2025年の省合併：住所やピンクブックは変わる？（外国人オーナー向け）

2025年7月1日、ベトナムは数十年で最大の行政再編を実施し、ホーチミン市はその中心でした。外国人オーナーの自然な不安はシンプルです——証書にはもう存在しない区が書いてある、私のピンクブックはまだ有効か、役所に駆け込んで直さなければならないのか。公表情報によれば、短い答えは安心できるものです：あなたの所有は変わらず、証書は有効なままで、強制的な再発行はありません。

本記事は、実際に何が変わったか、それがピンクブックと紙面上の住所に何を意味するか、新しい坊の調べ方、そして今購入する場合に確認すべき点を解説します。以下の数字・手続きは公表情報に基づく目安で、法的助言ではありません。

2025年の再編で実際に何が起きたか

公表情報によれば、ベトナムは2025年7月1日から63省・中央直轄市を34に統合しました。ホーチミン市はBình DươngとBà Rịa–Vũng Tàuと統合され、約6,772km²・人口約1,400万人の、より大きな単一のホーチミン市に拡大しました。

オーナーにとって最も重要な構造変化は2つです。

• 区(quận/huyện)レベルが廃止された。 ベトナムは二層制へ移行——上位に市/省、下位に坊/社(＋特別区)。多くの旧書類にある中間の「区」層は行政単位として消滅しました。
• 坊・社が統合・改称された。 公表情報によれば、拡大したホーチミン市は168単位——113の坊、54の社、1の特別区(Côn Đảo)——に再編されました。つまり住所上の「名称」(坊、多くの場合は市も)が変わり得ます。建物と土地は元の場所にあるままなのに、です。

これが混乱の核心です：区画は動いていないのに、その場所を表す言葉が変わったのです。

ピンクブックは変わる？——いいえ、その理由

ピンクブック(土地使用権・土地付着資産所有権証書)は、あなたが何を所有し、どんな権利が付くかを記録します。合併が変えたのは行政の境界と名称であって、所有の実質ではありません。公表情報によれば——

• 再編前に発行された証書は法的に有効なまま。 合併に伴う自動失効も一律取消もありません。
• 市全体の強制再発行はない。 坊が改称され区が廃止されたからといって、旧ピンクブックを返納し新しいものを受け取る義務はありません。
• 新名称は次の取引時に適用。 旧社/区/省の表記から新坊/市の表記への変更は、物件で変更登記をするとき(売却・贈与・相続・抵当、または任意の再発行)に行われ、それ以前ではありません。

平たく言えば：何もしなくても物件は所有し続け、証書上の旧住所は引き続き認められます。書類は次の自然な機会に新名称へ追いつきます。

質問	公表情報が示すこと
旧ピンクブックはまだ有効？	はい——既存証書は法的に有効・強制再発行なし。
所有や権利は変わった？	いいえ——合併は境界/名称を変えたが所有物は不変。
今すぐ住所更新が必要？	いいえ——次の取引時(売却/贈与/相続/抵当/再発行)に更新。
更新費用は？	合併由来の訂正は通常の再発行手数料なしが一般的。現地で確認。
更新する場合どこへ？	新坊/社を管轄するワンストップ行政サービスセンター。
新坊はどこで調べる？	国家公共サービスポータル、VNPostツール、合併照会サイト。

更新は必要か、無料か

能動的に更新する義務はありません。ただし証書上の住所が更新される場面が2つあります。

1. 取引するとき。 売却・贈与・相続・抵当の際、登記は新しい坊/市名で処理され、更新後の証書または買主の新証書にその住所が反映されます。
2. 任意で訂正するとき。 新坊を既に示すクリーンな証書を好むオーナーもいます——売り出し前や、銀行・税務記録の整合のため。

公表情報によれば、更新を選ぶ場合、書類は簡潔です：変更登記の申請書(公表ガイダンスで政令151の様式18として参照)、原本証書、そして代理申請なら公証済み委任状。市/社レベルの行政サービスセンターに提出し、情報調整は最大5営業日とされます。

費用について：純粋に再編から生じる訂正は、有料の再発行でなく行政上の名称変更として扱われるのが一般的です。企業向けの並行ガイダンスは、同等の住所更新は無料と明記(通知4370/BTC-DNTN、企業記録は3営業日)。土地証書でも「合併訂正は無料」を妥当な期待としつつ、現地で最新の手数料を確認してください——完全な取引に伴う公証・翻訳・代理費用は常に別で、免除されません。手数料や様式は改定され得るため、申請前に新坊を管轄する土地登記所で確認を。仲介が「合併に伴う有料の強制再発行」のように言うことがあれば注意してください——公表情報によれば、そうした一律要件は存在しません。

新しい坊の住所の調べ方

推測は不要です。旧住所を新住所に対応づけるツールを使い、結果を保管しましょう。

• 国家公共サービスポータル ——2025年7月1日から行政サービスを統合した中央ポータル。
• ベトナム郵便の住所変換ツール(diachi.vnpost.vn) ——旧・新両形式を受け付け対応づける。配送・銀行・各種フォームに便利。
• 合併照会サイト(sapnhap.org 等) ——旧区・旧坊を入力し現在の坊/社名を返す。

外国人オーナー向けの実務メモ:

• ピンクブック記載どおりの旧区＋旧坊を入力し、返ってきた新坊/社名を記録する。
• 対応結果のスクリーンショット/印刷を証書・賃貸契約・光熱費請求と一緒に保管。将来の銀行・税・ビザ・公証がずっと楽になります。
• 形式は区の行が消え、「坊X、区Y、HCMC」だった住所が「新坊Z、ホーチミン市」になるのが通例。Thảo ĐiềnやThủ Thiêmといった著名エリアも、区でなく指定の新坊内に位置づけられます。
• 移行期は多くのシステムが旧・新両方の住所を受け付けるため、片方のDBが未更新でもサービスから締め出される可能性は低いです。

今購入する場合の意味

2026年の購入では、合併は新たな障害でなく短い突き合わせ工程を加えます。物件は同じで、資金が動く前に書類をきれいに揃えるだけです。

次を重点確認してください。

• 旧住所 vs 新住所の突き合わせ。 ピンクブックは合併前の区/坊を示す一方、物件情報・公証人・銀行は新坊を使うことがある。上記ツールで旧・新が同じ坊・通り・区画/地番・(マンションなら)住戸を指すか確認。
• 正しい窓口で証書を検証。 現在新坊を管轄する土地登記所で、証書が本物で担保等が無いか確認。境界が動いたので、現在ファイルを持つ当局で確認すること。
• 売主と区画の一致。 売主IDが証書名義と一致し、証書の区画/住戸識別が実物と一致するか。
• 公証人が受理する契約表記。 手付契約・売買契約が、譲渡を扱う公証人の受理する住所形式を参照するように。名称不一致で取引が遅れないよう。
• 外国人所有の基本は不変。 合併は外国人が買えるものやプロジェクトの外国人枠のルールを変えません——別途確認を。

体系的なデューデリが、合併関連の不一致のほぼすべてを捉えます。デューデリ・チェックリストで証書検証と区画照合を、外国人の購入プロセスで住所突き合わせが全体のどこに入るかを確認できます。合併全体の買い手向け解説は2025年の新ホーチミン市と外国人買い手、新築の引き渡し時は引き渡し検査ガイドへ。

移行期の地価表について

もう一点、所有でなく税・費用に関わる文脈です。公表情報によれば、移行期の拡大ホーチミン市は、2025年末まで合併前の3つの地価表をエリア別に適用し続け、市全体の統一地価表は2026年1月1日から施行される見込みとされました。

オーナーには主に取引時に効きます：登録税・譲渡税・関連費用は適用地価表で計算されるため、2025年成約と2026年成約、旧サブエリア間で使われる数字が異なり得ます。ピンクブックの所有内容は変わらず、変わるのは費用計算の数字です。あなたの坊と成約日にどの表が適用されるか、公証人や仲介に確認してください。

外国人オーナーへの結論

• 所有は不変、ピンクブックは有効なまま。
• 強制再発行なし——新坊/市名は次の取引時、または任意訂正時に適用。
• 合併関連の訂正は概ね無料だが、手数料・様式は現地で確認。
• 新しい坊を調べ、公式/信頼できるツールで、対応結果を書類と保管。
• 購入時は旧・新住所を突き合わせ、新坊を管轄する窓口で証書を検証。

本記事は公表情報に基づく2026年時点の一般的な情報で、法的助言ではありません。再編後の行政ルール・様式・手数料はなお流動的なので、行動前にあなたの坊を管轄する土地登記所、有資格の公証人、国家公共サービスポータルで個別に確認してください。

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