情は、外国人枠（1棟の30%まで）と資金調達（現地の住宅ローンが外国人に届くことはまれなので、現金を前提とする）です。これらを正しく押さえ、二言語のSPAを用い、有資格の弁護士と税務アドバイザーに頼れば、この手続きは本当に身近なものになります。当社の理念や取り組み方について詳しくは会社紹介をご覧いただくか、物件ページで物件探しを始めてください。