ベトナムのアパートを賃貸に出す:外国人オーナー向けガイド2026年版

ホーチミン市でアパートを購入することは一つの決断です。そして、それを信頼でき、かつ税務上もコンプライアンスの取れた収入源に変えることは、また別の決断です。外国人オーナーはベトナムのアパートを合法的に賃貸に出すことができますが、税金・銀行手続き・短期賃貸に関するルールは2026年に大きく変わりました。

そして、これを誤ると、知らないうちに賃料を本国へ送れなくなってしまうこともあります。本ガイドでは、入居者との契約から利益の海外送金まで、その全プロセスを正直に解説します。

本記事は外国人物件オーナー向けの一般的な情報であり、法律・税務・投資上の助言ではありません。ベトナムの税制は2026年に変化しつつあります。具体的な状況については必ずベトナムの有資格税務アドバイザーまたは弁護士に確認してください。

はい、外国人もベトナムのアパートを賃貸に出せます — ただし条件付きで

ベトナムの外国人所有制度のもとでアパートを所有する外国人個人は、賃貸契約を登録し所得を申告することを条件に、そのアパートを住居用として賃貸に出すことが明確に認められています。 賃貸する権利は、ピンクブック(所有権証明書)とともに付与される所有権の中核的な権利の一つです。実務上の条件はシンプルです。あなたの住戸が建物の外国人所有枠の範囲内にあること、賃貸契約は住居用目的であること、そして賃貸活動を地域の税務当局に登録することです。

最もよくある摩擦点は、賃貸が できるかどうか ではなく、いかに きれいに 行うかにあります。一度も登録されていない賃貸契約、現金のみで回収された賃料、未納のまま放置された税金 — これらはすべて、資金を海外送金しようとした日や物件を売却しようとした日に、あなたを悩ませることになります。まだ購入段階にいる方は、外国人向けの購入プロセスをステップごとに解説したガイドで、後の賃貸が滞りなく進むよう最初から所有を正しく設定する方法を説明しています。

賃貸プロセスは明確で再現性のある手順に沿って進む

ベトナムでアパートを賃貸に出すには、おおよそ6つのステップを踏みます。そのほとんどはエージェントや管理会社に委任できます。

1. 住戸と書類を準備する。 所有権証明書、パスポート、そして(該当する場合)購入契約書を用意しておきます。家具付きの住戸は外国人エリアにおいてより早く借り手がつき、より高い賃料を取れます。
2. 賃料を現実的に設定する。 希望していた価格ではなく、同じ建物や近隣の同等住戸を基準にベンチマークします。
3. 入居者を見つける — 直接、ポータルサイト経由、またはエージェントを通じて。外国人向けのエージェントは通常、賃料の半月〜1カ月分の斡旋手数料を請求します。
4. 書面の賃貸契約に署名する。 賃料、敷金(通常1〜2カ月分)、契約期間、管理費や光熱費の負担者、そして解約条項を明記します。二言語の契約書は紛争を減らします。
5. 賃貸契約と入居者を登録する。 入居者の一時居住登録と、あなた自身の賃貸契約・税務登録は、コンプライアンスの通常の一部です。
6. 賃料は銀行口座を通じて回収する — 理想的には専用口座で。これは、後述するように税務と海外送金にとって極めて重要です。

下の表は、住戸をプロフェッショナルに賃貸する際の典型的な資金の流れをまとめたものです。

項目	典型的な範囲(ホーチミン市、2026年)	通常の負担者
入居者斡旋手数料	賃料の0.5〜1カ月分	大家
月額管理費	回収賃料の6〜10%	大家
建物管理費/修繕積立金	プロジェクトにより異なる	契約により入居者が負担することが多い
預かり敷金	賃料の1〜2カ月分	入居者

ベトナムの2026年賃料所得課税ルールはあなたに有利に変わった

2026年1月1日以降、個人大家の賃料収入は、年間500百万VNDまではVATおよび個人所得税が完全に免除されます — これは従来の基準額の5倍への引き上げです。 この収入ラインを下回る場合、賃貸活動についてVATも個人所得税も負担しません。これを超える場合は、長年運用されてきた簡易課税制度が適用されます。すなわち、(純利益ではなく)総賃料収入に対して5%のVATと5%の個人所得税、合計10% です。

ここから実務上の2つの帰結が生じます。

• 多くの単一アパートの大家は、いまやこのラインを下回ります。 合計500百万VND(約19,000米ドル超)という年間賃料の上限を考えると、たとえば月700〜1,000米ドルで貸し出す典型的な1〜2ベッドルームの住戸は、この基準額を下回り、VATも個人所得税も負担しない可能性があります — ただし活動の登録は行うべきです。改正された個人所得税法の一部の規定は2026年を通じて段階的に施行されるため、正確な仕組みを確認してください。
• 税は利益ではなく総収入に課されます。 簡易課税方式のもとでは、管理費、修繕費、本国の住宅ローン金利をベトナムの課税ベースから控除することは一般にできません。総額ベースで予算を立ててください。

歓迎すべき2つ目の変更点として、ベトナムは2026年1月1日以降、賃貸活動に対する事業ライセンス料(lệ phí môn bài)を廃止しました。 これにより、従来大家に課されていた少額の年間コストと登録手続きが一つ取り除かれました。

取得・保有コストの全体像 — 登録料、公証費用、修繕積立金など — については、ベトナム不動産購入の税金とコストに関する専用ガイドをご覧ください。登録や申告をベトナム語対応のチームに任せたい場合は、当社のアドバイザーが信頼できるパートナーをご紹介できます — あなたの住戸についてお聞かせください。義務を整理いたします。

税率の基準額、税率、施行日は2026年改革の内容をまとめたものであり、施行細則によって調整される可能性があります。いかなる数値に依拠する前にも、有資格アドバイザーに確認してください。

短期・Airbnb型の貸し出しは現在、厳しく規制されている

通常のアパート建物での短期観光客向け賃貸は、2025年にホーチミン市で禁止され、その後2026年に厳格なライセンス規則のもとで慎重に再許可されました — したがって、これは気軽な副収入ではありません。 2023年住宅法のもと、住居用アパートを非住居目的で使用することは禁止されており、これが当初の取り締まりの引き金となりました。

ホーチミン市はその後、決定19/2026を発出し、住戸の登録用途が許す場合、かつオーナーが認可宿泊事業者として登録し観光法を完全に遵守する場合に限り、短期滞在用途を再開しました。

平たく言えば、標準的な住居用住戸を一泊単位のAirbnb型で貸し出すことは、適切なライセンスを取得しない限り法的にリスクがあり、多くの建物の独自の管理規約はこれを明確に禁止しています。大半の外国人オーナーにとって、安定した12カ月の住居用賃貸契約のほうがリスクも手間も少ない道 であり、前述の税免除とも相性が良いのです。

短期滞在による収入最大化が重要な方は、純粋な住居用タワーではなく、観光/コンドテルの用途指定を持つプロジェクトを特に検討してください。当社チームが、どのハッピーランドのプロジェクトがどの用途向けに組成されているかをお知らせできます。

現実的なホーチミン市の利回り:パンフレットではなくネットで計画する

ホーチミン市の総賃貸利回り(グロス)は2026年においておおむね3.5%〜6%の範囲にあり、高級外国人居住区は下限寄り、よりローカル志向のエリアは高めです。 タオディエンやトゥーティエムのような一等の外国人居住地は高い賃料と高い入居者の質を実現しますが、そこでの購入価格もまた高いため、総利回りはおおむね4%〜5%前後に落ち着くことが多く、コストを差し引いた純利回りはさらに低くなります。

総利回りを純利回りに変えるもの:

• 管理費: プロフェッショナルに管理する場合、賃料の6〜10%。
• 空室: 入居者の入れ替えに2〜6週間を見込む。
• メンテナンス、建物管理費、家具の減価。
• 税金(500百万VNDの基準額を超える場合): 総額の最大10%。

現実的な前提として、純利回りは公表された総利回りより約1.5〜2ポイント低くなる と考えておくとよいでしょう。キャピタルゲインを狙う投資家は、フラッグシップ・プロジェクトにおいて運用利回りが薄くなることを受け入れることが多く、インカム重視の買い手は、やや知名度は劣るものの利回りの良い物件を好むかもしれません。ザ・グローバル・シティ、イートン・パーク、ヴィンホームズ・グランドパークなどの具体的な選択肢を、表面価格だけでなく、賃料の達成可能性と入居者需要の両面で比較してください。

物件管理が遠隔所有を実現可能にする

大半の海外オーナーは物件管理会社を利用し、回収賃料の月6〜10%を支払っています。コンプライアンス、入居者対応、修繕を海外から運営するのは難しいためです。 フルサービス契約 — 24時間365日のメンテナンス調整、二言語のレポート、光熱費の名義変更、口座への賃料回収を含む — は上限寄り(8〜10%程度)に位置し、複数戸を所有するオーナーは1戸あたりの料率を低く交渉できます。

優秀な管理会社は、書類の証跡をきれいに保つことでその手数料に見合う働きをします。すなわち、登録された賃貸契約、銀行を通じて流れる賃料、期日どおりに行われる税務申告です。そのきれいな証跡こそが、まさに下記の最終ステップを可能にするものです。管理会社を面談する際は、資金が送金可能であり続けるよう、賃料と税金をどのように記録するかを明確に尋ねてください。

賃料を本国へ送る:海外送金は納税証明にかかっている

外国人オーナーは賃料所得を合法的に海外送金できますが、ベトナムの銀行は対外送金を処理する前に、VATと個人所得税が納付済みであることの証拠を求めます。 これは外国人大家であることの中で最も見落とされがちな部分であり、「きれいな証跡」がこれほど重要である理由です。

アドバイザリーの指針に基づくベストプラクティスは以下のとおりです。

• 専用の銀行口座を開設する — 賃料所得のみを受け取り、きれいな監査証跡を作る。
• 納税証明書を保管する(または免税の証拠)— 賃料所得に関するもので、定期的に銀行と共有する。
• 送金口座を海外にある自分名義に合わせる — そして、ベトナムの外国為替規制に沿って送金する。

賃貸契約を一度も登録せず、税金を納めなかった場合、銀行は単に送金を拒否することがあり、賃料がベトナム国内で動かせなくなる恐れがあります。ベトナム不動産からの資金海外送金に関する詳細ガイドでは必要書類を詳しく解説しており、より広範な外国人所有ガイドはそれを文脈の中に位置づけます。

海外送金の手続きは銀行ごと、また居住ステータスごとに異なります。賃貸戦略を決定する前に、銀行と有資格アドバイザーに要件を確認してください。

外国人大家のためのシンプルなコンプライアンス・チェックリスト

• 当局に登録された、書面の(理想的には二言語の)賃貸契約
• 入居者の一時居住登録の完了
• 専用のベトナム銀行口座への賃料回収
• 年間収入を500百万VNDの基準額に照らして管理
• 該当する場合、税の申告・納付(または免税の文書化)
• 海外送金のための納税証明書の保管
• 短期賃貸は、適切に許認可を得て建物でも許可されている場合に限る

きちんと行えば、ベトナムのアパートは波風の少ない収益資産となり、市場の成熟とともに意味のある上昇余地を持ちます。なおざりに行えば、それは動かせないお金になります。その違いは、ほぼ完全に事務的なものであり、完全にあなたのコントロールの範囲内にあります。

おわりに

外国人としてベトナムのアパートを賃貸に出すことは完全に合法であり、2026年の改革後は、以前より税効率が高くなることが多くなりました — 多くの単一戸オーナーがいまや500百万VNDの免税枠に収まり、事業ライセンス料は廃止されました。スムーズな経験への鍵は、登録された賃貸契約、専用の銀行口座を通じて流れる賃料、規律ある税務記録、そして有能な管理会社です。

海外送金の要件は、後から考えることではなく、初日から積み上げていくものとして扱ってください。住戸の賃料のベンチマーク、管理会社の選定、税務上のポジションの確認についてお手伝いが必要でしたら、当社のアドバイザリーチームにお問い合わせください。適切な現地の専門家におつなぎします。