ベトナムのゴールデンビザと不動産による居住権(2026年・現実チェック)

ホーチミン市でマンションの購入を検討していて、それに伴ってベトナムに居住する権利も得られると期待しているなら、契約書にサインする前に知っておくべき正直な答えがこれです。ベトナムでは、不動産の購入と居住権の取得はまったく別個の二つの法的プロセスであり、これを混同することは、外国人購入者が陥る最も高くつく誤解です。本ガイドは2026年の現実チェックです。実際に何が法律として有効なのか、何がまだ提案にすぎないのか、そして本物の投資家向けルートがどのように機能するのかを解説します。

本記事は外国人購入者・投資家向けの一般的な情報であり、法務・税務・移民(入管)に関するアドバイスではありません。ベトナムではビザのルールが急速に変わります。行動を起こす前に、必ずベトナムの認可を受けた入管弁護士に、あなた個別の状況を確認してください。

ベトナムで不動産を買っても居住権は得られない — それだけのことです

ベトナムでマンションを所有しても、ビザも在留カードも、この国に住む自動的な権利も一切付与されません。 これが本記事で最も重要な一文です。ベトナムの不動産法と入管法はまったく別個の制度であり、ピンクブック(所有権証明書)は在留書類ではありません。

実務的には、外国人は観光用のeビザだけでベトナムに滞在しながら、対象となるマンションを合法的に購入できます(その建物が外国人所有枠の範囲内にあり、取引に必要な書類要件を満たしている場合)。しかし、その購入によって滞在可能期間が延びることは一切ありません。eビザの有効期限が切れれば、たとえこの地に自宅を所有していても、出国するか別のビザを取得しなければなりません。

外国人個人は住宅用不動産を50年の所有期間(1回更新可能で、理論上は最長約100年)で保有しますが、この期間はあくまで「資産」に関するものであって、あなたの「在留資格」に関するものではありません。短期の観光スタンプだけで何度も訪れながら、ベトナムの不動産を何十年も所有することは可能です。長期居住が本当の目的なら、購入とは無関係にビザのルートを手配しなければなりません。購入の仕組みそのものを理解したい方は、外国人向けの購入プロセスをステップごとに解説したガイドで、購入資格・所有枠・必要書類を解説しています。

二つの問いをきれいに分けて考える準備はできましたか?ハッピーランドのアドバイザリーチームにご相談ください。不動産の目標と滞在の目標を、二つの別々のプランとして整理します。

「ベトナムのゴールデンビザ」はいまだ提案段階 — 申請できる法律ではない

2026年半ば時点で、制定済みのベトナム・ゴールデンビザは存在せず、申請窓口もありません。ネット上で出回っているのは政府の提案であって、施行中の法律ではありません。 多くのマーケティング文言はこれを決定事項のように扱っています。そうではありません。

正確な現状は以下のとおりです。

項目	状況(2026年半ば)	あなたにとっての意味
10年の投資家「ゴールデンビザ」	提案のみ。法案草案は未公開	申請できない。価格や要件は法律として確定していない
不動産連動型の居住権	具体的な形では一切提案されていない	ビザを期待して不動産を買ってはいけない
5年のタレントビザ	政令221/2025/NĐ-CP により施行済み(2025年8月15日発効)	本物だが、対象は高度人材であって購入者ではない
IFCの10年ビザ(UD1/UD2)	2026年の政令により施行済み	本物だが、金融センターでの就労に紐づく

あなたが目にしたかもしれない提案中のゴールデンビザの金額(5年で約25万米ドル、10年で約40万米ドルとよく引用される)は、観光諮問委員会(Tourism Advisory Board)の提案やメディアの論評に由来するものであり、公布された法令によるものではありません。Henley & Partners を含む独立系の移民アナリストは、現実的な最初の申請受付の時期は2026年後半から2028年の間のどこかであり、ベトナムではスケジュールが日常的に後ろ倒しになる、と注意を促しています。「今すぐマンションと一緒にゴールデンビザを」と約束するエージェントは、危険信号(レッドフラッグ)として扱ってください。

実際に施行中のもの:DT投資家ビザ(DT1〜DT4)

現在利用できる投資連動型の長期滞在ルートは、DT投資家ビザのシリーズだけであり、それは登録済み企業と資本拠出に紐づくものであって、コンドミニアム購入に紐づくものではありません。 これが、今日、実際の外国人投資家が利用している仕組みです。

DTシリーズは、ベトナム企業にどれだけ資本を拠出するかによって格付けされます。

ビザ	資本拠出額(VND)	一般的な有効期間	在留カードの取得資格
DT1	約1,000億以上(または優先分野)	最長5年	一時滞在カード 最長10年
DT2	500億以上1,000億未満	最長5年	TRC 最長10年
DT3	30億以上500億未満	最長3年	TRC 最長3年
DT4	30億未満	最長12か月	TRCの取得資格なし

正直な注意点をいくつか。資本は実際にベトナムの企業投資口座へ送金されなければならず、入管はその払込みを示す銀行の証拠を求めます。個人名義で住宅用マンションを購入しても、DTビザの「投資資本」には算入されません。仕組みは、実体のある企業登録証明書を持つ本物の事業でなければならないのです。マンション一戸を保有するためだけに会社を設立するという手法を一部の業者は売り込みますが、それには法人税・会計・コンプライアンスの義務が伴い、しばしばメリットを上回りますし、売却時の不動産の課税方法を変えてしまう可能性もあります。その道に進む前に独立した助言を受けてください。ベトナムで不動産を購入する際の税金とコストの概要もご覧ください。

長期滞在が重要で、なおかつまとまった資本を投じる予定でもあるなら、これが現実的に検討すべき会話です。ハッピーランドに、不動産探しと並行して信頼できる入管弁護士を紹介してもらいましょう。

真に新しい2026年のルート:タレントビザとIFC

実体のある長期滞在ルートは2025〜2026年に二つ開かれましたが、どちらも不動産購入によって取得できるものではありません。 自分が他の根拠で資格を満たすかどうかを判断するために、知っておく価値があります。

5年のタレントビザ(政令221/2025/NĐ-CP、2025年8月発効)は、それぞれの分野のトップにいる高度技能専門職・科学者・クリエイターを対象とする数次入国ビザです。これは、より広い「ゴールデンビザ」発表の中で、実際に法制化された唯一の部分です。選抜制かつ実力ベースであり、購入ベースではありません。

ホーチミン市とダナンの国際金融センター(IFC)政策は、より目を引く動きです。2026年の政令により、IFCに本拠を置く組織で働く主要投資家・専門家・経営幹部・高度技能スタッフは、最長10年有効のUD1ビザまたは一時滞在カードを取得でき、配偶者および18歳未満の子にはUD2カードが付与されます。永住権は、IFC拠点の組織での要件を満たす就労が3年連続で続いた後に検討対象となり、申請は約2か月で処理されます。ここでも、取得の引き金に注目してください。それはIFC組織での就労であって、その近くのマンションの所有ではありません。これがより広い市場の中でどう位置づけられるかについては、外国人向けベトナム不動産ガイドをご覧ください。

永住権と資金の本国送還:長期戦

ベトナムでの永住権は取得可能ですが対象は狭く、不動産所有者としての本当の「出口戦略」はパスポート(永住権)ではなく、売却代金の本国送還です。 期待先行のゴールデンビザを前提に計画するより、この現実を前提に計画するほうが健全です。

ベトナムの永住カード(有効期間10年、更新可能、ビザなしでの出入国が可能)は、一般に次のいずれかが必要です。少なくとも3年の継続居住に加え、ベトナム国籍または永住権を持つ配偶者・親・子によるスポンサーシップ。ベトナムへの認められた重要な貢献。または上記の新しいIFC就労ルート。不動産所有はそれ単独では、これらいずれの資格要件にもなりません。

ほとんどの外国人購入者にとって、より関係が深い問いは「お金がどうなるか」です。ベトナムは外国人による売却代金や賃料収入の海外送金を認めていますが、それはあくまで、その資金がそもそも適切に記録され追跡可能な銀行チャネルを通じて入金された場合に限られます。だからこそ、どう「払い込むか」は、どう売るかと同じくらい重要なのです。ベトナム不動産からの資金の本国送還に関するガイドでは、初日から保管しておくべき書類を順を追って説明しています。

これらすべてを天秤にかけると、合理的な枠組みはシンプルです。ベトナムの不動産は、それが居住権をもたらすと期待するからではなく、資産として、また市場として理にかなっているから買う、ということです。成長のシナリオは、The Global City、Eaton Park、Vinhomes Grand Parkといったプロジェクトにおいて、それ自体で成立します。投資を第一とする考え方に合うものを見るには、当社のプロジェクト一覧をご覧ください。

2026年に正直に計画する方法

二つの目標を分け、すべてを書類に残し、「不動産を買えば居住権が得られる」という売り込みは、実際にベトナムの法律として明文化されるまで無視してください。 実行可能なアプローチは以下のとおりです。

1. 不動産の目標は、純粋な投資の妥当性(利回り、資産価値の成長、外国人枠の空き状況、売却時の流動性)で判断する。
2. 滞在の目標は別に判断する — 観光eビザ、実体のある事業を通じたDT投資家ビザ、タレントビザ、IFCルート、または家族スポンサーによる永住権。
3. 将来の本国送還をスムーズにするため、すべての国内向け入金について、きれいな銀行記録を残しておく。
4. ゴールデンビザのニュースの確認は四半期に1回までにとどめ、提案に購入の判断を引きずられないようにする。
5. 「ビザのための」会社の組成を行う前に、独立した法務・税務の助言を受ける。

この正直さこそが、すべての核心です。ベトナムでうまくやる購入者とは、ピンクブックを在留カードと決して混同しなかった人たちです。

まとめ

2026年において、ベトナムでの不動産購入は依然として強力な資産判断であり、貧弱な移民戦略です — そもそも移民戦略ではないからです。ゴールデンビザはいまだ提案段階、DT投資家ビザが本物の(会社ベースの)ルート、そしてタレントとIFCのルートは購入ではなくスキルと就労に報いるものです。二つのトラックを別々に計画すれば、外国人購入者が犯す最も高くつく間違いを避けられます。ビザの誇大宣伝ではなく現実に根ざした不動産プランを立てるために、ハッピーランドのチームにご連絡ください。私たちは率直な答えをお伝えします。