ベトナム不動産の「lướt sóng（転売）税」・譲渡税改正：提案 vs 現行2%（外国人・日本人向け）

ここ数年、ベトナム不動産を持つ外国人・日本人オーナーは不安な見出しを目にしてきました——「不動産の利益に20%課税」「2年未満で売れば10%」。そのため、2026年から売却すると利益の5分の1を取られる、あるいは短期売却は保有期間で重課税される、と受け止めた人も少なくありません。2026年の実際は違います。本記事は、提案された案と実際に施行されている税を分けて整理し、日本人売り手が怖い見出しではなく実際のルールで計画を立てられるようにします。加えて、制度が変わった場合に備えて残すべき記録も示します。

本記事は2026年半ば時点の一般的な情報で、法務・税務の助言ではありません。税制は改正中で変わり得ます。数値は目安です。売却前に、ベトナムの現行ルールは税務当局に、越境（日本側）の扱いは有資格の税理士に確認してください。

報道で見た内容：提案された2つの案

PIT（個人所得税）法の改正を検討する中で、ベトナム財務省は投機・転売（lướt sóng）を抑える目的で、より厳しい課税方式を打ち出しました。特に注目された案が2つあります。

案1 — 利益に20%課税。 売値でなく、利益（売値−買値−合理的費用）に対し各取引で20%を課す方式。多くの国と同様、実際の利益に課税する考え方です。

案2 — 保有期間連動。 保有が短いほど税率を高くして、急速な売買を抑える案。主に買値が特定できない場合のフォールバックとして、売値に次のような税率を課すものとして取り沙汰されました。

保有期間	取り沙汰された税率
2年未満	10%
2〜5年未満	6%
5〜10年未満	4%
10年以上、または相続	2%

この2案が「転売税」「20%」という見出しの出所です。ただし重要なのは、これらは草案の提案であって、施行された規定ではないということです。

なぜ厳しい案は撤回されたのか

両案とも同じ壁にぶつかりました——実務上の複雑さ、特に実際の買値の特定とそのためのデータ不足です。

利益の20%を課すには、当局があなたの真の買値と合理的費用を把握する必要があります——時に何年も前、複数回の転売を経て、証憑も不完全なまま。公証契約書の記載額が実取引額と一致しないことがある市場では、公正な「利益」を再構成するのは難しく、紛争を招きます。保有期間連動案も同じデータ問題に直面しました。こうした懸念から、利益課税・保有期間連動の方式は草案から撤回され、起草側はより簡潔で透明な「譲渡価格の2%」を維持しました。

では今はどう課税される？ 依然として売値の2%

多くの売り手にとっての2026年の実際の答えはこうです——居住個人の不動産譲渡にかかる個人所得税は、1回の取引ごとに譲渡価格の2%のままで、長年の規定と実質的に変わりません。式は単純です。

個人所得税 = 譲渡価格 × 2%

ここから2点。第一に、課税は利益でなく売値に対してで、保有期間で変わりません——半年でも10年でも、現行の売値2%は同じ。第二に、総額に課すため、トントンや損失での売却でも課されますので、手取りの計算に織り込んでください。売却時の費用全体と送金の観点はベトナム不動産の売却と外国人の税金と売却代金の本国送金、購入時の費用は購入時の税金・費用を参照してください。

なお免税の場合もあります（例：唯一の住居を183日以上保有、一定の家族間の贈与・相続）ので、2%が必要と決めつける前に該当するか確認しましょう。

利益課税・保有期間連動は将来復活するか

撤回は永久の消滅ではありません。政府は、土地データベースが完全に電子化され電子ID（VNeID）と連携すれば、不動産譲渡の利益課税を将来再検討し得ると示唆しています。当局が買売の履歴を確実に追えるようになれば、「利益をどう特定するか」という問題は格段に解きやすくなり、利益ベースや保有期間連動の方式が再び俎上に載る可能性があります。

つまりこれは閉じた扉ではなく、開かれた方向性です。今日は適用されなくても、賢明な投資家は無視しません。

日本人の売り手・投資家にとっての意味

実務上のポイントです。

1. 施行中のルールで計画する。 2026年に売るなら、見出しの10%・20%でなく「価格の2%」で費用を試算する。
2. 利益課税の復活に備えて記録を残す。 買値・改良費・取引費用の証憑と、購入時に海外から入金した銀行トレイルを保全する。将来利益課税が適用された際に費用を証明して課税所得を減らせ、送金の観点でも不可欠。
3. 越境（日本側）を忘れない。 将来のベトナム側利益課税は、日本側のキャピタルゲイン課税・外国税額控除と絡み得ます。日本側の課税や控除は日本での課税と外国税額控除も参照しつつ、売却時に越境に詳しい税理士へ確認を。
4. 保有期間は依然重要——ただし税でなく市場の理由で。 短期転売は取引費用とタイミングのリスクが高い。長期保有の根拠は今日の税ではなく市場と実質利回りにあります。全体像はベトナム不動産は買いか（2026）を参照してください。

まとめ

「転売税20%」「保有期間連動」の見出しは、検討された案であって施行された規定ではありません。2026年半ば時点で、ベトナム不動産を売る居住個人が払うのは譲渡価格の2%——利益の20%でも、保有期間で変わる率でもありません。厳しい案は運用困難で撤回されましたが、土地データがVNeIDと連携すれば利益課税が復活し得ます。賢い動きは、現行の2%で計画し、買値と資金の記録を変化に備えて整え、売却前にベトナムのルールと日本側の税の双方を確認することです。

本記事は一般的な情報提供のみで、法務・税務の助言ではありません。制度・税率は変わり得ます。取引前に、税務当局と有資格の越境税理士に確認してください。

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