1区の高級アパートメント＆ブランデッドレジデンス（2026年版）

1区はホーチミン市の歴史的中心地であり、金融の中枢であり、そしてベトナムで住まいを所有するうえで最も格式高い場所として外国人購入者が一貫して挙げるアドレスです。バソン川沿い地区にマリオット、JWマリオット、リッツ・カールトンのブランデッドレジデンスが登場したことで、この地区には初めて、本格的な超プライム市場が生まれました。本ガイドでは、実際に何が売りに出されているのか、その価格はいくらか、外国人が所有できるもの・できないもの、そして住まいとしても投資対象としても1区をどう率直に捉えるべきかを解説します。

これは方向性をつかむための一般的な情報であり、法務・税務・投資の助言ではありません。購入を決める前に、必ず有資格の弁護士および税務アドバイザーに、最新の数値とご自身の適格性をご確認ください。

なぜ1区は外国人がほとんど疑問を抱かないほどのプレミアムを生むのか

1区は、中心業務地区、歴史的ランドマーク、サイゴン川沿いのウォーターフロント、そして市内で最も厚みのある国際的な賃借層を兼ね備えた、ホーチミン市で唯一のアドレスです。だからこそ価格と賃料は景気循環を通じて底堅さを保ちます。 この地区には、ベンタイン市場、オペラハウス、グエンフエ歩行者天国、領事館街、ほとんどの銀行や多国籍企業の本社、そして2024年末に開業したメトロ1号線の幹線が集まっています。外国人オーナーにとって、この集積は重要です。日々の暮らしやすさと、あなたの資産を守る転売・賃貸需要の両方を下支えするからです。

決定的に重要なのは、1区内における真に新しい高級物件の供給が極めて限られている点です。未開発の土地はほとんどなく、歴史的建造物保護が建てられるものを制限しており、大規模な新築タワーの多くは現在、旧来の中心部ではなくトゥーティエムのような隣接エリアで供給されています。最も人気の高い地区における希少性こそが、1区の高級価格が市全体の平均を大きく上回る構造的な理由です。市全体で当社が扱うプロジェクトは/ja/projectsページでご覧いただけます。

リサーチ段階で、候補を絞り込む前にこのエリアについて中立的な見解をお求めの場合は、当社チームが現在の1区の在庫状況を喜んでご案内します。お問い合わせページからご連絡ください。最新の選択肢一覧をお送りします。

バソン：海軍造船所からベトナムのブランデッドレジデンスの中心地へ

バソン――旧造船所跡地とトゥーティエム（バソン）橋の間に広がる川沿いの一帯――は、グランドマリーナ サイゴンを中核として、いまやベトナムで最も密度の高い国際ブランデッドレジデンスのクラスターとなっています。 バソン造船所は国内で最も古い造船所のひとつでした。マスタライズ・ホームズによるその再開発は、1区のウォーターフロントに約10ヘクタールのマスタープランを生み出し、世界最大級のマリオット系ブランド住宅プロジェクトのひとつとして位置づけられています。

「ブランデッドレジデンス」が実際に意味するもの。これらの住宅はホテル運営会社の名前（マリオット、JWマリオット、リッツ・カールトン）を冠し、コンシェルジュ、セキュリティ、リクエストに応じたハウスキーピング、ライフスタイルマネジメントといったホテル水準のサービスに加え、ブランドのグローバル基準に準じたインテリアやアメニティを備えています。購入者は、そのブランドの安心感、管理の質、そして名称が国際的に持つ転売時の認知度に対してプレミアムを支払います。トレードオフは、ブランドのない高級タワーよりも高い購入価格と、より高い継続的な管理費です。

川を挟んだ対岸ながら、機能的には同じプライム回廊の一部であるトゥーティエムも、独自のハイエンド・ブランド物件の波を生み出しています。バソン（トゥーティエム2）橋が両者を数分でつなぐため、1区の購入者はますます両岸のウォーターフロント物件を比較するようになっています。当社の/ja/projects/the-metropole-thu-thiemページではトゥーティエムで最も著名な高級開発を取り上げており、/ja/projects/eaton-parkと/ja/projects/the-global-cityでは、東部回廊のプレミアムなプロジェクトが平米単価でどう比較されるかをご紹介しています。

2026年の1区高級価格：数字が実際に語ること

1区の超プライムなブランデッドレジデンスはベトナム市場の最上位で取引されています。グランドマリーナ サイゴンは平米あたり約16,000米ドルで提示されており、入門価格帯の住戸でも100万米ドルを超えるのが一般的である一方、1区のより広い高級物件はそれを大きく下回ります。 価格は絶えず変動し、タワー・階・眺望・一次販売か転売かによって左右されます。したがって以下の数値はすべて、見積もりではなく参考レンジとして捉えてください。

セグメント（1区／バソンエリア）	参考価格目安（2026年）	備考
超プライム・ブランデッド（JWマリオット／リッツ・カールトン水準）	約15,000〜18,000米ドル超／m²	入門住戸でも100万米ドル超が多い。供給は限定的
プレミアム・ブランデッド／高層階ウォーターフロント	約8,000〜12,000米ドル／m²	ブランドと眺望が価格差を生む
既存の1区高級物件（転売）	約6,000〜9,000米ドル／m²	在庫がより広く、交渉余地も大きい

参考までに、2024〜2026年にかけてホーチミン市の主流な新規供給の多くは1戸あたり50億〜100億ベトナムドンの価格帯に集中しており、これは1区の超プライムとはまったく別の市場です。旧来の中心部で支払うプレミアムは、追加の床面積ではなく、立地の希少性とブランドを買うものです。

外国人購入者にとって実務的なポイント。提示される一次販売価格にはVATが含まれる場合と含まれない場合があり、この一点だけで総支出が二桁パーセント変わり得ます。2つのプロジェクトを比較する前に、必ずその目玉の数字がVAT込みかどうかを確認してください。特定の住戸の総額をシビアに検証するには、検討中のアパートメントについて透明性の高い費用内訳を当社にご依頼ください。

外国人が1区で所有できるもの・できないもの

外国人は、適格な1区のプロジェクトで更新可能な50年リースホールドによりコンドミニアム住戸を購入できますが、土地そのものを所有できる外国人はおらず、各建物の外国人所有比率は30％が上限とされています。 これらのルールは2023年住宅法および2024年土地法に基づき、全国に適用されます。

2026年時点での当社の理解による要点は以下のとおりです。

• 適格物件のみ。 アパートメント、そして限られた場合にはヴィラ／タウンハウスを購入できますが、外国人への販売が認可された認可済みの商業開発内に限られます。1区のすべてのタワーが該当するわけではありません。
• 30％上限。 単一のアパートメント建物において、外国人が所有できる住戸は最大30％です（複数タワーのプロジェクトでは棟ごとに算定）。人気のブランデッドタワーでは外国人枠が早く埋まることがあるため、住戸に惚れ込む前に空き状況を確認してください。
• 50年リースホールド、1回更新可能。 個人はピンクブック（所有権証明書）の発行日から50年間所有権を保有し、有効期限の少なくとも3か月前に省人民委員会へ申請することで、さらに最長50年の延長を1回受けられます。ベトナム人配偶者がいる場合はこの状況が変わり得るため、専門家の助言を受けてください。
• 土地の所有はなし。 あなたが保有するのは建物に対する土地使用権と住戸の権利であって、土地そのものを所有することは決してありません。

適格性や枠の状況はプロジェクトごとに異なるため、まさにここで優れた代理が力を発揮します。当社の/ja/foreigner-guideと、ステップごとに解説する/ja/guides/buying-process-for-foreignersでは、書類、支払いの送金経路、ピンクブックの取得スケジュールを詳しく説明しています。

税金、費用、利回り：率直な財務の全体像

新築価格に加えて、VAT、登録手数料、義務付けられた修繕積立金として、おおよそ10〜14％を見込んでください。そして1区のプライム物件では、米ドルベースで約4〜5％の表面賃貸利回りを想定してください。 費用構造は外国人もベトナム人も同じです。外国人にとっての摩擦は追加の税金ではなく、適格性にあります。

試算すべき購入者側の典型的な費用は以下のとおりです。

• VAT： 新築デベロッパー販売では、建物・資産部分に対して一般に10％（土地使用権はVAT非課税。個人による転売には通常VATがかかりません）。
• 修繕積立金： 住戸価格の2％が義務付けられており、建物の積立基金に一度拠出します。
• 登録手数料： ピンクブック取得のために約0.5％、加えて公証費用と事務手数料。
• 継続費用： ブランデッドレジデンスはプレミアムな月額管理費がかかります。平米あたりの料率を確認してください。実質利回りに大きく影響します。

収入面では、個人の貸主は賃料総額に対しておおよそ10％の合計税（VAT約5％に加え個人所得税約5％）に直面し、年間賃料が1億ベトナムドン未満の場合はVATが免除されます。売却時には、譲渡価格総額の2％（利益ではなく総額）が個人所得税として売主に課されます。売却代金の本国送金は、書類を整えた適切な銀行チャネルを通じて認められています。その仕組みについては/ja/guides/repatriation-of-funds-vietnam-propertyで、費用の全体像については/ja/guides/taxes-and-costs-buying-property-vietnamで解説しています。

これらの費用を差し引くと、1区は高利回りを狙う賭けというより、堅実な米ドル賃料を伴う資産保全とステータスのための物件と理解するのが最適です。中心部プライムの4〜5％の利回りは安定的ですが、目を見張るほどではありません。投資の根拠は、希少性、ブランド、そして長期的なホーチミン市の成長にあります。

賢い選択：ブランデッドな中心部 vs. ウォーターフロントの代替地

正しい選択は、1区のアドレスとブランドの安心感を優先するのか、それともより新しいタワー、より広い間取り、より低い平米単価を求めて川を渡る意思があるのか次第です。 どちらも筋の通った選択です。

最高峰のアドレスとターンキーのホテルサービスを優先するなら、バソンのブランデッドクラスターに比肩するものはありません。同等の高級感を、より大きな交渉余地と現代的なマスタープランとともに求めるなら、東部回廊とトゥーティエムは検討に値します。/ja/projects/the-prive、/ja/projects/masteri-grand-view、/ja/projects/lumiere-riverside、/ja/projects/vinhomes-grand-parkは、並べて比較する価値のあるさまざまな価格帯と引き渡し時期を網羅しています。当社の仕事の進め方や代理対象については/ja/aboutで詳しくご覧いただけます。

まとめ

1区――とりわけバソンのブランデッドレジデンスクラスター――は、ベトナム住宅市場の頂点を体現しています。希少で、格式が高く、国際的に認知され、それにふさわしい価格がつけられています。外国人購入者にとって、進むべき道は明確ですが、細部に左右されます。プロジェクトが外国人適格であることを確認し、30％枠に空きがあるかをチェックし、購入費用の全体である10〜14％を試算し、そしてブランドのプレミアムが自分の目的に合うかを判断する。この4つをきちんと行えば、1区は東南アジアで所有できる最も底堅いアドレスのひとつとなります。ご予算に合わせた実際の最新在庫をご覧になる準備ができたら、当社チームと義務のないご相談を始めてください。