ベトナムの賃貸所得税2026：外国人オーナーの課税（VAT＋PIT）と非課税ライン引き上げ

ベトナムでマンションを購入し、自分で住まずに貸し出して家賃収入（インカムゲイン）を得る日本人オーナーが増えています。気になるのが「ベトナム側で賃料にいくら課税されるのか」「自分で申告するのか」「日本の確定申告とどう関係するのか」という点です。本記事では、外国人個人オーナーがホーチミン市などでマンションを賃貸した場合の課税の仕組みを、2026年の制度変更（非課税ラインの大幅引き上げ・事業免許税の廃止）を反映して整理します。

なお本記事は一般的な情報提供であり、法務・税務の助言ではありません。税率・閾値・施行時期は変動し、出典により記述が分かれる論点もあるため、実際の申告前には必ずベトナム・日本双方に詳しい専門家へご相談ください。

個人オーナーの賃料収入にかかる2つの税金（VAT＋PIT）

ベトナムで外国人が「個人」として保有するマンションを貸す場合、賃料収入には主に次の2つの税がかかります（みなし税率・直接法の目安）。

税目	税率（目安）	課税ベース
付加価値税（VAT）	5%	年間賃料収入（総額）
個人所得税（PIT）	5%	年間賃料収入（総額）
合計	約10%	―

ポイントは、給与所得のような累進課税ではなく、賃料の「総額」に対するみなし税率（直接法）で計算される点です。実費（管理費・修繕費・ローン金利など）を差し引いてから課税されるわけではないため、表面利回りと手取り利回りの差を意識する必要があります。利回りの考え方はホーチミン市の賃貸利回りも参照してください。

居住者・非居住者の区分も重要です。ベトナムでは暦年で183日以上滞在するなどの条件で「居住者」となり、全世界所得が対象になります。一方、海外在住の外国人オーナーは多くの場合「非居住者」で、ベトナム源泉所得（＝ベトナム不動産の賃料）が課税対象です。賃貸所得については居住・非居住を問わず、上記のVAT＋PITの枠組みで処理されるのが一般的です。

2026年の最重要ポイント：非課税ラインの大幅引き上げ

2026年は外国人オーナーにとって追い風となる改正が重なります。年間賃料収入が一定額（非課税ライン）以下なら、VATもPITもかからないのですが、このラインが段階的に引き上げられました。

時期	非課税ライン（年間賃料収入、目安）	根拠
2025年末まで	約VND1億（≒100百万ドン）	従来規定
2026年1月1日〜	VND2億（≒200百万ドン）	2024年VAT法
改正PIT法による引き上げ	VND5億（≒500百万ドン）	2025年改正個人所得税法

整理すると、2024年VAT法で2026年1月1日からVND2億に引き上げられた後、2025年に成立した改正個人所得税法（2025年12月公布）でVND5億へと引き上げられました。施行時期は、VAT関連規定が2026年1月1日、改正PIT法の全面施行が2026年7月1日で、2026年時点の非課税ラインは年間VND5億です。

つまり、年間賃料がVND5億（為替次第ですがおおむね年300万円前後）を超えない多くの個人オーナーは、ベトナム側で賃貸所得税が実質的にかからない可能性があります。これは中小規模で1〜数戸を貸す日本人オーナーにとって大きな負担軽減です。

ただし、「閾値を超えた場合に総額に課税されるのか、超過分のみに課税されるのか」は出典により記述が分かれており、施行細則の整備で運用が固まる論点です。本記事では断定を避けますので、ご自身の収入水準が閾値付近・超過の場合は必ず専門家に確認してください。

簡易試算：年間賃料別のベトナム側課税イメージ

下表はVAT5％＋PIT5％＝10％を年間賃料総額に単純適用したごく粗い試算です（非課税ライン超過分のみへの課税という解釈や、為替・控除・実際の運用は反映していません）。あくまでイメージとしてご覧ください。

年間賃料収入（目安）	非課税ライン（VND5億）との関係	ベトナム側課税のイメージ
VND3億（月約250万ドン×12…程度）	ライン以下	原則 非課税
VND5億	ライン上限	原則 非課税
VND6億	ライン超過	課税対象（10%適用なら最大で年VND6,000万程度。超過分のみ課税の解釈なら大幅に少額）
VND12億	ライン超過	課税対象（10%適用なら最大で年VND1.2億程度。同上）

※VND・円換算は変動します。月額家賃を12カ月分・空室を考慮しない前提の概算です。実際の税額は計算方式と運用次第で大きく変わります。

税番号の取得・申告・代行のしくみ

賃貸を始める外国人オーナーが踏む実務フローは概ね次の通りです。

ステップ	内容	補足
税番号（MST）取得	個人の納税者番号を取得	パスポート等が必要。代理取得も可
申告書の準備	フォーム01/TTS等を作成	オンライン税務ポータルで提出
申告・納税	一括または年次で申告	期限の目安：一括は受領後10日以内、年次は翌年1月末まで
代行（任意）	管理会社・代理人へ委任	公証付き委任状で代行可能

個人オーナーの賃貸所得は原則として申告納税です。重要なのは、公証付きの委任状（power of attorney）を作成すれば、管理会社や代理人がオーナーに代わって税番号取得・申告・納税を代行できる点です。海外在住で頻繁に渡航できない日本人オーナーは、賃貸管理とあわせて税務代行を依頼するのが現実的です。具体的な貸し出し実務はベトナムでの賃貸運用（貸し出し）、遠隔管理の段取りは海外からベトナム不動産を管理するで詳しく解説しています。

加えて2026年の朗報として、決議198/2025/QH15により事業免許料（Business License Fee）が2026年1月1日から廃止される方向とされています。これにより賃貸を行う個人・事業世帯が負担する税目はVATとPITの2つに整理される見込みで、手続きが簡素化されます。

個人保有と法人保有の課税の違い

「個人名義で持つか、法人で持つか」で課税の枠組みが変わります。

項目	個人保有	法人保有（現地法人等）
主な税目	VAT5%＋PIT5%（直接法・目安）	法人所得税CIT（標準20%目安）＋VAT（10%目安）
課税ベース	賃料総額（実費控除なし）	利益（経費・減価償却の控除可）
非課税ライン	あり（VND5億目安）	なし（事業収益として課税）
事務負担	比較的軽い	会計・申告の負担が大きい

小規模で1〜数戸を貸す多くの個人オーナーにとっては、非課税ラインの恩恵を受けられる個人保有がシンプルです。一方、複数戸を本格的に賃貸事業として運用する、出口（売却）戦略や相続・事業承継を見据えるといった場合は法人保有が選択肢になります。どちらが有利かは規模・目的・滞在状況により異なり、専門家による設計が前提です。

日本側の論点：全世界所得・日越租税条約・外国税額控除

ベトナムで完結しないのが税金の難しいところです。日本の居住者は原則として全世界所得が日本でも課税対象となるため、ベトナムの賃料収入（不動産所得）も日本の確定申告に取り込む必要が生じ得ます。

ここで効いてくるのが日越租税条約と外国税額控除です。ベトナムで納めた税を、日本の税額から一定の範囲で差し引くことで、同じ所得に二重に課税される状態を調整できる場合があります。ただし、日本側での取扱いは居住区分（永住者・非永住者など）や条約の解釈で変わり、ベトナム側の非課税ラインで現地納税がゼロになっても日本側では申告・課税が必要になるケースもあります。

このベトナム側と日本側をつなぐ全体像は、関連ガイドベトナム不動産の所得と日本の税金2026で詳しく整理しています。日越双方に詳しい税理士に、ご自身の居住状況に即して確認することを強くおすすめします。

まとめ：2026年は外国人オーナーに追い風

• 個人保有の賃料収入は原則 VAT5％＋PIT5％（直接法・目安）。
• 非課税ラインがVND1億→VND2億→VND5億へと大幅に引き上げられ、中小規模オーナーの多くがベトナム側で実質非課税の可能性。
• 事業免許料は2026年から廃止の方向で、税目はVAT・PITに簡素化。
• 申告は公証委任状で管理会社等に代行可能。
• 日本側は全世界所得・日越租税条約・外国税額控除を要確認。

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ご注意： 本記事は2026年時点の一般的な情報をまとめたもので、法務・税務の助言ではありません。税率・非課税ライン・施行時期・計算方式は変動し、施行細則の整備で運用が固まる論点も含みます。実際の申告・納税の前には、必ずベトナム・日本双方に詳しい税理士等の専門家にご相談ください。

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