ベトナムの不動産保有コスト：2026年版・外国人のためのガイド

マンションを買うことは、あなたが切る最初の小切手にすぎません。多くの外国人投資家にとって本当に重要なのは、ベトナムで不動産を保有し続けるのに毎年いくらかかるのかという点です。そして、この点に関するニュースはおおむね良いものです。シンガポール、オーストラリア、アメリカと比べると、ベトナムの継続的な保有コストは驚くほど軽いものですが、ゼロではなく、いくつかの項目は初めての買い手を驚かせます。本ガイドでは、2026年における継続コストをすべて一覧表とともに分解し、署名する前に本当のネット利回りを試算できるようにします。

本記事は外国人の買い手・投資家向けの一般的な情報であり、法的または税務上のアドバイスではありません。税制、料率、料金体系は変更されます。行動を起こす前に、必ず有資格のベトナムの税務アドバイザーまたは弁護士に最新の数字を確認してください。

結論：ベトナムには欧米型の年次不動産税がない

ほとんどの先進国市場とは異なり、ベトナムは住宅の市場価値に対して大きな年次の従価不動産税を課しません。これこそが、ここでの保有コストが非常に低い最大の理由です。 アメリカやイギリスでは、住宅所有者は毎年、不動産価値の1〜2%を地方税や固定資産税として支払うことがあります。ベトナムでは、これに相当する課税（非農業用地使用税）は市場価値ではなく国が定める土地価格を基準に計算され、通常の都市部のマンションであれば年間おおよそ50万〜200万ベトナムドン（約20〜80米ドル）程度に収まります。

とはいえ、「大きな不動産税がない」ことは「継続コストがない」ことを意味しません。実際の継続的な支払いは、5つのバケツで構成されます。建物管理費、一度きりの2%修繕積立金、土地使用税、住戸を賃貸に出す場合にのみ適用される税金、そして光熱費です。以下でそれぞれを順に解説し、最後に一つの表にまとめます。

これらの保有コストが購入の上にどう積み上がるかを理解するには、一度きりの取得時費用を扱ったベトナムで不動産を購入する際の税金とコストのガイドと併せて読むと役立ちます。

建物管理費：最大の継続コスト

ほとんどのマンション所有者にとって、月々の管理費（phí quản lý）は最大の継続コストであり、建物のグレードによって最も差が出る項目です。 この費用は、警備、共用部分の清掃、エレベーターの保守、照明、換気、造園、プールやジムの運営、管理組合の理事会や常駐スタッフの給与をカバーします。

2026年時点で、ホーチミン市の管理費は、ミドルマーケットおよびアッパーミドルの建物では一般的に1平方メートルあたり月8,000〜20,000ベトナムドンです。コンシェルジュ、複数のプール、スカイラウンジなど充実した設備を備えたプレミアム・ラグジュアリー物件では、しばしば1平方メートルあたり月20,000〜35,000ベトナムドン以上が課されます。

70平方メートルのマンションでの実例：

• 1平方メートルあたり12,000ベトナムドンのミドルクラスの建物：約月84万ベトナムドン（約33米ドル）
• 1平方メートルあたり25,000ベトナムドンのプレミアム物件：約月175万ベトナムドン（約69米ドル）

正直にお伝えしておくべき注意点が2つあります。第一に、管理費は建物ごとに設定され、コストや設備水準の上昇に伴って時間とともに上がることがあるため、現在の料率はあくまで出発点と考えてください。第二に、管理会社が修繕を取りまとめる際、多くの会社が施工業者の請求額に上乗せする形で調整マージン（一般的に10〜15%）を取ります。小さいながらも実在するコストで、所有者が見落としがちな点です。購入前には必ず最新の公表料金表を求めてください。Eaton ParkやThe Global Cityのような高設備の物件は、維持すべきものが単純に多いため、当然この範囲の上限側に位置することになります。

2%の修繕積立金（メンテナンス基金）

ベトナムでマンションを購入するすべての買い手は、マンションの購入価格の2%に相当する一度きりのメンテナンス基金を支払います。外国人の買い手も例外ではありません。 これがquỹ bảo trìで、修繕積立金（シンキングファンド）と呼ばれることが多いものです。引き渡し時に一度だけ支払い、建物の生涯にわたる共用部分の大規模な構造的メンテナンス（外壁の修繕、エレベーターのオーバーホール、消防設備、構造工事など）に使われます。

2026年の要点：

• これは**契約販売価格の2%**であり、毎年ではなく一度だけ支払います。
• 50億ベトナムドンのマンションであれば、1億ベトナムドン（約3,900米ドル）になります。
• 現行の規制では、この支払いは（建物に管理組合の理事会が組織された後はその管理下で）専用のメンテナンス基金口座に入金されるべきであり、デベロッパーのキャッシュフローに吸収されてはならないとされています。

一度きりの支払いであるため、修繕積立金は厳密には継続コストではなく取得時費用です。それでもここに含めているのは、買い手が一貫して月々の管理費と混同するためです。両者は別物です。2%の基金は大規模な構造的メンテナンスのためのもの、月々の費用は日常的な運営のためのものです。

非農業用地使用税（年次の「不動産税」）

ベトナムで住宅不動産の所有に対して本当の意味で毎年課される唯一の税は非農業用地使用税で、市場価格ではなく国が定める土地価格に対して0.03%〜0.15%の累進税率で課されます。 マンション所有者の場合、土地価値は建物内のすべての住戸に按分されるため、結果として税額が非常に小さくなります。

実際には、ほとんどのマンション所有者の支払いは年間50万〜200万ベトナムドン（おおよそ20〜80米ドル）の間に収まります。大型または高額の住戸であっても、年間で数百万ベトナムドンを超えることはまれです。より広い区画に建つ戸建てのヴィラやタウンハウスはこれより高くなりますが、それでも国際基準で見れば控えめです。

これは外国人投資家にとって、ベトナム不動産を保有することの最も魅力的な特徴の一つです。税金による年間の保有コストはほぼ無視できるレベルです。あらゆる税金の接点をより詳しく扱った内容は、税金とコストのガイドをご覧ください。

不動産を賃貸に出す場合にのみ適用される税金

マンションを賃貸する場合、賃貸所得には課税されますが、2026年の寛大な基準額により、多くの小規模オーナーはまったく税金を支払わずに済みます。 ベトナムの個人オーナーには、**賃料総額に対する一律10%**の課税（VAT5%＋個人所得税（PIT）5%）が適用されます。

重要な2026年の更新点：法律第48/2024/QH15号により、非課税となる収入の基準額が1億ベトナムドンから年間2億ベトナムドンに引き上げられ、2026年1月1日から施行されています。年間の賃貸収入の合計が2億ベトナムドン（約7,800米ドル）未満であれば、VATとPITの両方が免除されます。それを超えると、賃料総額に対して10%全額が適用されます。

月25万ベトナムドンで賃貸する住戸の試算例：

• 年間賃料総額：3億ベトナムドン（基準額を超える）
• 課税額（総額の10%）：年間3,000万ベトナムドン（約1,180米ドル）

さらに2026年に注目すべき点が2つあります。第一に、2026年1月1日から、ベトナムで賃貸不動産を所有する外国人個人は、年次の事業ライセンス税（ビジネスライセンス税）が免除されます（決議198/2025/QH15号による）。ちょっとした簡素化です。第二に、賃料を国外に持ち出すことは別のプロセスです。海外でのキャッシュフローに頼る前に、ベトナム不動産からの資金送金（リパトリエーション）のガイドをお読みください。これらはいずれも税務アドバイスではありません。特に同じ所得に対する母国での課税について、ご自身の状況をベトナムの会計士に確認してください。

主に賃貸利回りを目的に購入される場合は、当社の現在のポートフォリオの中でこれらのコスト控除後に最も高いネットリターンを上げているプロジェクトについて、当社チームにご相談ください。

光熱費：電気・水道・インターネット・駐車場

ベトナムの光熱費は国際基準では安価ですが、南部の気候におけるエアコンこそが請求額を押し上げる項目です。 電気は段階制（使用量が多いほど高い単価で課金）で、2025〜2026年の住宅平均は1kWhあたり約2,200ベトナムドン、VAT前でおおよそ0.08〜0.09米ドルに相当します。

ホーチミン市で人が居住している1〜2ベッドルームのマンションの月々の一般的な範囲：

• 電気： エアコンの使用状況に大きく左右され、80万〜250万ベトナムドン
• 水道： 15万〜40万ベトナムドン
• インターネット／光回線： 20万〜35万ベトナムドン
• 車の駐車場： プレミアム物件では車1台あたり月100万〜180万ベトナムドン。バイクの駐車場ははるかに安価

メーターに関する注意点：建物によっては、住宅用電気が正しい段階制のEVN料金で請求されますが、別の建物（特に賃貸の場合）では一律料金や上乗せ料金が適用されます。契約前に、その建物が光熱費をどのように計測しているかを確認してください。月々のランニングコストに実質的な影響を与えます。

全コスト表：2026年にベトナムのマンションを保有する

下の表は、外国人所有者が保有する典型的な70平方メートルのミドル〜アッパーミドルのマンションをまとめたものです。数字は2026年の参考レンジを示す例示であり保証ではありません。実際のコストは建物、立地、使用状況によって異なります。

コスト項目	種別	2026年の一般的な金額	備考
建物管理費	月次	1平方メートルあたり8,000〜35,000ベトナムドン（≈月60万〜240万ベトナムドン）	ラグジュアリー／設備充実の建物では高くなる
修繕積立金（メンテナンス）	一度きり	購入価格の2%	引き渡し時に一度支払い。構造的メンテナンス用
非農業用地使用税	年次	約50万〜200万ベトナムドン（20〜80米ドル）	市場価値ではなく国が定める土地価格に対して課税
賃貸所得税（賃貸する場合）	年次	賃料総額の10%	年間賃料が2億ベトナムドン未満なら免除（2026年から）
電気	月次	80万〜250万ベトナムドン	段階制。エアコンに左右される
水道	月次	15万〜40万ベトナムドン	多くは住戸ごとに計測
インターネット	月次	20万〜35万ベトナムドン	光回線が広く利用可能
駐車場（車）	月次	100万〜180万ベトナムドン	プレミアム物件。バイク駐車場はより安価
住宅／家財保険	年次	物件による（任意）	法的義務ではないが推奨

賃貸に出さない、所有者自身が居住する住戸の場合、避けられない継続コストは基本的に管理費、土地使用税、光熱費であり、ミドルクラスのマンションであれば多くの場合、すべて込みで月100〜250米ドルです。これは世界基準で見れば低い保有コストであり、Vinhomes Grand ParkやThe Metropole Thu Thiemのような建物への投資判断の核となる要素です。

今後の見通し：提案されている不動産税改革

外国人の買い手は、ベトナムがセカンドハウス税の可能性を含む新たな不動産税を積極的に検討していることを認識しておくべきです。ただし、2026年半ば時点で法制化されたものはまだ何もありません。 財務省は投機を抑制することを目的とした改革を打ち出しており、その中には複数の不動産を所有する者への累進課税や、保有期間に基づく譲渡税（短期の転売には高い税率、長期保有には低い税率）が含まれます。非農業用地使用税法を改正する草案は、2026年後半に国会に提出される見込みです。

これを取り上げるのは不安を煽るためではなく、正直な見通しを示すためです。現在の非常に低い保有コストは、見直しの対象となっている現行の制度を反映したものです。長期投資家は保守的に予算を立て、法整備の進展に応じて前提を見直すべきです。これはまさに、当社が計画段階で買い手に丁寧に説明している種類のリスクです。

特定の住戸とあなたの賃貸計画に基づいた保有コストのモデルをご希望の場合は、当社のアドバイザリーチームにお問い合わせください。多くのエージェントが省略するコストも含め、透明性をもって数字を算出します。

まとめ

ベトナムでの不動産保有は安価です。主たる継続コストは月々の管理費であり、年次の土地使用税はごくわずか、2%の修繕積立金は一度きり、そして賃貸税は住戸を貸し出し、かつ新しい2億ベトナムドンの基準額を超えた場合にのみ効いてきます。典型的なミドルクラスのマンションであれば、自己居住の所有者の保有コストは月に数百米ドル程度が見込まれ、これは比較対象となるアジアや欧米の市場をはるかに下回ります。将来に向けた主な留意点は、今後数年で状況を変えうる提案中の税制改革です。正直にコストを試算し、有資格のアドバイザーに数字を確認すれば、自信を持って購入できます。まずは当社の販売中のプロジェクトをご覧いただくか、外国人向けの購入プロセスガイドをお読みください。