外国人向けベトナム50年リースホールド完全解説（2026年版）

ベトナムでマンションを購入する外国人にとって、最も誤解されやすいのが「50年リースホールド（借地権）」です。これは、多くの欧米人が想像するような賃貸借ではなく、必ずしも厳格な「50年で終わるタイマー」でもなく、2076年にあなたの住まいが消えてなくなることを意味するものでもありません。本ガイドでは、2023年住宅法と2024年土地法のもとで、この期間が実際にどう機能するのか、期間満了が近づいたときに現実的に何が起こるのか、そしてすべてを変えうる、見落とされがちな「結婚による方法」について、正確に解説します。

これは外国人購入者向けの一般的な情報であり、法的・税務上の助言ではありません。法律や政令は変化し、個々のケースによって事情は異なります。署名前には必ず、資格を持つベトナムの弁護士に確認してください。

「50年リースホールド」とは実際に何なのか

外国人はベトナムで土地を買うのではなく、住宅と、その下にある土地を期間限定で使用する権利を買います。 ベトナムでは、すべての土地は国家が所有しています。ベトナム国民は長期的で、事実上恒久的な土地使用権を保有しますが、外国人は土地使用権を直接保有することはできません。2024年土地法のもとでも、この原則は再確認されています。外国人個人は住宅（マンションまたは一戸建て）を所有し、その下にある土地を許可された期間使用する権利を保有しますが、土地そのものを完全に所有することは決してありません。

その許可された期間は、あなたの所有権証明書、すなわち「ピンクブック」が発行された日から50年です。ピンクブック（正式には「土地使用権および土地付属資産所有権証明書」）は、あなたの所有を法的に証明するものです。そこには物件の種類、あなたの身元、所有期間、そして各種制限が記載されます。その50年の枠内では、あなたは本物の所有権を持ちます。住宅に住み、賃貸に出し、売却し、贈与し、あるいは相続によって引き継ぐことができます。

つまり、誠実に言えばこうです。ベトナムのリースホールドは、英国式の価値が目減りしていく地代付き借地権よりも、「長期で、更新可能で、譲渡可能な、建物のフリーホールド（完全所有権）」に近いものです。ただし、期間が存在することは事実であり、それを念頭に計画を立てるべきです。

更新：2回目の50年はどう機能するか

一度だけ、最大でさらに50年延長でき、合計で最大100年の所有が可能です。 これは2023年住宅法に定められ、政令95/2024/ND-CPによって明確化されています。手続きの仕組みが重要なので、現状の手順を以下に示します。

ステップ	詳細
申請時期	50年の期間満了の3か月以上前（政令95/2024、第6条）
申請先	不動産の所在地を管轄する省人民委員会
審査期間	委員会は30日以内に承認または却下
承認後	15日以内に延長後の期間を証明書に登録
延長期間	最大50年の追加、一度限り
一般的な必要書類	申請書、ピンクブックの認証謄本、入国スタンプのある有効なパスポート

誠実な注意点としては、延長が認められるのは引き続き資格条件を満たしている場合（ベトナムへの合法的な入国、物件が国防または安全保障区域に該当しないこと、枠（クオータ）の空きがあること）に限られます。これはまだ完全に自動的・形式的な手続きではなく、2025〜2026年時点でも、論者は更新には一定の行政裁量が伴うと指摘しています。外国人所有の50年期間が実際に満期を迎えた例はまだ一つもなく（この枠組み自体が新しいため）、参照できる実例がありません。2回目の50年は「非常に高い可能性で得られるが、法的に保証されてはいない」ものとして扱ってください。

そもそも有効なピンクブックを取得するまでの手順を一から知りたい方は、外国人向け購入プロセスガイドをご覧ください。

50年の節目に、そしてその前に何が起こるか

現実的な出口は3つあり、そのうち不動産が国家に帰属して終わるのは1つだけです。 期間満了が近づいたときに法律が認めていることは、次のとおりです。

1. 更新する。 上記のとおり一度限りの延長を申請し、さらに最大50年所有を続けます。
2. 満了前に売却または贈与する。 2023年住宅法は、外国人所有者が、ベトナムで不動産を所有する資格のある相手（ベトナム国民、在外ベトナム人、または条件を満たす別の外国人。ただし建物の外国人所有枠の範囲内）に対して、住宅を売却または贈与できることを明示的に認めています。価値を失うのではなく、再販価値を回収できます。
3. 何もしない。 更新も譲渡もしなければ、期間満了時に住宅は補償なしで国家所有に戻ります。

投資家にとっての要点は単純です。期間は「資産管理上の期限」であって、「富が消失するイベント」ではありません。ほとんどの外国人所有者は、50年目よりはるか前に売却するか、相続人に資産を引き継ぎます。今、まったく新しいプロジェクトを購入する場合、あなたのタイマーはあなた自身のピンクブックが発行されて初めて動き始めます。したがって、The Global CityやEaton Parkのような開発案件の竣工前（オフプラン）購入は、実質的に新しい満額の期間を与えてくれます。

保有期間を通じた数字の動きを検討中でしょうか。当社チームが、再販と出口のタイミングをあなたと一緒にモデル化できます。Happy Landに相談を予約する。

誠実なグレーゾーン：新しい買主や相続人は何を得るのか

これは競合が省略する最も重要なニュアンスです。買主や相続人が、あなたの残存期間を引き継ぐのか、それとも新たな50年を得るのか、法律は本当に曖昧です。 あなたが別の外国人に住宅を売却または遺贈する場合、2023年住宅法は、その人が自身の新しい証明書の日付から50年（一度更新可能）を得るのか、それともあなたの元の期間の残り時間だけを得るのかを明確に定めていません。

実務上、市場関係者や複数のベトナムの法律事務所は、新しい外国人所有者には新しい証明書と新しい期間が発行されると見ていますが、これは明確な政令や判例の蓄積によって確定したものではありません。外国人に再販する可能性のあるユニットを評価する際の保守的な前提は、「期間はリセットされず、継続するものとして扱われうる」というものです。一方、ベトナム国民に売却すれば、その国民が長期の土地使用権を保有するため、期間の問題は消滅します。この一点こそ、再販前の現地法務助言が、その費用をはるかに上回る価値を持つ理由です。

特に相続については、外国人相続人は、国防・安全保障区域外の商業プロジェクトにある資格を満たす住宅を相続できます。所有資格がない場合（または建物の外国人枠が満杯の場合）、一般に、所有権そのものではなく不動産の価値を受け取る権利を有します。

結婚による方法：全体像をどう変えるか

ベトナムに居住するベトナム国民と合法的に結婚した外国人は、無期限・無期限満了の保有を含め、実質的にベトナム国民とほぼ同じ条件で住宅所有権を保有できます。 これは、50年制限を回避する最も強力で、最も理解されていない方法です。

ただし、2つのことを混同しやすいので、細かい条件を誠実に読んでください。

• **住宅（居住用建物）**は、ベトナムに居住するベトナム国民との結婚を通じて資格を満たす場合、50年の上限なく長期で所有できます。
• 土地使用権は、依然として外国人配偶者が保有することはできません。土地付き一戸建ての場合、通常は土地使用権を保有するのはベトナム人配偶者で、外国人は建物を共有しうるにとどまります。マンションの場合、集合住宅の下の土地は誰も「所有」しないため、この点はそれほど問題になりません。

また、夫婦が計画しておくべき現実的な検討事項もあります。資産の名義をどうするか、離婚した場合に何が起こるか、婚前契約・夫婦財産の取り決め、そして残された外国人配偶者の相続などです。結婚による方法は、正当で広く使われている戦略であり、Happy Landも多くの国際カップルと取り組んでいますが、当然のものと思い込むのではなく、弁護士とともに意図的に設計すべきです。当社が、あなたと配偶者に選択肢をご案内できます。当社のアドバイザリーチームにご連絡ください。

税金、費用、そして実務上の現実

リースホールド期間そのものは標準的な取引費用を変えるものではありません。しかし、出口のタイミングや正味利回りをどう考えるべきかには影響します。 大枠として、現行の参考数値（取引時には必ず確認してください）には、物件に対する約0.5%の登録料、そして再販時には、個人の売主に課される契約価格の2%の個人所得税が含まれます。さらに、新築購入時のVAT、減価償却積立／維持基金（新築マンションで一般的に約2%）、公証料や事務手数料もあります。

項目	参考数値（現行を確認のこと）	通常の負担者
登録料	物件価格の約0.5%	買主
再販時の個人所得税	契約価格の2%	売主（個人）
新築購入時のVAT	標準VAT率	買主
維持／積立基金	新築マンションで約2%	買主

これらはあくまで一般的な目安の範囲であり、税務見解ではありません。レートやルールは変わります。ベトナムの会計士または弁護士に確認してください。 より詳しい内訳については、ベトナムの不動産購入にかかる税金と費用のガイドをご覧ください。また、売却代金を国外に持ち出す予定がある場合は、資金の本国送金についての解説をお読みください。

期間と再販価値を守るための、実務上のルールをいくつか挙げます。

• 30%の外国人所有枠の範囲内で購入する。 建物のマンションのうち外国人が所有できるのは30%以下です。枠が満杯の場合、有効なピンクブックを取得できません。手付金を払う前に、必ず残りの枠を確認してください。
• そのプロジェクトが、国防・安全保障区域外の認可された商業住宅開発であることを確認する。 いずれの条件も、外国人所有のために必須です。
• ピンクブックの経路にこだわる。 ベトナム人名義であなたのために権利を保有する「名義人（ノミニー）」型の取り決めは避けてください。法的に脆弱で、よくある、しかも高くつく失敗です。

ルールが70年に変わる可能性は？

外国人の保有期間を延長・自由化する議論は公にありましたが、2026年時点で、「50年＋1回更新」の枠組みに取って代わるものは何もありません。 論者は、特定地域でのより長い期間などのアイデアを提示しており、ベトナムのより広範な改革（2024年土地法、2023年住宅法、政令95/2024）は、外国人の権利を着実に明確化してきました。さらなる自由化を期待するのは妥当ですが、期待される改革ではなく、現行の法律に基づいて購入すべきです。当社はこれらの変化を注視し、政令が発出されるたびに外国人向けガイドを更新しています。

結論

ベトナムの50年リースホールドは、譲渡可能で、更新可能な、本物の所有権です。価値が目減りしていく資産ではありません。ただし、外国人枠の範囲内で適切に認可されたユニットを購入し、書類を清潔に保ち、期間満了のはるか前に出口（更新、売却、贈与、相続）を計画することが条件です。結婚による方法は、住宅についての期間上限を完全に取り除くことができます。誠実で有料の法務助言がそのコストに見合うのは、「再販時の期間の曖昧さ」と「結婚を基礎とする設計」の2つの領域です。

Happy Landは、外国人購入者が枠を確認し、清潔なピンクブックの権利を確保し、ホーチミン市の主要プロジェクトにわたって期間・出口戦略を計画するお手伝いをします。具体的なユニットとその残存期間を確認するには、現在のプロジェクトをご覧いただくか、当社チームに直接ご相談ください。