ベトナムで不動産を購入する際の税金と諸費用(2026年版)

ベトナムで不動産を購入するとき、パンフレットに大きく書かれた価格がすべてではありません。政府への手数料、建物の修繕積立金、付加価値税(VAT)、公証費用などを合わせると、VATが別途提示される新築マンションを購入する外国人バイヤーは、通常物件価格の11〜15%程度を上乗せして負担することになります。本ガイドでは、2026年時点の各費用を項目ごとに整理し、安心して予算を組めるようにします。

本記事は購入を検討している方向けの一般的な情報であり、法律上または税務上のアドバイスではありません。税率や基準額は変更されることがあり、実際の請求額はデベロッパー、契約内容、個々の状況によって異なります。送金する前に、必ずベトナムの公証人、税理士、弁護士などの有資格者に金額を確認してください。

ベトナムで新築マンションを購入する総コストは、本体価格におおよそ11〜15%上乗せ

一次市場(デベロッパー)のマンションでは、「上乗せ分」の大部分はVATと修繕積立金で、この2つだけで登録料や公証費用を加える前に12%に達することもあります。正確な割合は、デベロッパーの広告価格にすでにVATが含まれているかどうかに大きく左右されます。2026年時点の全体像は以下のとおりです。

費用項目	負担者	税率(2026年)	備考
付加価値税(VAT)	買主	10%	デベロッパーが販売する新築住戸に適用。通常は表示価格に含まれるが、書面で確認のこと。中古住戸の転売には適用されない。
修繕積立金(シンキングファンド)	買主	2%	税抜価格に対する一度限りの支払い。共用部分の長期維持管理に充てられる。
登録料(「ピンクブック」)	買主	0.5%	所有権証明書を取得するために支払う。
公証費用	買主(交渉可)	約0.03〜0.1%(逓減・上限あり)	売買契約の公証のため。小額の定額スケール手数料。
事務・証明手数料	買主	少額・定額	書類のコピー、証明、証明書の発行など。

これらをデベロッパーマンションについて合計すると、VATを別建てとして計上した場合、「オールイン」の数字は通常、本体価格の11〜15%の範囲に収まります。デベロッパーの価格にすでにVATが織り込まれている場合は、残りの自己負担クロージングコストははるかに小さく(多くは2〜4%)なります。最大の単一項目がすでに支払われているためです。

特定の住戸について項目ごとの費用見積もりをご希望の場合は、ご契約前に当社のチームが作成いたします。個別の費用内訳をリクエストする。

10%のVATは単一の費用としては最大で、通常はすでにデベロッパー価格に含まれている

デベロッパーが直接販売する新築マンションには10%のVATが適用され、信頼できるデベロッパーはVAT込みの価格を提示します。 つまり、価格表に表示されている数字が、一般的に住戸そのものの支払額になります。注意すべき落とし穴は、含まれていないのに含まれていると思い込んでしまうことです。提示された金額がVAT込みかどうかは、必ず営業担当者に書面で確認してください。

2026年に関する重要な2点:

• 多くの財・サービスを対象とするベトナムのVAT一時引き下げ(8%への減税)は、不動産を明確に除外しているため、住宅用不動産は標準税率の10%のままです。
• 二次市場で個人から購入する中古マンションは、一般にVATの対象外であり、これが中古のクロージングコストが一次市場より低くなる理由の一つです。

VAT込み価格が実際にどう機能するかは、The Global City、Eaton Park、Vinhomes Grand Parkなど、当社が掲載している各プロジェクトでご確認いただけます。

2%の修繕積立金は、建物の将来を守る一度限りの支払い

マンションの買主は全員、住戸の税抜価格の2%を修繕積立金(シンキングファンド)として拠出します。 これは通常引き渡し時に一度だけ徴収され、エレベーター、外壁、屋根、防火設備、ロビー、植栽された共用エリアなど、共有インフラの将来の大規模修繕に充てるために保管されます。警備や清掃といった日常的なサービスのために支払う毎月の管理費とは別のものです。

50億ドンのマンションの場合、2%の修繕積立金はおよそ1億ドンになります。決して小さくない金額ですので、引き渡し直前に突然出てくる費用として扱うのではなく、引き渡し予算にあらかじめ織り込んでおきましょう。マンションのような共有インフラを持たない戸建てやヴィラについては、この2%のマンション修繕積立金は通常、同じ形では適用されません。

0.5%の登録料が、あなたの購入を法的な所有権に変える

所有権証明書、すなわち「ピンクブック」を受け取るには、物件価格の0.5%の登録料を支払います。 これは、あなたを国家システム上の法的所有者として記録するための行政上の税金です。VATや修繕積立金と比べれば控えめな金額ですが、交渉の余地はなく、不可欠なものです。登録をしなければ、証明書にあなたの名前は記載されません。

売買契約の公証は、さらにかかる小額の費用です。ベトナムでは上限付きの逓減スケールが用いられるため、一般的なマンションでは公証費用は1%未満のごく一部にとどまります。これに加えて、少額の証明・書類手数料も予算に見込んでおきましょう。

法的書類が整っていて、デベロッパーが予定どおりピンクブックを交付できる体制にあるプロジェクトを選べば、この段階ははるかにスムーズになります。The Metropole Thu ThiemやMasteri Grand Viewなどのプロジェクトの実績は、当社のプロジェクト一覧でご確認いただけます。

売却時には、売却価格に対して2%の譲渡税がかかる

転売時には、売主が譲渡価格の2%の個人所得税(PIT)を支払います。利益に対してではありません。 これは一律の確定税です。利益が出たかどうかにかかわらず、売却額の2%が課されます。法律上は売主の義務ですが、実務上は取引の中でどちらが負担するかを両者が交渉する場合もあります。

2026年に関する重要なアップデート:財政省は2025年に、不動産の差益(購入価格と売却価格の差)に対するより高い20%課税を提案しましたが、その提案を撤回し、一律2%の税率が継続することを確認しました。その理由として挙げられたのは、現行の行政能力やデータ整備の状況を踏まえると2%方式の方が運用しやすいということで、差益ベース課税への移行はいずれも将来に先送りされました。当面は、仲介手数料や取引設計分を加えて、転売コストを売却価格のおよそ2〜5%と見込んでおきましょう。

入口コストと同じくらい、出口の価値を先読みすることも重要です。The PriveやLumiere Riversideのような流動性が高く立地に優れたプロジェクトは転売しやすい傾向があり、これも総コストを考えるうえでの一要素となります。

物件を賃貸に出す場合は、総賃料に対して最大10%の合計税負担を見込む

個人の家主は、収入が非課税の基準額を超えると、総賃貸所得に対して5%のVATと5%の個人所得税、合計10%を支払うのが一般的です。 この基準額は2026年に変わるため、ここを正しく押さえることが重要です。

• 2026年前半に適用される規定では、個人事業および賃貸収入の非課税基準額は年間1億ドンです。これを下回ればVATも個人所得税も発生しませんが、上回ると総賃料に合計10%が適用されます。
• ベトナムの改正個人所得税法(2026年施行)のもとで、この基準額は年間5億ドンへと大幅に引き上げられ、ほとんどの小規模家主の税負担が大きく軽減されました。

基準額とその仕組みが移行期にあるため、賃貸所得の正確な取り扱いは、収入が得られる時期や施行規則の最終的な内容に左右されます。これは、わずかな費用を払ってでもベトナムの税理士に確認する価値が明確にあるケースです。税はコスト控除後の純利益ではなく総賃料に対して計算されますので、それを踏まえて利回りを試算してください。

賃貸目的の購入(バイ・トゥ・レット)をお考えなら、当社のポートフォリオ全体で税引後の予想純利回りを比較するお手伝いができます。当社アドバイザリーチームにご相談ください。

計算例:50億ドンの新築マンションの予算組み

数字を具体的にするため、税抜の本体価格が50億ドンの一次市場マンションを想定します。

項目	計算	概算金額
VAT(10%)	50億 × 10%	5億ドン
修繕積立金(2%)	50億 × 2%	1億ドン
登録料(0.5%)	55億 × 0.5%	約2,750万ドン
公証＋事務	上限・定額	数百万ドン
上乗せ額の目安(合計)		約6.3億ドン(約12.5%)

これらは規模感を示すための例示的な数字であり、見積もりではありません。各課税のベース(税抜か税込か)やデベロッパーの価格設定の慣行によって、最終的な数字は変動します。それでもこの例は、VATが別建てとなる新築マンションについて「本体価格におおよそ11〜15%上乗せ」という前提が現実的である理由を示しています。

外国人バイヤーとしてこれらの費用や証明書を法的に保有できるのは誰か、そしてHappy Landがそのプロセスをどのように一貫してサポートするかについては、当社の会社概要ページとプロジェクト一覧をご覧ください。

コストを予測可能に保つには

予算を守るための3つの習慣があります。第一に、すべての金額を書面で取得すること。VAT込みか否か、修繕積立金の支払時期、公証費用をどちらが負担するか、を明確にしましょう。第二に、購入時点で最新の税率を確認すること。2026年はいくつかの基準額にとって移行の年だからです。第三に、書類手続きを透明に処理してくれるディストリビューターと組むこと。これにより、登録や証明書の発行がコストのかかる遅延なく進みます。

調査の段階から具体的な計画へと進む準備が整ったら、当社のチームが特定の住戸についてのコスト全体をご案内し、有資格の公証人や税理士をご紹介します。Happy Landにお問い合わせいただければ、無料の費用コンサルテーションを承ります。

まとめ

2026年にベトナムで不動産を購入する際には、予測可能で明確に定義された費用がかかります。10%のVAT(通常はデベロッパー価格に含まれる)、一度限りの2%の修繕積立金、0.5%の登録料、そして控えめな公証費用で、新築マンションでは合計でおおよそ11〜15%になります。転売時には売却価格に対して一律2%の譲渡税が適用され、賃貸時には非課税基準額を超えるとVATと個人所得税合わせて最大10%が見込まれます。この基準額は2026年に年間5億ドンへと引き上げられました。これらはいずれも、十分に準備をしたバイヤーにとって不意打ちになるものではありません。最新の数字を有資格の専門家に確認し、すべてを書面で取得すれば、安心して購入予算を組むことができます。

再確認:本記事は一般的な情報であり、法律上または税務上のアドバイスではありません。取引の前に、必ず有資格のベトナムの公証人、税理士、または弁護士にすべての税率を確認してください。