外国人はベトナムで土地を所有できるか？2026年の正直な答え

手短に言えば、答えはノーです。外国人はベトナムで土地を所有することはできません。しかし、それは不動産を所有できないという意味ではありません。ベトナムではすべての土地が人民に帰属し国家が管理するため、ベトナム国民でさえフリーホールド（完全所有権）の意味で土地を「所有」しているわけではありません。代わりに誰もが保有しているのは**土地使用権（LUR）**であり、外国人はその土地の上に建てられたアパートや一定の住宅を合法的に所有できます。このガイドでは、2026年に外国人バイヤーとして何を所有でき、何を所有できないのか、その限界はどこにあるのか、そしてどうやって落とし穴を避けるのかを正確に解説します。

本記事は一般的な情報であり、法務・税務上の助言ではありません。ベトナムの不動産法は変化を続けており、個々の状況も異なります。何かに署名する前に、必ずベトナムの有資格弁護士に確認してください。

外国人はベトナムで土地を所有できない。だが、ここでは厳密には誰も土地を「所有」していない

最も重要な概念は、ベトナムには外国人にも地元の人にも、誰に対しても私的なフリーホールド（完全所有権）の土地所有が存在しないということです。 ベトナム憲法および土地法2024（2025年1月1日施行）の下では、土地は全人民の集団的財産であり、国家が管理者として機能します。国民や組織には土地使用権——特定の区画を使用する、法的に譲渡可能・抵当設定可能・相続可能な権利——が付与されますが、土地そのものが完全に売却されることは決してありません。

だからこそ、「外国人はベトナムで土地を所有できるか？」というのは間違った問いなのです。正しい問いはこうです。「外国人は不動産に対してどのような権利を合法的に保有できるのか？」 そしてその答えは、多くの初心者が予想するよりも寛容です。住まいを買い、登記し、売り、賃貸し、相続することができます。ただ、絶対的な土地権原ではなく、使用権の枠組みを通じてそれを保有するだけのことです。

このしくみが初めての方は、まず外国人向けベトナム不動産購入ガイドで全体像をつかんでから、以下の詳細に進んでください。

外国人が所有できるもの：許認可プロジェクト内のアパートと限定的な住宅

外国人はアパート（マンション）と、限られた数の戸建てヴィラ・タウンハウスを合法的に所有できますが、それは外国人への販売が認可された商業住宅プロジェクト内に限られます。 この権利は住宅法2023（2024年8月1日施行）に基づきます。主な境界線は次のとおりです。

• アパート（マンション）： 最も一般的で分かりやすい購入対象です。住戸の所有権に加え、共用土地使用権の持分を受け取ります。
• 戸建て住宅（ヴィラ、タウンハウス）： 認められていますが、同じく許認可された商業プロジェクト内に限られます。市場で地元の所有者から直接購入する更地や住宅は決して対象外です。
• オフプラン（建設前）と再販： デベロッパー（一次市場）からでも、別の資格を持つ外国人所有者（二次市場）からでも購入できます。ただし、そのプロジェクトに外国人クォータの空きが残っていることが条件です。

購入できないのは、更地、農地、ベトナム人の個人売主から買う「レッドブック」の区画、そして認可プロジェクトではない住宅地内の住宅です。これらのルートは外国人個人には閉ざされており、これらを回避しようとする仕組み（下記の名義人セクションを参照）には深刻なリスクが伴います。

すでに外国人所有が認可されている開発案件については、現在のハッピーランドのプロジェクトをご覧ください。The Global City、Eaton Park、The Metropole Thu Thiemといった主力案件は、いずれも外国人クォータの枠内で販売されています。

特定の住戸に外国人クォータの空きがまだ残っているか確認をご希望の場合は、詳細をお送りいただければ当社が確認いたします。

50年の期間、30％のクォータ、その他の厳格な制限

外国人所有には、計画段階で織り込んでおくべき3つの構造的な上限があります。すなわち、50年の期間、建物ごとの30％クォータ、そして国防ゾーンの除外です。 これらは、外国人所有者の立場を地元の人の立場から最も大きく区別するルールです。

制限	内容	根拠
50年の期間	所有権は証明書の発行日から50年間続き、もう50年を上限に一度だけ更新可能です（合計で最長100年）。	住宅法2023
建物ごと30％	外国人が1棟のアパートで所有できるのは最大で全住戸の30％です（複数棟の複合施設では1棟あたり30％）。	住宅法2023 / 政令95/2024
戸建ての上限	戸建て住宅については、外国人所有は行政区（ワード相当）ごとにおおむね250戸が上限です。	住宅法2023
制限ゾーン	国防・安全保障地域での購入は不可。国境地域、島嶼、軍事施設の近隣の土地、および一定の機微なゾーンが含まれます。	政令95/2024

投資家が最も気にするのは50年というカウントダウンです。これは期間の上限であり、更新が保証されているわけではありません。 期限が切れる前に省人民委員会へ申請し、引き続き要件を満たしていれば、延長は通常もう50年を上限に認められます。ただし承認は当局の裁量であり、自動的なものではありません。更新も売却もしなければ、不動産は国家に返還されます。実務上は、ほとんどの外国人バイヤーは自分の住戸を、期限切れより十分前に再販あるいは譲渡する50年資産として扱っています。

誰が資格を満たすのか、そして必要書類の流れの詳細については、外国人向け購入手続きガイドをご覧ください。

大きな例外：ベトナム国民との結婚がすべてを変える

ベトナムに居住するベトナム国民と結婚すると、外国人バイヤーの制度からほぼ完全に外れることになります。 土地法2024および住宅法2023の下では、ベトナムに住むベトナム国民と結婚した外国人は、住宅に関しては国民とほぼ同様に扱われます。

• あなたには50年の期間も、30％・250戸のクォータも、もはや適用されません。
• 配偶者と同様に、無期限（安定した長期）ベースで住宅を保有できます。
• 外国人向け認可プロジェクトのリスト外のものも含め、はるかに広い範囲の物件にアクセスできるようになります。

これは外国人個人が手にできる「フリーホールド」に最も近いものであり、駐在員コミュニティで結婚ルートがこれほど頻繁に話題になる最大の理由です。とはいえ、これは夫婦財産法や離婚・相続のルールと、慎重で個別の法的助言に値する形で関わってきます。証明書が単純にあなた単独の名義になると思い込まないでください。

実際に受け取るもの：「ピンクブック」証明書

所有権の法的な証拠となるのが、土地使用権および土地に付着する資産の所有権に関する証明書——誰もがいまだに「ピンクブック」と呼ぶ書類です。 土地法2024により、従来の住宅用「ピンクブック」と土地使用権用「レッドブック」が単一の統一証明書に統合されました。

アパートの場合、この証明書にはあなたの住戸所有権と共用土地使用権の持分が記載され、所有期間（標準的な外国人バイヤーの場合は50年の枠）が明記されます。これは、再販し、遺贈し、そして銀行が認める場合には担保として用いるために必要な書類です。デベロッパーがあなたの名義で本物の登記済み証明書を引き渡す瞬間こそが、購入の真の完了だと考えてください。売買契約書だけでは完全な権原にはなりません。

この証明書の取得・保有に伴う費用、登記手数料、税金については、税金とコストのガイドで扱っています。

外国人ができないこと——そして名義人（ノミニー）の罠

最も危険な過ちは、ベトナム人の名義人（ノミニー）を通じて間接的に「土地を所有」しようとすることです。 外国人には手の届かないフリーホールドの土地があまりに魅力的なため、一部のバイヤーは、区画や対象外の住宅を、ベトナム人の配偶者・友人・自分が支配する会社の名義にしたい誘惑に駆られます。この点ははっきり認識しておいてください。

• 名義人を立てる取り決めは、外国人所有として法的に有効ではありません。書類上は、証明書に記載されたベトナム人名義が所有者です。
• 関係が悪化したり、名義人が死亡したり、紛争が生じたりした場合、資産やその価値を取り戻す手段はほとんど、あるいはまったくない可能性があります。
• 裁判所は、あなたが代金を支払ったというだけで証明書をあなたに有利に書き換えてはくれません。

名義人の罠に加えて、標準的な外国人バイヤーにとっての確定した「できない」リストには次が含まれます。更地・農地、個人売主からのレッドブック区画、認可プロジェクト外の住宅、国防ゾーン内の不動産、そして建物の外国人30％クォータを超えさせるあらゆる購入です。許認可を受けたプロジェクト内での、証明書に裏付けられた本物の所有こそが、あなたの資金を守る唯一のルートです。

売却して収益を本国に送金する段になると、その手続きには独自のルールがあります。ベトナム不動産からの資金本国送還のガイドで、売却収益をクリーンに国外へ移す方法を解説しています。

まとめて考える：現実的な所有プラン

ほとんどの外国人バイヤーにとって、現実的な実態は単純かつ安全です。許認可プロジェクト内のアパートを買い、自分の名義で本物のピンクブックを取得し、それを更新可能な50年資産として扱うことです。 これにより、合法的に保有できない土地を追い求める法的リスクを負うことなく、登記され、再販可能で、相続可能な住まいが手に入ります。ベトナム国民と結婚すれば、選択肢は劇的に広がり、期間・クォータの上限も外れます。

バイヤーが痛い目に遭うのは、その縁辺部です。すなわち、無認可のプロジェクト、使い切られたクォータ、制限ゾーン、そして名義人スキームです。これらのリスクは、適切なプロジェクト検証と、契約書および証明書を確認するベトナム人弁護士がいれば、完全に回避できます。

ハッピーランドが外国人バイヤーのクォータ確認、プロジェクトの外国人販売ライセンスの確認、そしてクリーンな購入の完了をどのように支援するかについては、当社についてのページをご覧いただくか、あなたの状況について当社チームに直接ご相談ください。

結論

いいえ、外国人はベトナムで土地を所有することはできません。しかしその制限は、最初に聞こえるほど厳しいものではありません。土地使用権の枠組みを通じて、認可プロジェクト内のアパートや要件を満たす住宅を合法的に所有し、本物のピンクブック証明書を保有し、その不動産を再販あるいは譲渡することができます。50年の期間、30％のクォータ、そして国防ゾーンの除外が、計画段階で織り込んでおくべきガードレールであり、ベトナム国民との結婚はその大半を取り払います。プロジェクトのライセンスを検証し、証明書を自分の名義で取得し、独立した法的助言を得る——この3つを実行すれば、あなたの所有権は確固たる地盤の上に立ちます。