外国人はベトナムで中古マンションを買えるのか?（2026年版）

はい、外国人は2026年もベトナムで中古（セカンダリー）マンションを購入できます。ただし、対象となる物件が外国人保有に開かれたプロジェクト内にあり、なおかつその建物の30%の外国人枠にまだ余裕がある場合に限られます。本当にお買い得な物件や、すぐに入居できる現物在庫の多くは、このセカンダリー市場に存在します。しかし同時に、購入適格性・保有枠・残存期限といった落とし穴が、取引を静かに沈没させる場所でもあります。本ガイドでは、何が認められているのか、名義変更がどのように進むのかをステップごとに、費用はいくらかかるのか、そして海外の購入者が陥りがちな罠について、正確に解説します。

これは外国人購入者向けの一般的な情報であり、法務・税務上の助言ではありません。ルールは省レベルで運用され、変更されることがあります。手付金を支払う前に、必ずベトナムの有資格弁護士とプロジェクトの管理委員会に現時点の状況を確認してください。

外国人は合法的に中古マンションを買える — ただし厳格な制限の範囲内で

住宅法2023および土地法2024は、対象となる商業住宅プロジェクトであれば、外国人個人がベトナム人オーナーからも他の外国人からも、セカンダリー市場でマンションを購入できることを確認しています。 外国人から外国人への中古売買は明確に認められており、つまりデベロッパーから新築を買うことに限定されているわけではありません。

絶対的な制限は、プレビルド（オフプラン）購入に適用されるものと同じです。

• 対象プロジェクトのみ。 購入できるのは承認された商業住宅開発のみです。社会住宅は対象外であり、国防省や公安省が安全保障上の理由でフラグを立てたゾーン内のプロジェクトも対象外です。国境地域、機微な島嶼部、軍事施設に近い土地は購入禁止であり、一部の沿岸プロジェクトは外国人への販売に追加の承認が必要です。
• マンションは概ね可、戸建ては厳しく制限。 コンドミニアムが外国人購入の中心です。対象プロジェクト内の戸建てヴィラやタウンハウスも認められますが、行政区（ward）相当の人口エリアあたり250戸までに制限されています。
• リースホールド（定期借地権型）であり、フリーホールドではない。 外国人は50年の所有期限を保有し（1回更新可能）、これは「ピンクブック」証書に記録されます。

中古という観点は、プレビルド購入者がめったに考えない、決定的な追加フィルターを1つ加えます。それは、建物の外国人枠がすでに満杯であってはならない、という点です。 このたった1つの事実が、あなたの購入をそもそもあなたの名義で登記できるかどうかを左右します。

まだ基本を整理している段階であれば、当社の外国人向け購入ガイドや詳細な外国人向け購入プロセスが、特定の中古物件に焦点を絞る前の基礎ルールをカバーしています。

30%の保有枠が、中古取引の成否を決める要因

外国人個人と外国法人を合わせて、いかなる単一のコンドミニアム建物においても、マンション戸数の30%を超えて保有することはできません。そしてこの上限は、新築販売と同様に、あなたの中古購入にも適用されます。 200戸の建物がすでに60戸を外国人に販売している場合、たとえ売主が撤退しようとしている外国人であっても、あなたは61戸目の権利を合法的に取得することはできません。

これにより、手付金を入れる前に診断しなければならない2つのシナリオが生じます。

状況	あなたにとっての意味
ベトナム人オーナーから購入、枠はすでに30%	ブロック。外国人への譲渡は上限に抵触するため、ピンクブックをあなたの名義で登記できません。
外国人から購入、その人と枠を入れ替わる	通常は問題なし。1人の外国人オーナーが抜け、あなたがそのスロットに入るため、外国人保有数の合計は変わりません。
ベトナム人オーナーから購入、枠に余裕あり	他のすべての適格性チェックを満たすことを条件に、許可されます。

実務上の要点はこうです。現在、外国人が保有している中古物件を購入するのが、一般に最も安全な道です。 なぜなら、新しい枠を作り出そうとするのではなく、既存の外国人保有スロットに入る形になるからです。現在のオーナーがベトナム人の場合、あなたの弁護士は、コミットする前に建物の外国人保有比率について書面での確認を取る必要があります。

口頭での「まだ十分に空きがありますよ」を絶対に鵜呑みにしないでください。管理委員会（Ban Quản lý）またはデベロッパーに、現在の外国人保有数の書面での確認を求めてください。ホーチミン市の需要の高いエリアでは、フラッグシップタワーの外国人枠が完全に埋まっていることがあり、それこそが一部のオーナーがそもそもあなたに売却しようとしている理由なのです。

保有枠のリスクが気になる場合、外国人向け割当が手厚い、確立された大規模開発、たとえばヴィンホームズ・グランドパークやザ・グローバルシティなどは、小規模なブティックビルよりも、保有枠の管理がより明確で、より丁寧に文書化されている傾向があります。特定のタワーの空き状況を厳しく検証する準備ができたら、当社チームにご相談ください。書面での保有枠の状況をあなたに代わって請求します。

残り50年の期限に注意 — 中古ではリセットされない

セカンダリー購入における最大の金銭的な落とし穴は、残存する所有期限です。 50年のカウントは、あなたが購入した時点ではなく、ピンクブックが最初に発行された日付から始まります。現行法は、後続の外国人購入者に新たな50年を明確に付与していないため、慎重な前提としては、あなたは元の証書に残っている年数だけを引き継ぐと考えるべきです。

2014年に発行されたピンクブックの物件を購入する場合、あなたが取得しているのは、50年ではなく、残り期限がおよそ38年の物件かもしれません。これが重要なのは、3つの理由からです。

1. 再販価値が低下する — 期限が短くなるにつれて、特に最後の10年間において。
2. 更新は自動ではない。 法律は最大50年の延長を1回認めていますが、次の購入者にとっての手続きと条件は、依然として法的に曖昧な領域です。
3. あなた自身の出口（売却先）の母集団が狭まる — 将来の外国人購入者は、まさに今あなたがそうすべきであるように、短くなった期限を価格に織り込みます。

必ず売主のピンクブックの発行日を確認し、名目上の50年ではなく、残っている年数を、あなたが買っているものとして扱ってください。比較的新しい中古在庫（過去2〜3年以内に引き渡された物件）であれば、このギャップは小さいですが、古い建物では無視できない大きさになり得ます。署名する前に、更新の見通しについてベトナムの弁護士と相談してください。

この期限の仕組みは、多くの外国人投資家が中古市場で最近竣工したプロジェクトを好む理由の1つです。たとえば、トゥーティエムやホーチミン市東部の比較的新しいタワー、イートンパーク、ザ・メトロポール・トゥーティエム、マステリ・グランドビューなどでは、残存期限が依然として満期の50年に近い状態にあります。

中古取引のプロセス — 手付金、公証、税金、そして権利移転

シンプルな中古取引は、ホーチミン市では買付け承諾からピンクブックがあなたの名義に更新されるまで、通常30〜60日かかります。 標準的な流れは以下のとおりです。

1. デューデリジェンスと買付け。 プロジェクトの適格性、建物の保有枠、売主のピンクブック（発行日、残存期限、抵当・係争がないこと）、そして売主が登記されたオーナーであることを確認します。
2. 手付金契約。 およそ5〜10%の手付金で取引を確保します。あなたの支払いを、保有枠の確認とクリーンな権利関係を条件とする、明確な手付金契約を使用してください。
3. 公証済み売買契約（SPA）。 個人間（デベロッパー以外）の譲渡については、ベトナム法はSPAを認可された公証役場で公証することを求めています。これが法的に有効な譲渡文書であり、通常はここで残代金（残りの約90〜95%）を決済します。
4. 税金・費用の申告。 当事者は譲渡を税務当局に申告します。権利が移転する前に、2%の譲渡税を納付し完了させる必要があります（一般に7〜14日）。
5. 土地登記事務所での権利移転。 申請は土地登記事務所／DONRE（または一括サービスセンター）に提出され、ピンクブックがあなたの名義に更新または再発行されます。およそ15〜30営業日を見込んでください。

適切なエスクロー型の管理を使用してください。 ベトナムには確立されたフォーマルなエスクロー文化があまりないため、銀行を通じて支払いを段階的に構成し、残代金を公証と税務クリアランスに紐づけてください。あなた（売主や仲介業者ではなく）を代理するバイリンガルの弁護士は不可欠です。ここが、自己流（DIY）の購入者が痛い目に遭うステップです。

中古では税金・費用として価格の1.5%〜3%を見込む

表示価格に加えて、セカンダリー購入には控えめで予測可能な諸費用がかかります。そして外国人は、地元の人と比べて追加の「外国人購入者」課徴金を支払うことはありません。 2026年の一般的な目安として（料率や評価額は変動するため、正確な数字はアドバイザーに確認してください）。

項目	一般的な料率	通常の負担者
譲渡に対する個人所得税	譲渡価格／国の評価額の2%	売主（交渉になることが多い）
登録（「ピンクブック」）料	価値の約0.5%	買主
公証＋事務手続き	少額の固定／割合	交渉可能
維持管理基金（未払いの場合）	2%（一回限り、コンドミニアム）	プロジェクト規定による

実務上、クリーンな中古取引であれば、買主側の費用を価格の数パーセント（一桁前半）程度で完了させることができます。ただし、2%の個人所得税（PIT）は法律上は売主の税ですが、頻繁に交渉の俎上に乗せられる点に注意してください。誰が何を負担するのかを注意深く読み解いてください。全体像については、当社のベトナム不動産購入の税金とコストのガイドをご覧ください。

2026年に注目すべき点が1つあります。ベトナム財務省は、譲渡益の課税方法の改革を打ち出しており、総収入ではなく実際の利益に課税するという案も含まれています。現時点で施行されているもので2%の中古課税の仕組みを変えるものはありませんが、制度は進化しつつあります。これもまた、取引時点で最新の料率を確認すべきもう1つの理由です。

外国人の中古購入者が避けるべき落とし穴

失敗したり後悔したりする中古取引のほとんどは、回避可能なミスの短いリストに行き着きます。

• 保有枠への無頓着。 建物の外国人上限に余裕があるという書面の証拠なしに、ベトナム人オーナーから購入すること。取引は登記の段階で崩壊し得ます。
• 期限の忘却。 50年期限が大きく消耗した物件に、ほぼ新築並みの価格を支払うこと。
• 制限ゾーンへのエクスポージャー。 どのプロジェクトも開かれていると思い込むこと。国防／安全保障上の理由で除外されているものもあります。省の建設局（Department of Construction）のリストを確認してください。
• 権利関係の瑕疵。 未払いの維持管理費、抹消されていない抵当権、相続をめぐる係争、あるいはピンクブックがまだ発行されていないこと（比較的新しいタワーでよくあります。あなたが買っているのは権利ではなく契約上の地位かもしれません）。
• 資金流入の証明。 購入のための資金は適切な銀行チャネルを通じて届くべきであり、記録を保管すべきです。これは、後で売却代金を本国へ送金（リパトリエーション）できる能力を守ることにつながります。ベトナム不動産からの資金の本国送金に関する当社の解説をご覧ください。
• 相続の現実。 あなたの相続人がベトナムで所有する資格を持たない場合、彼らが受け取るのはマンションそのものではなく、その価値（売却代金）です。

外国人から購入する場合は、その人がそもそも合法的に保有枠の中に入って購入し、有効なピンクブックを保有していることも確認してください。川上（売主側）の瑕疵は、あなたの問題になります。

結論

外国人は2026年もベトナムで中古マンションを間違いなく購入でき、セカンダリー市場はしばしば、より良いバリュー、本物の写真、即時の引き渡しを提供します。取引の生死は、3つのチェックにかかっています。プロジェクトは外国人に適格でなければならず、建物の30%の保有枠に余裕がなければならず（撤退する外国人から購入するのが最もクリーンなルートです）、そして残り50年の期限が価格を正当化できなければなりません。これに公証済みのSPA、買主側の弁護士、そしてクリーンな銀行取引の証跡を加えれば、中古購入は新築購入と比べて何ら危険なものではありません。

当社が何者であり、どのように仕事をするのかについて詳しく知るには、会社概要ページをご覧いただくか、プロジェクト一覧ページで現在の外国人適格在庫をご覧ください。特定の中古物件をお考えの際は、当社チームにご連絡ください。あなたが手付金のリスクを負う前に、保有枠・期限・権利関係のチェックを当社が実施します。