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ベトナム青田売りの支払いスケジュール2026：分割金の仕組み（外国人向け）

Happy Land · 更新 2026年6月29日 · 約8分

ベトナムで竣工前(青田売り)のマンションを買うと、価格は完成物件より割安になりやすい一方、「お金をいつ・いくら・どう払うのか」が完成物件とまったく違います。本記事は、外国人購入者・投資家が実際にどう分割金を払っていくのかを、2025年1月施行の不動産事業法2023(LREB 2023)の枠組みに沿って段階的に整理します。数値はあくまで法定の上限・目安であり、各回の金額や時期はデベロッパー・物件ごとに変動します。

なお青田売りと完成物件の違いそのものは青田売り(竣工前)と完成物件の違いで、外国人の購入手続き全体は外国人の購入プロセスで詳しく解説しています。本記事は「支払いの流れ」に絞ります。

青田売りの支払いは「建設進捗に連動した分割」が基本

完成物件は契約と引渡しがほぼ同時で、一括または短期で支払います。これに対し青田売りは、契約から引渡しまで18〜36ヶ月程度かかり、その間に建設の進み具合(基礎完了・各階躯体・内装・引渡しなど)に合わせて数回〜十数回に分けて支払います。これを「建設進捗連動分割(construction-linked payment)」と呼びます。

重要なのは、デベロッパーが好きなタイミングで好きな割合を請求できるわけではなく、法律でいくつかの上限が定められている点です。外国人だから不利になるという上限ではなく、買主保護のために全員に適用される枠組みです。

法的な4つの支払い上限（2026年現在）

LREB 2023に基づく主な上限は次の4つです。いずれも「これ以上は払わなくてよい/払わせてはいけない」という買主保護のラインです。

段階	法的上限	補足
予約手付(デポジット)	販売価格の5%まで	物件が販売可能な法的条件を満たした後にのみ徴収可(第23条)。手付は初回支払いに充当が一般的
初回支払い	契約額の30%まで(手付込み)	手付5%を払っていれば、初回の追加分は実質25%まで
引渡し前の累計（国内系デベ）	契約額の70%まで	引渡しを受ける前に払うのはここまで
引渡し前の累計（外国投資系/FDIデベ）	契約額の50%まで	売主がFDI経済組織の場合の上限。リースパーチェスは国内・FDI問わず50%
所有権証明書(ピンクブック)交付前	契約額の95%まで	残り5%は証明書受領後まで「留保」できる

つまり外国人として押さえるべきは、(1)手付は5%まで、(2)契約直後は30%まで、(3)鍵を受け取る前は70%(FDI系なら50%)まで、(4)ピンクブックが出るまでは95%まで——という4つのキャップです。これらを超える請求や、条件未充足での過大な前払い要求は危険信号です。

サンプル支払いスケジュール（あくまでイメージ）

実際の表は物件ごとに異なりますが、国内系デベロッパーの典型例と、FDI系で50%上限が効く例を並べると流れがつかめます。下表は契約額を100とした割合の一例です(実数値はデベ・物件で変動)。

タイミング	国内系（70%枠）	FDI系（50%枠）	この支払いで主に解除されること
予約・手付	5%	5%	ユニット確保、価格・間取りの仮押さえ
売買契約(SPA)締結	25%（累計30%）	25%（累計30%）	正式契約・契約上の権利確定
基礎・地下完了	10%（累計40%）	5%（累計35%）	工事進捗の確認・次工程へ
躯体上棟（各階）	20%（累計60%）	10%（累計45%）	建物の形が見える段階
内装・引渡し前	10%（累計70%）	5%（累計50%）	引渡し直前まで(ここが法定上限)
引渡し・鍵受領	25%（累計95%）	45%（累計95%）	鍵の受領・入居/賃貸開始が可能に
ピンクブック交付	5%（累計100%）	5%（累計100%）	所有権証明書の受領で残金清算

ポイントは、各回の支払いが単なる「お金の移動」ではなく、ユニット確保→正式契約→引渡し→所有権確定という権利のマイルストーンと結びついていることです。特に最後の5%は、ピンクブック(所有権証明書)を確実に受け取るための交渉カードとして留保できます。

外国人特有の論点：外貨・銀行経由・FXトレイル

外国人が見落としがちなのが「お金の入れ方」です。次の3点は将来の売却・送金にまで影響します。

ベトナム国内の銀行口座を経由する。 支払いはデベロッパーの法人口座宛てに、銀行送金で行うのが原則です。個人口座宛てや現金は避けます。
送金目的を「不動産購入」と明確にし、記録をすべて保管する。 海外からの外貨送金は、送金指図書・着金記録・契約書をセットで残します。
FXトレイル(資金の入金履歴)を維持する。 将来、物件を売却して利益をベトナム国外へ送金する際、「当初いくらを正規ルートで持ち込んだか」の証拠が求められます。ここが欠けると、売却益のリパトリ(本国送金)で手間取ることがあります。

ベトナムは外貨管理に敏感で、海外送金時には不動産関連書類や納税証明の提示が必要になります。送金の実務は購入資金の送金方法で詳しく扱っています。

銀行保証：払ったお金を守る仕組み

青田売りでは、デベロッパーが約束どおり引渡しできなかった場合に前払い金を返金するための「銀行保証」を用意することが法律で求められています。2023年法では、買主が保証を付けるかどうかを選択できる規定も新設されました。保証を付ける場合は、保証状の写しを必ず受領・保管してください。仕組みの詳細は青田売りの銀行保証とはを参照してください。

支払い遅延・据置スキーム・0%金利の見方

支払いを遅延すると、売買契約には通常、遅延損害金の条項(年利換算で数%〜二桁になることも)があり、一定期間を超えると契約解除・手付没収のリスクもあります。条件は契約書ごとに大きく異なるため、署名前に遅延条項・解除条項・返金条件を必ず確認します。

「引渡しまで支払い据置」「0%金利」スキームは、提携銀行や売主が建設期間中の金利を負担する販促です。頭金を抑え、引渡しまでの負担を軽くできる利点があります。一方で次は必ず確認しましょう。

据置後に通常金利へ切り替わる時期と利率
その分、値引きが小さくなっていないか(総額ベースで比較)
外国人向け住宅ローンの可否(多くの銀行で制約があり、頼り切れない場合があります)

販促条件は時期・物件で変動するため、「月々いくら」より「総額いくら」で比較するのが安全です。

まとめ：チェックリスト

手付は5%以下か、販売条件を満たした後の徴収か
初回は30%以下(手付込み)か
引渡し前の累計は70%(FDI系なら50%)以下か
ピンクブック交付まで5%を留保できる契約か
銀行保証の有無と保証状の写しを確認したか
すべてベトナム銀行経由・法人口座宛て・記録保管か

本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、法務・税務・投資の助言ではありません。法律・税制・各種上限や運用は改正・変動する可能性があり、契約条件は物件・デベロッパーごとに異なります。実際の購入判断にあたっては、ベトナムの弁護士・税理士など有資格の専門家にご相談ください。

支払いスケジュールの読み方や、銀行保証・FDI系/国内系の見分け、外貨送金の段取りについて個別に確認したい方は、Happy Land まで Zalo / WhatsApp でお気軽にご相談ください。一次販売の青田プロジェクトを中心に、日本語でご案内します。条件に合う物件をお探しの方は物件一覧もご覧ください。

よくあるご質問

ベトナムの青田売りで、外国人が引渡し前に支払う上限はいくらですか？

不動産事業法2023(2025年1月施行)では、引渡し前の累計支払いは契約額の70%が上限です。ただし売主が外国投資系(FDI)の経済組織の場合は50%が上限になります。さらに所有権証明書(ピンクブック)が交付されるまでは95%が上限で、残り5%は証明書受領後に支払う「留保」ができます。これらは法定の上限であり、実際の各回の金額・時期はデベロッパーや物件ごとに変わります。

予約手付金(デポジット)はいくらまで取られますか？

法律上、デベロッパーが青田物件で受け取れる手付金は販売価格の5%が上限です(不動産事業法2023 第23条)。しかも、その物件が販売可能な法的条件(建設許可・基礎工事完了・銀行保証など)を満たした後でなければ手付を集めてはいけません。手付は通常その後の初回支払い(30%上限)に充当されます。提示額が5%を超える、または条件未充足の段階で多額を求められる場合は要注意です。

外国人は外貨で支払えますか。送金で気をつけることは？

支払いは原則ベトナム国内の銀行口座を経由し、デベロッパーの法人口座宛てに行います。海外からの外貨送金は、送金目的を不動産購入と明確にし、すべての送金・入金記録(FXトレイル)を保管することが極めて重要です。将来売却して利益をベトナム国外へ送金する際、当初いくらを正規ルートで持ち込んだかの証拠が求められるためです。個人口座宛てや現金での支払いは避けてください。詳しくは送金方法のガイドも参照してください。

支払いを遅延するとどうなりますか？

売買契約には通常、遅延損害金(年利換算で数%〜10%超のことも)の条項があり、一定期間以上の遅延が続くと契約解除・手付没収につながる可能性があります。条件は契約書で大きく異なるため、署名前に遅延条項・解除条項・返金条件を必ず確認し、不明点は専門家に相談してください。これは一般情報であり個別の法務助言ではありません。

デベロッパーの「0%金利」「引渡しまで支払い据置」は安全ですか？

提携銀行や売主が建設期間中の金利を負担する販促スキームで、頭金を抑えて入居・引渡しまでの支払い負担を軽くできる利点があります。一方で、(1)据置後に通常金利へ切り替わる時期と利率、(2)その代わりに値引きが小さくなっていないか、(3)外国人向け住宅ローンの可否(多くの銀行で制約あり)を必ず確認すべきです。条件は時期・物件で変動するため、総額ベースで比較することをおすすめします。

銀行保証は必須ですか。受け取れないとどうなりますか？

青田物件では、デベロッパーが引渡しできなかった場合に前払い金を返金するための銀行保証を用意することが法律で求められています。なお2023年法では、買主側が「保証を付けるかどうか」を選択できる規定も新設されました。保証を付ける場合は保証状の写しを必ず受領・保管してください。詳細は青田売りの銀行保証ガイドをご覧ください。