ホーチミン市の賃貸利回り2026年版：エリア別グロス利回りとネット利回り

ホーチミン市(以下、ホーチミン市またはHCMC)で収益目的のアパート購入を検討しているなら、最も重要でありながら最も誤解されやすい数値が「賃貸利回り」です。エージェントのパンフレットに大きく掲げられる「利回り」は、ほぼ必ずグロス(総額)であり、実際にあなたの銀行口座を直撃するコストを差し引く前の数字です。

本ガイドでは、2026年の現実的な姿、すなわちグロスとネットの違いをエリアごとに、実際の経費を差し引いた形で示します。楽観的にではなく、正直に物件を精査できるようになるはずです。

本記事は外国人購入者・投資家向けの一般情報であり、法務・税務・財務に関するアドバイスではありません。利回りの数値は建物・住戸・入居者によって変動する市場推定値であり、税制ルールも変わります。特定の物件の数値については、必ず有資格のアドバイザーにご確認ください。

ホーチミン市の賃貸利回りは構造的に控えめ — グロス3.5〜5%、ネット2.5〜3.5%

正直に言えば、ホーチミン市はキャピタルゲイン(値上がり益)を狙う市場であり、賃貸利回りは薄く、高キャッシュフロー市場ではありません。 信頼できる2025〜2026年の各種データセットを見ると、市全体のアパートのグロス賃貸利回りは概ね3.5〜4.6%に集中し、コストと税金を差し引いた後に手元に残るネット利回りは通常2.5〜3.5%に収まります。

1区やタオディエンの高価なプレミアム住戸は、価格が家賃を大きく上回って上昇しているため、利回り(%)で見ると実は最も低くなります(グロスで3.5%未満が多い)。

これは成長著しいアジアの都市では普通のことです。ここでの投資家は歴史的に、毎月のキャッシュフローよりも価格上昇や通貨・開発による値上がりで報われてきました。売主が7〜8%のネット利回りを「保証」すると約束してきたら、それはマーケティング上の主張として受け止め、その計算方法を正確に尋ねてください。

大きく掲げられた数字ではなく、現実的な収益目標に合った物件をお探しなら、当社チームが一緒にシミュレーションいたします。Happy Landの無理のない無料相談を予約する。

グロス対ネット:差は通常1.0〜1.7ポイント

グロス利回りは見栄えを良くしますが、ネット利回りこそが実際に得られる収益です。 計算式はシンプルですが、肝心なのはあらゆる実コストを差し引く規律です。

• グロス利回り = (年間家賃 ÷ 購入価格) × 100
• ネット利回り = (年間家賃 − 年間コスト − 税金) ÷ 購入価格 × 100

以下は、2026年の概算参考値を用いた、中価格帯の2ベッドルームコンドミニアムの現実的な試算例です(あくまで例示であり、見積もりではありません)。

項目	参考値
購入価格	200,000米ドル
月額家賃	700米ドル
年間家賃(グロス)	8,400米ドル
グロス利回り	4.2%
建物管理費(入居者に転嫁しない場合はオーナー負担)	−600米ドル/年
物件・賃貸管理費(家賃の8%)	−672米ドル/年
空室引当(年間約1か月分)	−700米ドル/年
修繕・家具の減価・保険	−600米ドル/年
賃貸所得税(税金の項を参照)	−0〜840米ドル/年
ネット収入	約5,000〜5,800米ドル
ネット利回り	約2.5〜2.9%

教訓:事業として運用すれば、「4.2%の物件」は現実的にはネット2.5〜3.0%の物件になります。空室の少ない安めのエリアで最適化された住戸なら、ネットを3.5%近くまで押し上げられます。

建物よりエリアが重要 — 安いエリアほど利回りが高いことが多い

直感に反しますが、プレステージの高いエリアほど利回りは最低になり、中堅エリアほど利回りは最高になります。 利回りは家賃を価格で割った値なので、価格が最も急上昇したエリア(1区、トゥーティエム、タオディエン)では利回りが圧縮され、底堅い家賃でありながら参入価格が低いエリア(10区、タンビン、ビンタインやトゥードゥックの一部)の方が良い数字に見えます。

下表は2026年のアパートに関する方向性を示すガイドです。レンジは複数の市場ソースを総合した推定値であり、個々の建物によって大きく異なります。

エリア・区	参入価格の目安(アパート)	入居者層	グロス利回り(推定)	ネット利回り(推定)
1区(中心ビジネス街/CBD)	市内最高水準	上級駐在員、エグゼクティブ	約2.8〜3.5%	約1.8〜2.5%
トゥーティエム(2区エリア)	非常に高い、新規高級物件	富裕層ローカル、駐在員	約3.0〜3.8%	約2.0〜2.8%
タオディエン(2区エリア)	高い	欧米系駐在員ファミリー	約3.2〜4.0%	約2.2〜3.0%
7区・フーミーフン	中〜高	韓国・日本人ファミリー、ローカル	約3.5〜4.5%	約2.5〜3.3%
ビンタイン	中	若手プロフェッショナル、ローカル	約4.0〜5.0%	約2.8〜3.6%
10区・タンビン	中〜低	ローカル、学生、労働者	約4.5〜5.9%	約3.0〜3.8%
トゥードゥック(郊外・新規プロジェクト)	低め	ローカル、初めての賃借人	約3.5〜5.0%	約2.3〜3.5%

いくつか正直な注意点を挙げます。中堅エリアの高い表面利回りには、多くの場合、より高い空室リスク、入居者の入れ替わりの多さ、そしてベトナムドン建ての家賃(米ドル基準で考える人には為替リスク)が伴います。外国人が多いタオディエンや7区は利回りこそ低いものの、より安定した、しばしば米ドル基準の長期賃貸契約が見込めます。多くの投資家は、その信頼性のために低い数字を受け入れています。

コストの積み上げ:1.5ポイントが消える場所

ネット利回りはグロス利回りから予測可能なコストの積み上げを差し引いたものです。だからこそ、購入前にそのすべてをモデル化しましょう。 2026年における継続的な出費は以下のとおりです。

• 建物管理費 — 平米あたりで課金され、毎月支払います。入居者に転嫁されることもありますが、家賃が低い住戸では転嫁されないことが多いです。
• 物件・賃貸管理費 — エージェンシーを利用する場合、通常は回収家賃の6〜10%(不在の外国人オーナーには必須)に加え、新規入居ごとに家賃の半月分から1か月分程度の仲介手数料がかかります。
• 空室 — 年間最低1か月分を見込みましょう。供給過剰のサブマーケットではそれ以上になります。
• 家具・修繕・減価 — ホーチミン市の賃貸の多くは家具付きで貸し出されます。家具は消耗し、実質的なコストです。
• シンキングファンド(積立基金) — 引き渡し時に税抜価値の2%を一度だけ支払うもので、年間費用ではありませんが、れっきとした資本です。
• 海外送金時の為替・送金コスト — 利益を海外に送る際に発生します。ベトナム不動産からの資金送金ガイドをご覧ください。

初期費用と継続費用の詳細な内訳については、ベトナム不動産購入の税金とコストガイドをご覧ください。

2026年の賃貸所得税:引き上げられる基準額を超えると、グロスに対し10%

個人オーナーの場合、ベトナムは年間収入の基準額を超えると、家賃収入(グロス)に対しVAT5%と個人所得税5%(合計10%)を一律で課税します。 2026年に重要な変更が2つあります。

• 合計税率は基準額を超える収入について引き続き家賃収入(グロス)の10%(利益ではない)です。
• 非課税となる収入基準額が引き上げられました。これはベトナムの2026年税制改革の一環で、長年据え置かれてきた年1億ベトナムドンから引き上げられ、2026年時点の非課税ラインは年5億ベトナムドンです(施行時期は規定により2026年1月1日〜7月1日と報じられ、いずれも経過済み)。賃貸活動に対する事業ライセンス料も2026年1月1日から廃止されました。

正確な基準額と時期は施行政令で最終調整中のため、特定の数字を前提に計画を立てるべきではありません。上記は一般情報として扱い、頼る前にベトナムの税務専門家に現行の基準額とご自身の申告義務をご確認ください。 実務上の要点は次のとおりです。控えめな1住戸を持つ小規模オーナーは免税範囲に収まり、賃貸所得税をほとんど(またはまったく)払わずに済む可能性がある一方、家賃が高い、または複数住戸を持つオーナーは、グロスに対する10%をフルにモデル化しておくべきです。

税金やストラクチャリングに関する疑問が主な懸念点であれば、Happy Landチームにご自身の状況をお送りください。適切なアドバイザーをご紹介できます。

ネット利回りを実際に引き上げる方法

エリアの平均値を変えることはできませんが、実行力で平均を上回ることはできます。 ホーチミン市でネット利回りを動かすレバーは以下のとおりです。

1. 発売時の過熱ではなく、市場価格より安く買う。 利回りは初日に支払う価格で決まります。
2. 本物の賃貸需要がある中堅エリアを狙う(大学、ビジネスパーク、メトロ駅の近く)。最も高い郵便番号エリアを選ばないこと。
3. 空室を最小化する。プロの管理と現実的な希望家賃で。空室のプレミアム住戸は利回り0%です。
4. 入居者層に合わせて賢く家具を整える。過剰投資をしないこと。
5. 賃貸実績のある開発を選ぶ。 実績があり、よく管理されたプロジェクトは早く貸せて、家賃を維持できます。当社が厳選したホーチミン市のプロジェクトをご覧ください。The Global City、Eaton Park、Vinhomes Grand Parkなど、それぞれ利回りと値上がりのプロファイルが異なります。

新規の外国人投資家は、利回りを精査する前に、当社の外国人向け購入プロセスとより包括的な外国人ガイドも読み、所有制限(建物ごとに30%の上限、外国人は50年のリースホールド)を理解しておきましょう。

結論

2026年において、現実的なホーチミン市のアパートはおおむねグロス3.5〜4.5%、ネット2.5〜3.5%をもたらします。そして取引の成否を分けるのは、パンフレットの数字ではなく、価格・空室・管理です。 このレンジを上回るものには健全な懐疑心を持ち、コストの積み上げをすべて計算し、自分がキャッシュフローのために買うのか(中堅エリアに傾く)、それとも安定した外国人入居と値上がりのために買うのか(7区やタオディエンに傾く)を判断してください。いずれにせよ、目を開けて臨みましょう。

具体的なネット利回り目標に対して物件をモデル化し、コストと税金を明快に並べてほしいですか? Happy Landにご相談ください。私たちは、見栄えの良い数字よりも、正直な数字をお伝えしたいと考えています。

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