外国人はベトナムでヴィラや戸建てを購入できるか？2026年版ガイド

はい、外国人個人および外国法人は、ベトナムでヴィラ、タウンハウス、その他の戸建て住宅を合法的に購入できます。ただし、認可された商業住宅プロジェクト内に限られ、かつ地域ごとの厳格な数量枠の範囲内に限られます。最も重要なルールは、人口が区(ward)に相当する地域あたり戸建て住宅250戸という上限であり、これにプロジェクトごとの割合制限が重ねられます。本ガイドでは、この上限が具体的にどう機能するのか、誰が対象となるのか、実際に何を所有することになるのか、そして外国人購入者が陥りがちな実務上の落とし穴を解説します。

本記事は外国人購入者向けの一般的な情報であり、法律・税務上の助言ではありません。ベトナムの不動産法は専門的で、かつ変更されます。署名や支払いの前に、必ずベトナムの有資格弁護士に具体的な内容を確認してください。

短い答え:可能、ただし戸建て住宅には数量枠がある

外国人はベトナムでヴィラや戸建て住宅を所有できますが(区あたり250戸の上限の範囲内)、その下の土地を所有することは決してできません。 これが最も重要な概念です。土地法2024に基づき、ベトナムのすべての土地は人民に属し、国家が管理しています。ベトナム人であれ外国人であれ、誰も土地を完全に所有することはできません。購入者が保有するのは、土地使用権と、その上に建つ建物の所有権です。

外国人個人については、法律はさらに一歩踏み込みます。あなたが所有するのは**住宅(建物)**であって、ベトナム国民が受け取るような私的な土地使用権ではありません。あなたの名前は住居に紐づく所有権証明書に記載され、その保有期間は無期限ではなく定められた期間となります。したがって、外国人による「ヴィラ購入」とは、法律上はプロジェクト内の独立した住宅を、期限付きの所有権証明書とともに購入することを意味します。

これを規律する枠組みは、住宅法2023(2024年8月1日施行)と、その実施令である政令95/2024/ND-CP(2024年7月24日付、2024年8月1日施行)です。これらは旧来の2014年の制度に取って代わり、戸建て住宅の数量枠を緩和するのではなく明確化しました。

戸建て住宅とコンドミニアムを比較検討している方は、両方のルートを段階的に説明した外国人向け購入プロセスガイドをご覧ください。

区あたり250戸の上限が実際にどう機能するか

外国人は全体として、人口が1つの区(ward)に相当する地域(おおよそ1万人)内で、戸建て住宅を250戸を超えて所有することはできません。これはその地域が行政上どのように呼ばれているかにかかわらず適用されます。 これはすべての外国人購入者で共有される累積上限であり、個人の枠ではありません。ヴィラ、二世帯住宅(デュプレックス)、タウンハウス、およびそれに類する独立住宅に適用されます。

戸建て住宅には2つの制限が同時に作用します。

ルール	制限の対象	上限
区(人口)単位の上限	区の人口相当地域内で外国人が所有する戸建て住宅の総数	250戸
プロジェクトごとの割合	単一プロジェクト内で外国人が所有する住宅	プロジェクトの住宅数の10%
(参考)集合住宅	コンドミニアム棟/ブロックごとに外国人が所有する戸数	30%

プロジェクトごとの10%ルールと250戸の上限は重ねて適用されます。実務上は、先に到達した方の制限が効いてきます。住宅200戸の小規模なヴィラ団地では、250戸という区の上限に達するはるか手前で、外国人所有はおよそ20戸(10%)に制限されます。一方、戸建て住宅が非常に多い大規模なエリアでは、どの単一プロジェクトも10%枠を超えていなくても、250戸という区の上限に突き当たります。

2つ以上の住宅プロジェクトが同じ区の人口相当地域内にある場合、250戸はそれらすべてを合算してカウントされます。その地域の外国人購入者が合計で250戸の戸建て住宅に達すると、そこではそれ以上の外国人による購入は認められません。たとえ後から独自の10%枠を持つ新規プロジェクトがオープンしても同様です。

2025年の行政統合がなぜ重要なのか

ベトナムの2025年7月の改革では、県(district)の階層が廃止され、全国の社(commune)と区(ward)が統合され、社レベルの単位は1万超から約3,321に削減されました。これにより当然の疑問が生じました。区がはるかに大きくなったのなら、上限も膨らむのではないか?という疑問です。立法上の答えはノーです。ルールは上限を**区の人口相当(約1万人)**に固定しており、新しい名称にかかわらずどの行政単位にも一律に適用されます。したがって統合によって枠が倍増することはなく、効いてくるのはあくまで「1万人」という基準です。

この上限は共有されかつ有限であるため、外国人に人気のエリアでは外国人枠が売り切れることがあります。手付金を支払う前に、その特定のプロジェクトとエリアにどれだけの外国人枠が残っているかを、必ずデベロッパーに書面で確認してください。

誰が購入対象となり、実際に何を所有するのか

ベトナムへの入国を合法的に認められた外国人個人は誰でも住宅を所有でき、加えて、定められた条件のもとで外資系法人や外国デベロッパーも所有できます。 個人購入者として資格を得るのに、居住カードや長期滞在ビザは必要ありません。合法的な入国(入国スタンプのある有効なパスポート)が前提条件です。駐在員事務所、支店、外資系企業などの外国法人は、その営業関連書類の有効期間に紐づけて、自社スタッフが使用するための住宅を所有できます。

受け取れる権利は購入者の種類によって異なります。

• 外国人個人: 証明書の発行日から最長50年間の住宅所有権。申請すれば(通常は満了の3か月前まで)1回に限りさらに最長50年間更新できます。期間中、建物はあなたのものであり、売却、賃貸、贈与、抵当権設定、相続が可能です。
• 外国法人: 投資登録証明書に記載された期間に保有期間が限定されます。
• ベトナム国籍者と結婚した外国人: 実質的にベトナム人所有者とほぼ同等に扱われ、50年の期限、地域上限、数量枠のない安定した長期保有が可能です。これは国籍の異なるカップルにとって意味のある道ですが、正しく書類を整える必要があります。証明書に誰の名前を載せるか、夫婦財産のルールがどう適用されるかについては弁護士に相談してください。

外国人が何を買えて何を買えないかの全体像については、外国人ガイドと、当社が外国人適格性の観点からどのようにプロジェクトを精査しているかを説明した専用ページHappy Landについてをご覧ください。

外国人枠を明示的に管理しているプロジェクトの候補リストが必要でしたら、当社チームが作成いたします。こちらからHappy Landにお問い合わせいただき、ご予算とご希望のエリアをお知らせください。

条件、制限ゾーン、プロジェクト要件

戸建て住宅を購入できるのは、外国人所有が承認された認可済みの商業住宅プロジェクト内に限られます。ベトナム人個人が私的な宅地で保有する、流通市場(セカンダリーマーケット)上の中古住宅は購入できません。 地元の所有者が完全所有権付きの宅地で広告している「売り出し中のヴィラ」は、その取引が私的な土地使用権の保有を必要とするため、外国人個人購入者には原則として対象外です。

購入を決める前に確認すべき主な条件は次のとおりです。

1. プロジェクトの適格性。 その開発案件が、外国人が住宅を所有できるプロジェクトの省レベルのリストに載っており、かつ当該住宅がそのプロジェクトの外国人所有枠に収まっている必要があります。
2. 国防・安全保障ゾーン。 国防または安全保障のために指定された地域(国境付近の社、軍事施設近隣の土地、国防省・公安省が指定したゾーン)では、外国人の所有は禁止されています。デベロッパーは、プロジェクトがこれらのゾーンの外にあることの確認書を取得していなければなりません。その提示を求めてください。
3. 支払いコンプライアンス。 資金はベトナム国内の適切な銀行ルートを通じて流れるべきであり、これは後に売却代金を海外へ送金する権利を守ることにもつながります。資金を送金する前に、資金の本国送還に関する解説をお読みください。
4. 証明書(「ピンクブック」)。 売買契約で、デベロッパーがあなたの所有権証明書の申請を行うことを約束させてください。それがなければ、あなたの法的立場は弱くなります。

予算に組み込むべき費用

価格に加えて、登録料、VAT(通常はデベロッパー価格に組み込まれています)、管理・修繕積立金への拠出、公証費用、そして転売時には譲渡にかかる個人所得税を見込んでください。これらの内訳は不動産購入の税金と費用で詳しく説明しています。あらゆる数字は目安の範囲として扱ってください。税率や課税ベースは変動し、プロジェクトや地域によって異なるため、最新の数字は弁護士とデベロッパーに確認してください。

戸建て住宅 vs 集合住宅:外国人にはどちらのルートが合うか

ほとんどの外国人購入者にとって、コンドミニアムはよりシンプルで流動性の高いルートです。一方、戸建て住宅は、広さ、専用の敷地、より高い値上がりの可能性を求める人に向いています(枠が空いていれば、の話です)。 集合住宅は外国人枠が大きく(1棟あたり30%)、外国人の間で転売需要も厚いため、所有上限に達することはめったにありません。戸建て住宅が外国人にとって希少なのは、まさにプロジェクトごとの10%枠と区あたり250戸の上限のためであり、これにより取得が難しく、後に別の外国人へ転売するのも難しくなり得ます。

その希少性は両刃の剣です。マスタープラン型のタウンシップ内のヴィラやタウンハウスは、高い賃料と資産価値の成長を期待できますが、あなたの将来の買い手層も、あなたが直面したのと同じ枠の制約を抱えています。そのため多くの外国人投資家は戦略を二分します。流動性と利回りのための集合住宅、ライフスタイルと長期保有による値上がりのための戸建て住宅です。

戸建てやタウンハウスの物件に魅力を感じる場合は、Vinhomes Grand ParkやThe Global Cityのようなマスタープラン型コミュニティが一般的な出発点となります。一方、流動性の高い集合住宅を優先する購入者は、Eaton ParkやMasteri Grand Viewを検討することが多いです。プロジェクト一覧ページで全ラインナップをご覧いただき、現在どの物件に外国人の戸建て枠が空いているかをお尋ねください。

外国人ヴィラ購入者がよく犯す間違い

最も高くつく失敗は、価格交渉ではなく、枠とゾーニングの確認を省くことから生じます。 次の点に注意してください。

• 250という数字を個人単位だと思い込む。 これはその地域のすべての外国人で共有される上限です。あなたのプロジェクトに実際に効いてくる制限は、通常はプロジェクトごとの10%枠です。
• 個人所有者から流通市場で購入する。 外国人個人は一般にこの方法で私的な土地使用権を取得できません。取得できるのは外国人向けに承認されたプロジェクト住宅だけです。
• 制限ゾーンを無視する。 沿岸部や国境に隣接する区画は、外国人所有が禁止される安全保障上の機微な地域に含まれることがあります。
• 名義借り(ノミニー)による取り決め。 上限を回避するためにベトナム人名義でヴィラを保有することは法的に危険であり、たいてい紛争と没収に終わります。やめてください。
• 50年の期限と更新を忘れる。 更新期間を手帳に書き留めておきましょう。期間は1回更新できますが、それは期限内に申請した場合に限ります。

まとめ

外国人は2026年においても、ベトナムでヴィラや戸建て住宅を確かに所有できます。認可済みプロジェクト内で、区の人口相当地域あたり250戸かつ単一プロジェクトの10%という上限のもと、更新可能な50年の証明書で、そして土地そのものを含むことは決してありません。成功する購入者は、残りの外国人枠を確認し、プロジェクトが安全保障ゾーンの外にあることを確認し、資金を銀行経由で送金し、支払い前に所有権証明書の約束を取り付ける人たちです。ベトナム人配偶者のいるカップルは、はるかに自由な道を享受できるので、弁護士とともに検討する価値があります。

どの戸建て住宅プロジェクトに外国人枠が残っており、適格性の書類が整っているかを知りたいですか?Happy Landチームにご相談ください。コンプライアンスを満たした選択肢をお探しします。