外国人によるベトナム不動産の相続・贈与(2026年版)

ベトナムでマンションを所有する外国人が亡くなったとき、あるいは海外の親族にそれを贈与したいと考えたとき、最初に出てくる疑問は「税金はいくらか？」であることはまずありません。それは「相続人は本当にこの物件を保有し続けられるのか？」という問いです。正直に答えるなら「保有できる場合もあり、たとえ保有できなくても、その価値を失うことはほぼない」というものです。本ガイドでは、2026年において外国人にとってベトナムの住宅用不動産の相続・贈与が実際にどう機能するのか、誰が名義を取得できるのか、そしてルールの枠外にいる相続人が現れたときに何が起こるのかを、正確に解説します。

これは外国人の買い手・投資家向けの一般的な情報であり、法的・税務的な助言ではありません。「外国的要素」を含む相続は、ベトナム法の中でも最も書類が多い分野の一つであり、結果はあなた個人の具体的な事情によって変わります。行動する前に、必ず資格を持つベトナムの公証人または弁護士に確認してください。

外国人は不動産を相続・贈与で受け取れる — ただし所有には条件がある

外国人はベトナムの住宅の相続人または贈与の受取人として指定され得ますが、名義を取得できるのか、それとも金銭的価値のみを受け取るのかは、その人が所有資格を満たすかどうかによって決まります。 住宅法2023(2024年8月施行)の下で、外国人個人は、対象となる商業開発プロジェクト内の住宅用住宅を、購入、リース購入、贈与による受領、相続、所有することができます。ただし土地そのものは決して所有できず、プロジェクト外の土地も決して所有できません。住宅の購入を規律するのと同じ資格審査が、相続や贈与の受領も規律します。

構造的な制限が2つ重要です。第一に、1棟のコンドミニアム建物における外国人所有は全戸数の30%を上限とし、外国人が保有する戸建住宅(ヴィラ、タウンハウス)は人口換算で1ワードに相当する区域内で250戸を上限とします。第二に、外国人所有の住宅には、証明書(「ピンクブック」)の発行日から50年の所有存続期間が付され、1回延長できます。相続や贈与によってこの期間がリセットされることはありません。相続人は新たな50年ではなく、残りの存続期間を引き継ぎます。

まだ何を購入するか検討中であれば、ベトナム不動産・外国人向けガイドおよび詳しい外国人向けの購入プロセスで、署名する前に枠と50年の存続期間がどのように確認されるかを解説しています。当社のチームは、どの住戸についても外国人枠を事前にスクリーニングできますので、お問い合わせページからご連絡ください。

「価値を享受する」ルール:資格のない相続人が手ぶらで終わることがめったにない理由

外国人の相続人または贈与の受取人が、建物の外国人枠が満杯である、物件が国防・治安区域内にある、あるいはその人が単に所有資格のある個人ではないという理由でその住宅を合法的に所有できない場合、ベトナム法は名義の代わりに金銭的価値を受け取ることを認めています。 これは、このテーマ全体の中で最も重要であり、最も誤解されている点です。

実務上、資格のない相続人には、認められた3つの道があります。

状況	相続人がとれる対応
相続人が所有資格を満たす	証明書を自分名義で登録し、残りの存続期間にわたり住宅を保有する
相続人が資格を満たさない(枠が満杯、治安区域、資格のない人物)	住宅を売却する(または売却を委任する)ことで正味の代金を受け取る
相続人は資格を満たさないが、家族内に残したい	所有資格のある人へ住宅を贈与・譲渡する

したがって、非居住の外国人の子が亡き親のホーチミン市のマンションを相続する場合、建物がすでに30%の外国人上限に達していても、その資産を「失う」わけではありません。その子はその価値を受け取る権利を有し、通常はその住戸を売却して(多くの場合、枠の制約を受けないベトナム人の買い手へ)現金化し、その代金を海外へ送金できます。この保護原則は、近年のすべての住宅法を通じて引き継がれており、2026年現在も有効です。

海外在住ベトナム人(越僑)は、いまやはるかに強い権利を持つ

土地法2024が2025年1月1日に施行されて以降、海外在住ベトナム人は、一般の外国人とは大きく異なる、はるかに有利な扱いを受けています。 あなたが海外在住のベトナム国民(有効なベトナムのパスポートを保有)であれば、いまや国内のベトナム国民とほぼ同等の土地使用権・住宅の権利を持ちます。すなわち、30%/250戸の枠も50年の存続期間もなしに、土地使用権を受領、譲渡、抵当設定、相続、贈与することができます。

ベトナム国籍を失ったベトナム系の人も前進しました。住宅用の土地使用権およびそれに付随する住宅を相続でき、適法な相続人から贈与された住宅を受け取ることができます。越僑の家族にとってこれは、親が住宅を、価値のみを請求する権利ではなく、本物の、存続期間が無期限の相続として子へ引き継げる場合が多いことを意味します。実務上の関門はベトナム国籍または出自の証明(パスポート、出生証明書、世帯記録)であり、これらは適切に認証されている必要があります。これは早期に確認する価値のある、意味のある計画上の利点です。

実際に誰が相続するのか:遺言か法定相続か

ベトナム法は、有効な遺言によって、あるいは遺言がない場合は民法2015に基づく固定された法定順位によって相続を決定します。そして、ベトナム国内に所在する不動産については、被相続人の国籍にかかわらずベトナム法が適用されます。 この「不動産はその所在地の法に従う」というルール(lex rei sitae)こそが、外国の遺言だけではベトナムのマンションを完全には解決できない理由です。

有効な遺言がない場合、遺産は順位付けされた階層に従って法定相続されます。第1順位は、配偶者、実の親および養親、実子および養子です。第1順位の相続人が存在しない場合に限り、第2順位(祖父母、兄弟姉妹、孫)が相続し、以下同様に続きます。同一順位内では、相続人は均等に分け合います。

きわめて重要な点として、ベトナムは遺留分(留保された相続権)を課しています。たとえ遺言で除外されていても、被相続人の未成年の子、親、配偶者、および労働できない成人の子は、それぞれ法定相続によって受け取るはずだった分の少なくとも3分の2を受け取る権利があります。そして、この保護は海外在住の外国人である相続人にも適用されます。これを無視して海外で作成された遺言は、一部が覆されることがあります。被相続人に対して重大な犯罪を犯した相続人は、完全に資格を失う場合があります(民法2015、第621条)。

これらのルールは上記の外国人所有制限と相互に作用するため、先を見据えて計画する家族は、しばしば遺言を適切な購入の仕組みと組み合わせます。会社概要ページでは、Happy Land が外国人所有者をライフサイクル全体にわたってどう支援するかを説明しています。また、お問い合わせページが、相続に詳しい公証人を紹介してもらう最も早い方法です。

税金:近親者間の相続・贈与は通常非課税

近親者間で相続・贈与される不動産は、ベトナムの個人所得税から原則として非課税です。それ以外のすべての人は、不動産の価値に対して一律10%を支払います。 ベトナムには独立した「相続税」や「遺産税」はありません。代わりに、相続や贈与を受けることは課税対象の個人所得として扱われ、広範な家族向け非課税が設けられています。

不動産についての非課税は、次の間の移転を対象とします。夫と妻、親と子(養子・里子を含む)、義理の親と義理の子、祖父母と孫、兄弟姉妹です。これらの関係以外では、相続・贈与された不動産は、1取引あたり1,000万VNDの基準額を超える部分の**10%**で課税され、相続人名義で資産を登録する際に納付します。

シナリオ	一般的な個人所得税の扱い
配偶者、子、親、兄弟姉妹などが相続するマンション	原則として非課税
同じ近親者へ贈与されるマンション	原則として非課税
近親者以外(友人、パートナー、遠い親族)への不動産	1,000万VNDを超える価値の10%
相続された現金、株式、事業資本 — 家族間であっても	10%(非課税は不動産のみ)

正直な留意点を3つ挙げます。非課税は不動産そのものに適用されます。相続した現金や有価証券は、近親者間であっても10%課税されます。 資格のない相続人が価値を現金化するために住宅を売却する場合、売却に対する個人所得税(一般に譲渡価格の2%)と登録・公証手数料もかかります。そして、あなたの母国が、その国の独自のルールに基づいて相続または送金された資金に課税する可能性があります。ここでの数字は目安となる参考税率であり、見積もりではありません。ベトナム不動産購入の税金・費用の概要をご覧いただき、現行の税率はベトナムの税務アドバイザーに確認してください。

お金を国外へ:売却代金の海外送金

相続したベトナムの住宅を売却した外国人の相続人は、原則として正味の代金を海外へ送金できますが、それは銀行システムを通じて、かつ整った証跡を伴う場合に限られます。 ベトナムの外国為替規制は、税金・手数料が精算され、資金の出所が文書化されていれば、現金化した遺産の価値を海外へ移転することを認めています。銀行は、相続の申告、公証された売買契約、納税完了の証拠、そして当初の購入が適切なルートを通じて行われたことの証明を求めます。

だからこそ、あなたがどう買うかが、相続人がどう手じまいするかに影響します。当初の住戸の代金をオフショアの資金源からベトナムの資本/取引口座へ支払い、すべての領収書を保管しておけば、後の海外送金は容易になります。現金手渡しや書類のない支払いは、何年も後になって問題を生みます。ベトナム不動産からの資金の海外送金に関する当社のガイドで、口座の種類と書類を一段ずつ解説しています。

手続き:外国的要素を含む遺産のための書類と認証

ベトナムで外国がらみの相続を処理することは、認証された書類によって進められる公証手続きであり、書類を間違えれば案件は何か月も止まります。 中核となるステップは次のとおりです。相続する権利を確立し(遺言、または法定相続人の場合は親族関係の証明)、ベトナムで相続申告を公的に公証し、税金・手数料を精算し、そして資格のある相続人の名義で証明書を登録する(資格を満たす相続人がいなければ売却に進む)。

外国人の相続人および外国の書類について、繰り返し生じる失敗点は認証です。海外で発行された死亡証明書、親族関係の記録、遺言は、受理されるために領事認証を受け、ベトナム語の認証翻訳を添える必要があります。別の言語で書かれた遺言は翻訳し、その翻訳をベトナムで公証しなければなりません。海外で作成された遺言は、その方式が作成地の法に適合し、内容がベトナム法に違反しない場合に承認されます。親族関係は、明確かつ書面で証明されなければなりません。非親族や遠縁による主張が最も頻繁に失敗するのが、ここです。

2026年向けの行政上の注記を一つ。ベトナムの2025年半ばの行政改革により、県(district)レベルが廃止され、ワードと省が再編されました。250戸の戸建住宅の上限は「ワードごと」で測定されるため、その枠を画定する境界が多くの地域で変わりました。これも、古い地図に頼るのではなく、現在の専門家に具体的な所在地を確認してもらうべきもう一つの理由です。

先を見据えて計画を — 後で直すよりはるかに安く済む

どの事例にも共通する繰り返しの教訓は、相続・贈与の結果は、死亡の時点ではなく、購入の時点でほぼ決まる、ということです。外国人枠に余裕のある建物の中で購入すること、支払いの証跡を文書化すること、適切なプロジェクトを選ぶこと、そしてベトナムで承認される遺言を家族の国籍状況と組み合わせること。これらが、相続人が住宅を保有できるのか、きれいに売却できるのか、それとも混乱に直面するのかを、大きく左右します。

世代を越えてうまく引き継げる、資格を満たし枠を確認済みの選択肢をご覧になるには、当社の現在のプロジェクトをご覧ください。The Global City、Eaton Park、The Metropole Thu Thiemといったランドマーク的な開発を含みます。ご自身の相続計画を具体的な住戸に落とし込む準備ができたら、当社のアドバイザリーチームにご相談ください。適切な法務・税務の専門家におつなぎします。

結論: 外国人はベトナム不動産を相続・贈与できます。資格のある相続人は残りの存続期間について名義を取得し、資格のない相続人はその価値を受け取り海外へ送金でき、近親者間の移転は通常非課税で、海外在住ベトナム人はいまや国民にほぼ等しい権利を享受します。リスクはほとんどの場合、資産を失うことではありません。避けられたはずの書類の誤りに、時間と価値を奪われることなのです。