ベトナムのマンションはAirbnb（民泊）できる？外国人オーナー向け短期賃貸ルール（2026）

「ベトナムで買ったマンションを、そのままAirbnb（民泊）に出せるのでは？」——これは外国人オーナーが最もよく抱く疑問のひとつで、しかもネット上に出回る「できます、やり方はこう」という自信満々の情報がしばしば間違っているか、古くなっているテーマです。2026年時点の正直な答えは、普通の住居用マンションの短期賃貸はベトナムで厳しく制限されており、特にホーチミン市ではルールが約1年で二度変わり、さらに市が認めても建物側が拒否できる、というものです。本記事は、その実際の枠組み、なぜそうなっているのか、何が揃えば短期客を受け入れられるのか、そして多くのオーナーが結局選ぶ低リスクな賃料収入の方法を整理します。

免責事項：本記事は2026年半ば時点の一般的な情報であり、法務・税務の助言ではありません。短期賃貸のルールは急速に変化し、都市・建物によって異なります。引用する決定番号・日付は報道ベースで変わり得ます。実際の判断の前に、最新の地方規制・建物の管理規則・税務を、当局およびベトナムの弁護士に必ず確認してください。

短答：制限あり、野放しではない

普通の住居用マンションを所有している場合、それを当然に一泊単位のAirbnb型短期滞在に出せると考えてはいけません。2025年から2026年にかけて、ベトナム——特にホーチミン市——の方向性は、住居用建物での短期宿泊を「オーナーの当然の権利」ではなく、「適切な物件種別・ライセンス・建物の承認を要するもの」として扱う流れにあります。

実際、クリアすべき3つの関門があり、そのどれか一つでも引っかかれば止まります——(1)物件の法的用途・機能、(2)市の現行規制とライセンス要件、(3)建物の管理組合の規則。一つでも欠ければ、罰金・中止命令・管理組合との対立のリスクにさらされます。順に見ていきましょう。

法的な背骨：マンションは「住むため」のもの

土台になるのは住宅法2023（2024年8月1日施行）で、住居用マンションを非住居用途に使うことを禁止しています（第3.8条とされる規定がよく引用されます）。マンションを入れ替わり立ち替わりの短期宿泊ビジネスとして使うことは、当局の解釈では非住居（商業宿泊）用途にあたり、だからこそ「所有していても」制限され得るのです。

これは全国的な原則で、建設省も「マンションを非住居用途に使うべきでない」とする指針を出しています。各都市はこれを、独自の「マンションの管理・使用に関する規制」を通じて実施・執行します。つまり、全国法が「住居用途限定」の原則を定め、地方の決定と建物規則がそれに歯を付ける、という構図です。

ホーチミン市の二転三転：2025年に禁止、2026年に条件付き再開

この問題が最も可視化されたのがホーチミン市で、その近年の経緯は、この分野がいかに流動的かを端的に示しています。

• 2025年——禁止。 HCMCはマンションの管理・使用に関する規制（報道では決定26/2025/QĐ-UBND、2025年2月27日付）を出し、普通の住居用マンションでの短期（Airbnb型）賃貸を禁止、短期滞在はコンドテル等の観光指定開発物件に限りました。当局は安全面を理由に挙げています——大半の住居用建物は、入れ替わる短期客に必要な消防設備、独立した電力・給水インフラ、専用エレベーター、廃棄物処理を欠く、と。
• 2026年——条件付き再開。 全面禁止を続けるのではなく、HCMCは条件付きの枠組み（報道では決定19/2026/QĐ-UBND、2026年4月25日施行とされる）へ移行しました。報じられている変更点は、マンションの使用は各戸の種類・指定機能に沿うべきとされ、建物内での短期観光賃貸については、オーナーが宿泊業者として登録し、ベトナムの観光法を完全に順守しなければならない、というものです。

要点は、決定の番号や日付そのものではなく（報道ベースで今後精緻化され得ます）、ルールの形です——短期賃貸は、オーナーの非公式な活動として放置されるのではなく、認可宿泊業と観光法の世界に引き込まれつつあります。約1年で二度変わったのですから、どのブログ（本記事を含む）も出発点にすぎないと考え、掲載前に現行のHCMC規制を確認してください。

クリアすべき3つの関門

まとめると、一泊でも予約が入る前に、次の3つがすべて揃っている必要があります。

関門	意味	確認先
物件の種類・機能	普通の住居用か、短期滞在向けに建てられた観光指定・複合用途か	証書、プロジェクト承認、デベロッパー/管理会社の確認
市の規制・ライセンス	現行の地方規則が短期観光賃貸を認めるか、宿泊業者登録が必要か	現行の省/市の決定、地方当局
管理組合の規則	建物の運営規則が短期・一時滞在客を認めるか	建物規則、管理組合(BQT/BQL)

非対称性に注意してください——市が短期賃貸を条件付きで認めても、建物の運営規則が実務上それを禁止でき、その規則はオーナーを拘束します。HCMCの少なからぬ建物では管理組合が短期客を明確に禁止しています。ですから、たとえライセンスを整えても、建物がNoと言えば成立しません。

なぜ建物や市は嫌がるのか

「なぜ」を理解すると、個別の建物を冷静に評価できます。中心的な反対理由は実務的です。

• 消防安全。 住居用建物は居住向けに認証されており、ホテル型の一時利用向けではありません。建物に不慣れな客が入れ替わることは、避難・PCCC（防火・消火）上の実リスクを高めます。当局は、大半の複合住居建物が短期滞在の安全基準を満たさないと指摘しています。順法な建物の条件はマンションの消防(PCCC)チェックリストを参照してください。
• 防犯と住民。 長期居住者は、鍵/カードを持つ見知らぬ人がエレベーターやロビーを行き交うことに反発し、その苦情は管理組合に集まります。
• インフラ。 住民向けに設計された給水・電力・廃棄物系は、ホテル型の回転で逼迫し得ます。

これらが、管理組合の禁止規則が維持されやすい理由であり、そもそも全国法がマンションを住居と位置づける理由でもあります。

多くのオーナーが実際に選ぶ順法ルート：長期賃貸

実務的な結論はこうです。普通の住居用マンションを持つ大半の外国人オーナーにとって、順法で低リスクに賃料収入を得る方法は長期の住居賃貸——月契約、または（より一般的には）年契約です。

長期賃貸は物件の居住用途に合致し、観光ライセンスや短期滞在の安全基準の層をまるごと回避でき、管理組合にも受け入れられ、特に遠隔では運用がはるかに容易です。賃料収入として課税はされるので、その点は織り込んでください。手順はマンションの賃貸に出す方法、収益性はホーチミンの賃料利回り、課税は外国人の賃料所得税を参照してください。

どうしても短期・観光収入が目的なら、順法の受け皿は観光指定物件または認可サービスアパート運営であって、住居用マンションをホテル代わりに転用することではありません。この物件カテゴリはサービスアパート投資の解説で扱っており、まさにこの用途向けに設計・許可されています。

それでも短期賃貸をしたい場合のコンプライアンス手順

短期賃貸が現実的に検討できる物件を持つ（または買う）場合、収入を当てにする前に次を潰してください。

1. 物件の種類・機能を書面で確認する——観光指定/複合用途か、普通の住居用か。ここが最初の分岐です。
2. 昨年のニュースでなく、現行の市規制を読む——あなたの物件種別で短期観光賃貸が認められるか、どのライセンスが要るか。
3. 必要な登録を行う——2026年のHCMCの方向性では、宿泊業者としての登録と観光法（宿泊者報告・安全・税）の順守を意味します。
4. 管理組合の書面での見解を得る——短期客を禁止しているなら、そこで終了です。その規則はオーナーを拘束します。
5. 消防(PCCC)と宿泊者登録の義務を満たす——一時滞在の届出を含む、宿泊提供者としての義務。
6. 税務を整理する——短期/観光収入は単純な住居賃料と課税が異なるため、専門家と確認。
7. 専門家の確認を取る——家具・掲載に投資する前に、ベトナムの弁護士に自分の構成が順法か確認してもらう。

いずれかの段階が「No」を返したら、それがその物件の答えです——回避する障害ではありません。

外国人オーナーにとっての意味

外国人であることが特別な短期賃貸の権利を与えるわけではありません——上記の制限はオーナー全般に適用され、加えて外国人は、将来の賃料送金を守るためにも、すべてを合法・書面の枠内に保つ必要があります。クリーンなパターンは、値上がりと長期賃貸のために住居用マンションを買うか、短期収入が計画なら最初から観光指定物件を選びライセンスを完了するか、です。避けるべきは、普通のマンションを「こっそりAirbnbできる」という前提で買うこと——その前提は年々安全でなくなっており、市とも建物とも対立を招きます。

まとめ

ベトナムのマンションはAirbnbできるのか？普通の住居用なら、通常は3つの関門（物件の機能・現行の市ライセンス制度・建物自身の規則）をクリアしない限り難しく、枠組みは厳格化・変動を続けています——最も可視的なのがホーチミン市の2025年禁止と2026年の条件付き再開です。マンションから確実に収益を得る方法は長期賃貸、短期収入を確実に得る方法は観光指定または認可サービス物件です。短期の計画を当てにする前に、あなたの建物と物件について現行ルールを確認してください。

本記事は一般的な情報提供のみで、法務・税務の助言ではありません。引用したルール（住宅法2023、HCMCのマンション管理決定、観光ライセンス要件）は報道ベースで、流動的であり、地域・建物で異なります。行動の前に、関係当局・建物の管理組合・ベトナムの弁護士に現行の取り扱いを確認してください。

Happy Landはホーチミンの一次販売ディストリビューターとして、住居用と観光指定の物件を見分け、あなたの実際の賃貸計画に合う物件選びをお手伝いします。順法な賃貸戦略のご相談は、物件一覧をご覧いただき、Zalo / WhatsApp までお気軽にどうぞ。