Các Loại Thuế, Phí Khi Mua Bán Căn Hộ 2026 (Bảng Đầy Đủ)

Mua một căn hộ không chỉ là trả tiền cho chủ đầu tư hay người bán. Bên cạnh giá trị căn hộ, bạn còn phải chuẩn bị một khoản đáng kể cho thuế và phí: từ lệ phí trước bạ, phí bảo trì, phí công chứng cho đến thuế thu nhập cá nhân khi bán lại.

Bài viết này tổng hợp đầy đủ và trung thực các loại thuế phí mua bán căn hộ áp dụng trong năm 2026 — kèm bảng tỷ lệ phần trăm, ví dụ tính toán và những lưu ý ít người nói rõ.

Thông tin mang tính tham khảo, được tổng hợp từ quy định pháp luật và thực tế thị trường tại thời điểm tháng 6/2026. Mức thu cụ thể có thể thay đổi theo địa phương và từng thời điểm. Vui lòng đối chiếu với cơ quan thuế, văn phòng công chứng hoặc luật sư trước khi giao dịch.

Tổng quan: ai chịu khoản nào?

Trong giao dịch căn hộ, chi phí được chia làm hai nhóm lớn: chi phí khi MUA (chủ yếu do bên mua gánh) và chi phí khi BÁN/chuyển nhượng (chủ yếu liên quan đến bên bán).

Tuy nhiên, luật cho phép hai bên tự thỏa thuận ai nộp khoản nào, nên trong thực tế con số trên hợp đồng và con số thực tế từng bên trả có thể khác nhau.

Một điểm quan trọng cần phân biệt ngay từ đầu: mua căn hộ mới từ chủ đầu tư (sơ cấp) khác với mua lại căn hộ đã có sổ (thứ cấp). Căn hộ sơ cấp đã bao gồm VAT trong giá và phát sinh phí bảo trì 2%; căn hộ thứ cấp thì phát sinh thuế thu nhập cá nhân của người bán thay vì VAT.

Phần 1 — Các loại thuế, phí KHI MUA căn hộ

1. Lệ phí trước bạ — 0,5%

Đây là khoản bắt buộc để Nhà nước ghi nhận quyền sở hữu của bạn (làm sổ hồng/cấp Giấy chứng nhận). Mức thu là 0,5% trên giá trị căn hộ.

Giá tính lệ phí trước bạ căn hộ là giá ghi trên hợp đồng, nhưng không được thấp hơn giá do UBND tỉnh/thành phố ban hành; nếu hợp đồng ghi thấp hơn bảng giá nhà nước, cơ quan thuế sẽ áp theo bảng giá.

• Người nộp: thông thường là bên mua (người đăng ký quyền sở hữu).
• Ví dụ: căn hộ 3 tỷ đồng → lệ phí trước bạ ≈ 15 triệu đồng.

Đây chính là phí trước bạ căn hộ mà nhiều người vẫn quen gọi nhầm là “thuế trước bạ”.

2. Phí công chứng hợp đồng

Hợp đồng mua bán căn hộ thứ cấp (giữa cá nhân với cá nhân) bắt buộc phải công chứng. Phí công chứng được tính theo biểu lũy thoái trên giá trị hợp đồng — giá trị càng cao thì tỷ lệ càng giảm, nhưng có mức trần.

Trên thực tế, phí công chứng thường dao động khoảng 0,03% – 0,1% giá trị căn hộ, và có mức tối đa theo quy định (hiện khoảng 70 triệu đồng/hợp đồng cho các giá trị rất lớn).

• Ví dụ tham khảo: căn hộ 3 tỷ đồng → phí công chứng khoảng vài triệu đồng.
• Lưu ý: với căn hộ sơ cấp mua trực tiếp từ chủ đầu tư, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không bắt buộc công chứng, nên thường không phát sinh khoản này ở bước đầu.

3. Phí bảo trì — 2% (chỉ với căn hộ sơ cấp)

Theo Điều 152 Luật Nhà ở 2023 và Thông tư 05/2024/TT-BXD, khi mua căn hộ mới, người mua phải đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung bằng 2% giá trị căn hộ. Đây là khoản đáng kể mà nhiều người mua lần đầu hay quên tính vào ngân sách.

• Tính trên giá bán đã ghi trong hợp đồng nhưng CHƯA bao gồm thuế GTGT (VAT) — đây là chi tiết quan trọng giúp bạn không bị tính dư.
• Thời điểm nộp: một lần, khi nhận bàn giao căn hộ.
• Mục đích: chỉ dùng để bảo trì phần sở hữu chung (thang máy, kết cấu, hệ thống PCCC, mái…), không dùng cho phí vận hành hằng tháng.
• Ví dụ: căn hộ có giá chưa VAT là 2,73 tỷ → phí bảo trì ≈ 54,6 triệu đồng.

Với căn hộ mua lại (thứ cấp) đã bàn giao, người mua không phải đóng lại 2% này, vì khoản bảo trì đã nằm trong quỹ của ban quản trị.

4. VAT 10% — đã nằm trong giá bán của chủ đầu tư

Khi mua căn hộ sơ cấp, giá chủ đầu tư báo thường đã bao gồm thuế GTGT 10% đối với phần giá trị xây dựng (phần giá trị quyền sử dụng đất được trừ ra, nên thực tế tỷ lệ VAT trên tổng giá thường thấp hơn 10%).

Bạn không nộp riêng khoản này — nó đã cấu thành trong giá hợp đồng. Tuy vậy, hãy yêu cầu chủ đầu tư tách rõ phần giá trước VAT, phần VAT và phần phí bảo trì 2%, vì phí bảo trì tính trên giá chưa VAT.

Phần 2 — Các loại thuế, phí KHI BÁN / CHUYỂN NHƯỢNG căn hộ

1. Thuế thu nhập cá nhân — 2% giá chuyển nhượng

Đây là khoản lớn nhất khi bán căn hộ. Thuế chuyển nhượng căn hộ (thuế TNCN) được tính bằng 2% trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng (và không thấp hơn bảng giá nhà nước).

• Người nộp theo luật: bên bán. Nhưng hai bên có thể thỏa thuận để bên mua nộp.
• Ví dụ: bán căn hộ 4 tỷ đồng → thuế TNCN = 80 triệu đồng.

Cập nhật 2026 — điều bạn nên biết để không hoang mang: Bộ Tài chính từng đề xuất hai phương án thay thế là đánh thuế 20% trên phần lãi (chênh lệch giá mua – giá bán) hoặc tính theo thời gian nắm giữ.

Tuy nhiên, do vướng mắc về dữ liệu giá mua đầu vào, các phương án này chưa được áp dụng. Từ 01/7/2026, thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản vẫn giữ mức 2% trên giá chuyển nhượng.

Việc đánh thuế trên lãi có thể được nghiên cứu lại trong tương lai khi dữ liệu đất đai và định danh điện tử (VNeID) liên thông đầy đủ.

2. Các trường hợp được miễn thuế TNCN

Đây là phần ít được nhắc tới nhưng rất có lợi cho người bán:

• Chuyển nhượng giữa vợ – chồng; cha mẹ – con (kể cả con nuôi, con dâu, con rể); ông bà – cháu; anh chị em ruột.
• Người chuyển nhượng chỉ có một nhà ở/căn hộ duy nhất và đã sở hữu tối thiểu theo thời gian luật định (thường yêu cầu sở hữu trên 183 ngày), đồng thời chuyển nhượng toàn bộ.

Nếu thuộc diện miễn, bạn vẫn phải kê khai đầy đủ và nộp hồ sơ chứng minh.

3. Phí sang tên (đăng bộ) và phí thẩm định hồ sơ

Khi sang tên căn hộ thứ cấp, ngoài hai khoản trên còn phát sinh:

• Lệ phí trước bạ 0,5% (do bên nhận chuyển nhượng nộp — tức bên mua trong giao dịch thứ cấp).
• Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận: tính theo tỷ lệ nhỏ trên giá trị (thường khoảng 0,15% nhưng có mức trần theo từng địa phương).
• Lệ phí cấp/đổi Giấy chứng nhận: vài chục đến vài trăm nghìn đồng.
• Phí công chứng: như đã nêu ở Phần 1.

Tổng chi phí “ngoài giá” của một giao dịch chuyển nhượng thứ cấp thường rơi vào khoảng 2,6% – 3% giá trị căn hộ.

Phần 3 — Thuế khi CHO THUÊ căn hộ

Nếu bạn mua căn hộ để cho thuê, cần nắm quy định thuế cho thuê — vốn thay đổi đáng kể trong 2026.

Theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 05/3/2026), ngưỡng doanh thu chịu thuế đã tăng từ 200 triệu lên 500 triệu đồng/năm:

• Doanh thu cho thuê ≤ 500 triệu đồng/năm: không phải nộp thuế GTGT và TNCN (nhưng vẫn phải kê khai).
• Doanh thu > 500 triệu đồng/năm: nộp 5% thuế GTGT trên tổng doanh thu + 5% thuế TNCN (trên phần doanh thu vượt 500 triệu) — tổng tỷ lệ tham khảo khoảng 10%.

Ví dụ: cho thuê đạt doanh thu 900 triệu/năm → GTGT = 900 × 5% = 45 triệu; TNCN = (900 − 500) × 5% = 20 triệu. Lưu ý: nếu sở hữu nhiều bất động sản cho thuê, ngưỡng 500 triệu được áp dụng một lần/năm, không nhân theo từng hợp đồng.

Bảng tổng hợp tỷ lệ thuế, phí căn hộ 2026

Giai đoạn	Loại thuế / phí	Tỷ lệ tham khảo	Tính trên	Người nộp (mặc định)
MUA	Lệ phí trước bạ	0,5%	Giá trị căn hộ (≥ bảng giá NN)	Bên mua
MUA	Phí công chứng (thứ cấp)	~0,03–0,1% (có trần)	Giá trị hợp đồng	Theo thỏa thuận
MUA	Phí bảo trì (sơ cấp)	2%	Giá bán chưa VAT	Bên mua
MUA	VAT (sơ cấp)	10% (đã gồm trong giá)	Phần giá trị xây dựng	Đã tính trong giá CĐT
MUA	Phí thẩm định hồ sơ	~0,15% (có trần)	Giá trị căn hộ	Bên mua
BÁN	Thuế TNCN chuyển nhượng	2%	Giá chuyển nhượng	Bên bán
CHO THUÊ	Thuế GTGT	5%	Tổng doanh thu (nếu > 500tr/năm)	Bên cho thuê
CHO THUÊ	Thuế TNCN	5%	Doanh thu vượt 500tr/năm	Bên cho thuê

Tỷ lệ phí công chứng, thẩm định và lệ phí cấp sổ có thể khác nhau theo từng tỉnh/thành. Số liệu mang tính tham khảo.

Ba lưu ý thực tế giúp bạn không “vỡ kế hoạch”

1. Đừng ghi giá hợp đồng thấp hơn thực tế để né thuế. Cơ quan thuế đối chiếu bảng giá đất và dữ liệu giao dịch; khai thấp có thể bị truy thu, phạt, thậm chí xử lý hình sự. Đây là rủi ro pháp lý thật sự, không phải dọa suông.
2. Tính phí bảo trì 2% vào ngân sách ngay từ đầu với căn hộ sơ cấp — nhiều người mua lần đầu chỉ nhẩm giá + VAT mà quên khoản này, đến lúc bàn giao bị “hụt” vài chục triệu.
3. Thỏa thuận rõ ai nộp khoản nào trong hợp đồng đặt cọc. Tranh chấp “ai chịu thuế chuyển nhượng” là nguyên nhân khiến nhiều giao dịch đổ vỡ phút chót.

Trước khi xuống tiền, bạn nên rà soát toàn bộ pháp lý dự án để chắc chắn căn hộ đủ điều kiện sang tên và không vướng tranh chấp — tham khảo cẩm nang kiểm tra pháp lý dự án trước khi mua và thủ tục mua căn hộ chung cư.

Nếu cần vay vốn, hãy đọc thêm hướng dẫn vay ngân hàng mua nhà 2026 để tính tổng dòng tiền chính xác.

Kết luận

Tổng chi phí thuế, phí khi mua bán căn hộ năm 2026 thường nằm trong khoảng 2,6% – 3% giá trị giao dịch ở chiều chuyển nhượng, cộng thêm 2% phí bảo trì nếu mua sơ cấp.

Nắm rõ từng khoản — phí trước bạ, phí bảo trì, VAT, thuế TNCN 2% và thuế cho thuê — giúp bạn lập ngân sách đúng và tránh bất ngờ tài chính.

Quan trọng nhất: luật còn nhiều điểm thỏa thuận được giữa hai bên, nên hiểu rõ chính là lợi thế đàm phán.

Cần tư vấn cụ thể cho căn hộ bạn đang quan tâm, hoặc bảng tính chi tiết thuế phí theo từng dự án? Hãy liên hệ với Happy Land để được hỗ trợ minh bạch, hoặc xem danh sách dự án căn hộ đang phân phối cùng đội ngũ chuyên viên của chúng tôi.