ベトナムのプレビルド物件 vs 完成物件：2026年版バイヤーガイド

プレビルド物件（建設前または建設中に販売されるユニット）と完成物件（完成済み、多くは中古）のどちらを選ぶかは、ベトナムで物件を購入するほとんどの外国人バイヤーが最初に直面する大きな決断です。この2つの道は、価格、支払いのタイミング、書類手続き、そしてリスクの点で大きく異なります。そして正解は、あなたがキャピタルゲインを追う投資家なのか、それとも今すぐ鍵と確実性を求めるエンドユーザーなのかによって変わります。本ガイドでは、これらの取引を実際に規律する2026年のルールを踏まえつつ、両者を正直に整理します。

本記事は一般的な情報であり、法務または税務に関するアドバイスではありません。法律、手数料、市場の数値は変動します。署名する前に、ベトナムの有資格弁護士および税務アドバイザーに、ご自身の個別状況を必ずご確認ください。

ベトナムでは、プレビルド物件と完成物件はまったく異なるものを意味する

核心的な違いは「購入時点での建設段階」であり、この一点が価格・支払い・融資・リスクへと連鎖します。 プレビルド（「nhà ở hình thành trong tương lai」、直訳すると「将来形成される住宅」）は、**一次市場（プライマリーマーケット）**でデベロッパーから直接購入するもので、多くの場合、引渡しの何年も前に取引されます。建設の進捗マイルストーンに連動した分割払いで支払い、売買契約書（SPA）を受け取りますが、権利証はずっと後になって発行されます。

完成物件は完成しており、居住可能です。一次在庫（デベロッパーが完成済みの建物の残ユニットを販売するケース）の場合もありますが、外国人にとってより一般的なのは二次市場/中古です。これは、すでに所有権証明書を保有している、またはそれを取得する権利を持つ前オーナーから購入するものです。通常はほぼ全額を前払いし、現物のユニット、建物、周辺環境を契約前に内覧できます。

どちらのルートでも、外国人個人が得る基礎的な権利は同じです。すなわち、ピンクブック（Sổ Hồng、土地使用権および住宅所有権証明書）によって証明される、一度更新可能な50年のリースホールド（借地権付き所有権）です。外国人は土地を完全に所有することはできません。ピンクブックが確認するのは、ユニットの所有権と土地使用権であって、フリーホールド（完全所有）の土地ではありません。上限もどちらも同じで、1つのマンション建物あたりユニットの30%、および1つの区（ward相当エリア）あたり戸建て住宅およそ250戸までが外国人所有可能です。

法律の基礎をまだ整理中であれば、まずは外国人向け購入プロセスのガイドと、より広範な外国人向けガイドからお読みください。

プレビルド：低い参入価格と段階的な支払い、ただし現実的なタイミングリスクあり

プレビルドの最大の魅力は、低い販売開始価格と、購入資金を一括ではなく建設期間にわたって賄える支払スケジュールです。 デベロッパーは資金調達のため初期フェーズを完成後の想定価値より低く設定するため、規律あるバイヤーは販売開始から引渡しまでの値上がりを取り込めます。上昇傾向にあるホーチミンの一次市場では（2026年初頭の平均一次価格は約7,000米ドル/m²、中心部のアパートは名目で前年比およそ8%上昇と報告されています）、この差は意味のあるものになり得ます。

2026年の支払いルールは、本当にバイヤーに有利です。不動産事業法2023（2024年8月1日施行）のもとで、プレビルド販売については以下の通りです。

• 手付金は契約価格の5%が上限（青天井だった旧制度から引き下げ）。
• 手付金を含む第1回の支払いは、契約価格の30%を超えてはならない。
• 外資系・国内系を問わずデベロッパーについて、引渡し前の支払総額は契約価値の70%を超えることはできない。リース購入の場合、引渡し前の上限は50%。
• ピンクブックが発行されるまで、最終の5%を留保できる。これは、権利証の引渡しについてデベロッパーに責任を持たせる強力なテコです。

正直なデメリットは以下の通りです。

• 引渡しリスク。 建設は遅延し得ますし、ベトナムには工事が止まったプロジェクトの実例の歴史があります。使える資産を手にする何年も前から、お金が拘束されます。
• ピンクブックの待機。 多くの外国人オーナーが、引渡し後に証明書が発行されるまで2～5年待ったと報告しています。その宙ぶらりんの期間中、保有するのはSPAのみ、つまり登記済みの権利ではなく契約上の権利です。
• 仕様と現実。 あなたが購入するのはパンフレットとモデルルームに基づくものであり、完成品は異なる場合があります。
• クォータのタイミング。 建物の外国人30%上限が、あなたの権利が登記される前に埋まってしまうと、それは問題です。契約段階で先回りして手当てしておきたいところです。

2026年初頭の新規供給は逼迫していました（ホーチミン中心部の新規販売は前四半期比で急減）。これは選択肢が少ないことを意味し得ますが、同時に質の高い販売案件では価格が底堅いことも意味します。現在の一次市場の案件はプロジェクトページでご覧いただけます。The Global CityやEaton Parkも含まれています。

特定のプレビルド案件を検討する際、当社チームはあなたが決断する前に、デベロッパーの許認可書類と現在の外国人クォータの状況を取り寄せることができます。案件ごとのチェックについてHappy Landにお問い合わせください。

完成物件：今すぐ得られる確実性と賃貸収入、ただし価格は高め

完成物件はタイミングの不確実性のほとんどを取り除きます。買うものを正確に見ることができ、すぐに賃貸でき、権利証も手元にあるか、プレビルドよりはるかに近い状態です。 エンドユーザーや収入重視の投資家にとって、その確実性はしばしば対価を払う価値があります。

メリット：

• 見たものがそのまま手に入る — 現物のユニット、内装、眺望、騒音、隣人、建物管理。
• 即時の利用または賃貸利回り。 資産が収入を生む、または家族が住むまでに数年待つ必要がありません。
• 権利の明確さ。 中古の場合、売主がすでにピンクブックを保有していることがあります。デューデリジェンスは、未来の証明書に賭けるというより、既存の証明書を検証することが中心になります。
• 建設リスクなし。 建物はすでに存在します。

トレードオフ：

• 価格が高い。 販売開始時の割引ではなく完成市場価値を支払うことになり、プレビルドのバイヤーが取り込んだかもしれない値上がりを放棄します。
• 多額の前払い。 分割ではなく、署名近くで価格の大部分または全額を用意する必要があります。
• 中古のクォータ摩擦。 外国人オーナーから中古を購入する場合、建物の30%上限の枠を引き継ぐことになります。そのユニットが外国人購入可能ユニットの1つであることを確認してください。ベトナム人売主から外国人購入可能ユニットを買うほうが、一般にクォータの面ではクリーンです。
• 老朽化とリノベーション。 古い完成在庫は更新が必要な場合があり、建物の既存の損耗を抱えます。

Vinhomes Grand Parkのような確立されたほぼ完成済みのコミュニティや、The Metropole Thu Thiem、Masteri Grand Viewといったトゥーティエムのランドマーク的物件は、スペクトラムの完成側を象徴しています。

並べて比較：外国人バイヤーにとって両者はどう積み上がるか

この表をクイックフィルターとして使い、その後、あなたの目的にとって最も重要な項目を掘り下げてください。

要素	プレビルド（一次）	完成（多くは中古）
参入価格	販売開始時は低い	高い（市場価値）
支払い	段階的な分割払い。第1回≤30%、引渡し前≤70%、ピンクブック発行まで5%留保	大部分/全額前払い
権利証（ピンクブック）	今はSPA。証明書は引渡し後2～5年が多い	手元にあるか近日中
キャピタルゲインの可能性	高い（販売開始～引渡しの差）	中程度
賃貸収入	引渡し後にのみ開始	即時
購入前の内覧	不可（モデルルームのみ）	可（現物ユニット）
主なリスク	引渡し遅延、デベロッパーの信頼性、権利証の遅れ	高値づかみ、古い在庫、中古のクォータ枠
外国人クォータへの晒され方	権利登記前に上限が埋まっていないか確認	ユニットが外国人購入可能か確認
バイヤー保護	銀行保証が利用可能（放棄可）、5%留保	標準的な譲渡。既存の権利証を検証

デューデリジェンスはどちらの道でも譲れない — ただしチェックリストは異なる

ベトナム市場における最良の保護は、どんなお金も動く前に、独立した現地弁護士による書類のデューデリジェンスを行うことです。 「今日決めて」というプレッシャーは最も明確な危険信号です。正当なデベロッパーや売主は、まずすべてを検証させてくれます。

プレビルドについては、デベロッパーの投資登録証明書、建設許可、プロジェクトの土地使用権証明書、そしてそのプロジェクトがプレビルド住宅を販売できることを確認する**「販売適格性」通知を見せるよう必ず求めてください。建物の外国人30%クォータにあなたのユニット分の余裕があることを、（口頭ではなく）書面で確認してもらいましょう。デベロッパーの義務に対する銀行保証**が提供されているかを確認してください。2023年法のもとでは利用可能ですが書面で放棄され得るため、意図的に判断しましょう。ピンクブックへの道筋ではなく、デベロッパーとの「50年リース契約」だけを手渡すような取引には警戒してください。それは私的な契約であり、登記済みの権利ではありません。

完成/中古については、焦点は既存のピンクブック（またはそこに至る明確な書類の経路）に移ります。売主の身元と権限、ユニットが外国人購入可能であること、そして抵当権や紛争による負担がないことを確認します。

外国人バイヤーのステータスについての実務的なポイントです。一般に、合法的にベトナムに入国している必要があり（有効な入国スタンプが最低条件）、物件の支払いはベトナムの銀行口座を通じて行わなければなりません。これは後で売却代金を本国に送りたいときにも重要になります。取引前に、税金とコストのガイドと資金の本国送金ガイドをお読みください。

契約やデベロッパーの実績について第三者の目が欲しい場合は、当社のアドバイザリーチームにご連絡ください。どこに穴があるか、正直にお伝えします。

コストと税金はどちらの道でも似ている — 表示価格を超えて予算を組む

どちらのルートを選んでも、購入価格に上乗せされる手数料と税金のためのバッファを組んでください。 2026年の一般的な参考として（税率は変動します。税務アドバイザーにご確認ください）：

• VAT 約10% は通常、商業住宅に適用され、デベロッパーの提示価格に織り込まれているのが一般的です。
• 登録（「権利証」）料 約0.5% が所有権登記時に価値に対してかかります。
• 修繕/積立基金 約2% がマンションのユニット価格に対してかかります。
• 譲渡個人所得税 2% が、後で売却する際に譲渡価格に対してかかります（売主が支払う）。
• 賃貸所得税： 改正個人所得税法により、個人の賃貸オーナーの非課税枠は年間賃貸収入5億ベトナムドンに引き上げられました(2026年時点)。それを超える部分には、総賃料に対して合計約10%（VAT/個人所得税の按分）が適用されます。外国人は現地住民と同じ基準で課税されます。

これらの数値は目安としての参考レンジであり、見積もりではなく、捏造された正確な合計額を含むことは決してありません。実際のコストは、特定のユニット、プロジェクト、タイミングによって変わります。

どちらが自分に合うか？選択を目的に合わせる

タイミングリスクと数年単位の時間軸を許容できる投資家ならプレビルドを、確実性・即時利用・賃貸収入を求め、権利証の遅れを最小化したいなら完成物件を選びましょう。

プレビルドは、次のようなバイヤーに向く傾向があります。最も低い参入価格と段階的なキャッシュフローを望み、その立地の成長を信じ、2～5年の権利証待機に耐えられ、デベロッパーについて厳格なデューデリジェンスを行う人。完成物件は、次のようなバイヤーに向く傾向があります。今すぐユニットに住むか賃貸したく、権利の確実性を必要とし、支払う前に内覧することを好み、その安心のために満額の市場価値を払う用意がある人。

熟練した投資家の多くは両方を行います。収入を生む完成済みユニットを軸に据えつつ、評判の良い販売案件で成長を狙った節度あるプレビルドのポジションを取るのです。組み合わせがどうあれ、決め手となるべきは、マーケティングではなく、デベロッパーの実績とプロジェクトを裏づける書類上の証拠です。

特定の建物とクォータを並べて比較する準備はできましたか？厳選したプロジェクトを見る、当社の進め方について詳しく知る、またはプレッシャーのない相談を予約する。あなたの目的と予算に合わせて、プレビルドと完成物件の選択肢をマッピングします。

まとめ

ベトナムにおいて、プレビルド物件と完成物件のどちらが普遍的に「優れている」という選択はありません。あるのは、あなたの時間軸、リスク許容度、目的により良く合致するほうだけです。プレビルドは、引渡しとピンクブックのタイミングリスクと引き換えに、より低い参入価格、バイヤーに優しい2026年の支払いルール、そして5%の権利証留保というテコで、忍耐強い投資家に報います。完成物件はコストが高いものの、確実性、内覧、即時の収入をもたらします。いずれの場合も、あなたのお金を実際に守るのは、権利証・許認可・外国人クォータについての独立した法的デューデリジェンスです。これらの基本を正しく押さえれば、どちらの道もアジアで最もダイナミックな不動産市場の1つへの健全な参入となり得ます。