ベトナムでセカンドハウス・別荘を買う2026：外国人向けガイド

「ベトナムに自分の別荘やセカンドハウスを持ちたい」「リゾート地に休暇用の家を買い、使わない期間は貸したい」——日本人からよく聞く希望です。結論から言うと、外国人がベトナムでセカンドハウスを持つことは可能ですが、ルールは通常の住宅購入とまったく同じであり、特にリゾート系には「所有しているつもりが実はリースホールドだった」という落とし穴があります。この記事では2026年現在の制度と現場の実務を、誇張せず正直に整理します。本稿は一般的な情報提供であり、法務・税務・投資の助言ではありません。

セカンドハウスでも適用される基本ルールは「同じ」

外国人がベトナムでセカンドハウスや別荘を買う場合でも、適用される法律は一般の住宅購入と変わりません。土地法2024(2025年1月1日施行)と住宅法2023が基礎になります。要点は次の3つです(いずれも目安・運用は変動)。

• 土地そのものは所有できない：外国人は建物(住宅)は所有できますが、土地は所有できず、期限付きの土地使用権を得る形になります。
• 所有(使用権)期間は目安50年・1回更新可：証明書発行日から目安で50年、条件を満たせば1回50年延長が可能とされます。ただし更新は自動ではなく「承認による」とされ、将来の政策に左右される点に注意が必要です。
• 物件タイプ別の枠(クォータ)がある：アパート/マンションは1棟あたり総戸数の30%まで。土地付きの戸建てやヴィラは1つの行政区(ワード)あたり250戸程度という上限の目安があり、外国人が実際に買える土地付き物件はごく限られます。

つまり「別荘=土地付きの一軒家を完全所有」というイメージは、外国人には実現しにくいのが実情です。30%枠の詳細は外国人所有30%枠とは、土地と建物の権利の違いは外国人は土地を所有できる？で詳しく解説しています。

外国人が実際にセカンドハウスを買う場所

用途によって選ぶエリアが変わります。

• 都市拠点(ホーチミンなど)：出張・滞在・将来の居住や賃貸需要を重視する人向け。住宅用アパートが中心で、権利関係が比較的明快、再販(セカンダリー)需要もあります。
• レジャー/リゾート(ダナン・ニャチャン・フーコック)：休暇用の別荘やリゾートマンションを求める人向け。ビーチ沿いの開発が豊富ですが、ここに最大の注意点があります。

コンドテル・リゾートヴィラの「所有権」を正直に理解する

沿岸リゾートで「ヴィラ」「コンドテル(コンドミニアム+ホテル)」として売られる物件の多くは、住宅用地ではなく商業・サービス用地の上に建っています。この場合、購入者が得るのは完全な所有権ではなく、デベロッパーの土地リース残存期間に縛られた**リースホールド(目安で最大50年、特例で70年)**です。住宅用住宅が原則として長期(事実上無期限に近い)使用権なのとは大きく異なります。

加えてビーチエリアは国防・安全保障上重要なエリアとされることが多く、所有権ではなくデベロッパーとのリース契約で販売されるケースが大半です。証明書(ピンクブック、土地法2024で土地使用権・資産所有を一本化した証明書)の交付が遅れた経緯もあり、過去には約11万戸のコンドテル・約2.4万戸のリゾートヴィラがピンクブック未交付のまま取引が停滞しました(政令Decree10/2023等で一部解決)。

現場の販売でよく見る「利回り保証」「高利回り運用」も、情報の透明性や担保が限られていると、最悪の場合は資金回収が困難になります。利回りや値上がりは誰も保証できません。「所有か、リースか」「証明書は出るか」「保証の裏付けは何か」を契約前に必ず確認してください。

都市拠点 vs 沿岸リゾート：比較表

比較項目	都市拠点(ホーチミン等)	沿岸リゾート(ダナン/ニャチャン/フーコック)
主な物件タイプ	住宅用アパート/マンション	コンドテル・リゾートヴィラ・別荘
典型的な権利形態	住宅所有権+期限付き使用権(目安50年・更新可)	リースホールドが多い(目安最大50年/特例70年)
証明書(ピンクブック)	比較的取得しやすい	物件により交付が遅れる/不確実な例あり
自己利用と賃貸	長期賃貸が中心、運用しやすい	管理会社の運用プログラムに組込まれる契約も
再販(流動性)	セカンダリー需要があり比較的容易	限定的・残存年数減で売りにくいことも
主なリスク	価格変動・空室	権利形態の誤認・利回り保証の不透明・流動性

※上記は一般的傾向であり、個別プロジェクトや時期で変動します。

自分で使い、残りは貸す——その規制と管理

「年に数回だけ自分で使い、空き期間は貸して維持費を賄いたい」というニーズは多いです。正式に登記(使用権・所有の証明書取得)していれば、自己利用しつつ賃貸へ回すことは可能です。ただし注意点があります。

• リゾート系の運用プログラム：ホテル委託・利益配分型に組み込まれ、自分が使える日数や貸し方が契約で制限されることがあります。
• 短期貸し(民泊型)：プロジェクト規約や地域規制で制限される場合があり、自由にできるとは限りません。
• 契約条項の確認：自己利用日数、運用条件、解約・出口条項を必ず確認しましょう。

賃貸運用の実務(契約・テナント対応・税)はベトナムでの賃貸運用(貸し出し)で詳しく扱っています。

不在時の維持費と管理代行

セカンドハウスは「使っていなくてもコストが発生する」点が見落とされがちです。

費用項目	内容(目安・変動)
管理費(共益費)	共用部・施設の維持。リゾート系は高めになりやすい
固定費	各種固定費・基本料金など継続発生
管理代行費	清掃・点検・テナント対応・送金代行などの委託費
空室期間のコスト	賃料が入らない期間も上記費用は発生

海外在住で物件を空けると、現地での対応役が必要になります。プロパティマネジメント(管理代行)の活用が現実的です。海外オーナー視点の運用体制は海外からベトナム不動産を管理するにまとめています。

再販(出口)と流動性を最初に考える

セカンドハウスで最も軽視されがちなのが「将来きちんと売れるか」です。都市部の住宅用アパートはセカンダリー需要があり比較的売りやすい一方、沿岸のコンドテル/リゾートヴィラは、リースホールドゆえの残存年数の減少、観光需要への依存、買い手層の限定により流動性が低く、希望価格・希望時期で売れない可能性があります。値上がりも利回りも保証されません。入口(購入)より先に出口(売却)を想定し、立地と権利形態を選ぶことが、後悔しないための要点です。

まとめ

外国人がベトナムでセカンドハウス・別荘を持つことは可能ですが、(1)ルールは一般住宅と同じで土地は所有できない、(2)沿岸リゾートのコンドテル/ヴィラは多くがリースホールドで完全所有ではない、(3)自己利用と賃貸の両立は契約条件次第、(4)不在時の維持費と管理代行が必要、(5)再販の流動性は物件タイプで大きく異なる——この5点を冷静に押さえることが大切です。

---

本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、法務・税務・投資に関する助言ではありません。法律・税制・各プロジェクトの運用条件は変動し、個別事情により結論が変わります。実際のご判断の前に、必ず弁護士・税理士・公証など専門家にご相談ください。

物件の権利形態(所有/リース)の見極めや、外国人枠の空き状況、自己利用と賃貸を両立しやすいプロジェクト選びについては、Happy Land(ハッピーランド)が一次販売の正規ディストリビューターとしてお手伝いできます。お気軽にZalo / WhatsAppでご相談ください。具体的な選択肢は物件一覧からご覧いただけます。