The Rivus Elie Saab giá bao nhiêu? Đối chiếu các nguồn giá đang lan truyền

Nếu bạn gõ “The Rivus Elie Saab giá bao nhiêu” và nhận về hàng loạt con số khác nhau — 200 tỷ, 260 tỷ, 330 triệu/m², 500 – 700 tỷ — thì cảm giác bối rối là hoàn toàn hợp lý. Bài viết này không thêm một con số nữa vào đống đó. Việc chúng tôi làm là chỉ ra từng con số đến từ đâu, con số nào kiểm chứng được, và bạn cần hỏi gì để nhận về một mức giá thực sự dùng được.

The Rivus Elie Saab giá bao nhiêu? Câu trả lời ngắn gọn

Tính đến ngày 01/09/2026, câu trả lời trung thực gồm ba ý:

• Masterise Homes chưa công bố bảng giá chính thức. Trang dự án của chủ đầu tư không có một dòng nào về giá bán hay đơn giá m².
• Con số dễ kiểm chứng nhất hiện nay là giá chào trên thị trường chuyển nhượng. Dinh thự The Sava diện tích đất 560 m² đang được rao khoảng 150 – 190 tỷ đồng/căn (tham khảo), theo các tin đăng trong năm 2026.
• Các bảng “200 – 700 tỷ” lan truyền trên mạng là ước tính do bên bán tự tổng hợp, không phải bảng giá do chủ đầu tư phát hành.

Ý thứ nhất bạn có thể tự kiểm chứng trong khoảng 30 giây. Mở trang dự án trên website chính thức của Masterise Homes, kéo hết trang: bạn sẽ thấy nội dung thương hiệu, hình ảnh bộ sưu tập, và một nút duy nhất dẫn tới hành động — “Tư vấn riêng”. Không có mục “bảng giá”, không có “giá từ… tỷ”, không có đơn giá m². Chúng tôi đã đọc toàn bộ trang này và xác nhận điều đó. Cũng trên trang ấy, chủ đầu tư mô tả dự án là “một trong số 20 bộ sưu tập nghệ thuật hữu hạn Elie Saab toàn thế giới, và duy nhất tại Việt Nam” — một chi tiết đáng nhớ, vì lát nữa chúng ta sẽ thấy con số này bị các trang khác kể lại theo cách hoàn toàn khác.

Vì sao bài viết không chốt “một con số”? Vì với sản phẩm dinh thự thấp tầng gắn liền với đất, một khoảng giá rộng gần như vô nghĩa. Giá phụ thuộc vào mã căn cụ thể: diện tích đất chênh nhau hơn hai lần giữa các bộ sưu tập, vị trí lô gần cổng hay sâu trong khu, hướng nhìn ra sông hay ra bến du thuyền, và gói nội thất bàn giao đi kèm. Hai căn cùng mang tên The Sava vẫn có thể lệch nhau rất xa. Nói “The Rivus giá 300 tỷ” cũng giống như nói “một chiếc đồng hồ cơ giá 500 triệu” — đúng với vài mẫu, sai với phần lớn còn lại.

Nếu bạn cần một con số dùng được cho việc ra quyết định — tức báo giá gắn với mã căn và có ngày cập nhật — thì chỉ có thể lấy theo từng căn. Happy Land có thể kiểm tra giúp bạn tình trạng còn hàng và mức giá đang áp dụng: nhận bảng giá.

Vì sao giá The Rivus trên mạng chênh nhau tới nhiều lần?

Đây là bảng đối chiếu các mức giá đang xuất hiện trên kết quả tìm kiếm, kèm loại nguồn của từng con số. Chúng tôi không nêu tên trang cụ thể — điều quan trọng với bạn không phải là ai nói, mà là con số đó thuộc loại nguồn nào.

Nguồn	Mức giá được nêu	Loại nguồn	Ghi chú
Trang dự án của Masterise Homes	Không nêu giá	Chủ đầu tư	Chỉ có nút “Tư vấn riêng”
Sàn phân phối A	Sava 200 – 300 tỷ · Seine 300 – 500 tỷ · Danube 500 – 700 tỷ	Sàn tự tổng hợp	Trang tự ghi là “bảng giá dự kiến do sàn tổng hợp”
Trang tin tổng hợp	Sava 200 – 300 tỷ · Seine 300 – 500 tỷ	Trang tin	Trùng khít bảng của sàn A
Sàn phân phối B	Từ 260 tỷ/căn	Sàn phân phối	Không nêu bộ sưu tập, không nêu ngày cập nhật
Sàn phân phối C	300 – 700 tỷ/căn	Sàn phân phối	Không nêu nguồn
Sàn phân phối D	Từ 200 tỷ/căn · khoảng 330 triệu/m²	Sàn phân phối	Hai cách tính khác nhau trong cùng một trang
Sàn phân phối E	Khoảng 250 – 350 triệu/m²	Sàn phân phối	Có ghi rõ “chỉ mang tính chất tham khảo”
Bản tin báo chí tháng 3/2023	Khoảng 170 – 700 tỷ/căn	Báo chí	Đăng kèm thông tin xác nhận đủ điều kiện bán
Tin rao chuyển nhượng trên sàn rao vặt	150 · 160 · 170 · 190 tỷ cho căn 560 m²	Người bán thứ cấp	Có mã căn, diện tích và đơn giá m²

Khoảng cách giữa dòng đầu và dòng cuối bảng này lên tới nhiều lần. Có ba nguyên nhân:

Một, chủ đầu tư không công bố nên mỗi bên tự điền vào chỗ trống. Khi không có bảng giá gốc để trích dẫn, các trang buộc phải ước tính nếu muốn có nội dung trả lời câu hỏi “giá bao nhiêu”.

Hai, một bảng “dự kiến” được chép lại và dần biến thành sự thật. Bảng 200 – 300 / 300 – 500 / 500 – 700 tỷ xuất hiện gần như nguyên vẹn ở nhiều nơi, kể cả trên trang tin tổng hợp. Một con số được lặp lại mười lần không trở nên chính xác hơn — nó chỉ trở nên quen thuộc hơn.

Ba, ba loại giá bị trộn vào nhau: giá sơ cấp từ chủ đầu tư, giá chào chuyển nhượng của chủ nhà, và đơn giá quy đổi trên m² đất. Một trang nêu “từ 200 tỷ/căn” rồi ngay dưới ghi “khoảng 330 triệu/m²” — nhân với 560 m² sẽ ra hơn 180 tỷ, tức hai con số trong cùng một trang không khớp nhau.

Có vài dấu hiệu cho thấy thông tin đã cũ mà không được cập nhật: một trang để nguyên ô giá dạng “…triệu/m2” chưa điền số; một trang khác xếp dinh thự thấp tầng vào mục “khu căn hộ compound”; một trang nữa vẫn treo chương trình chiết khấu hết hạn từ năm 2022 như thể còn hiệu lực. Nội dung cũ vẫn có thể đứng hạng cao trên tìm kiếm, nên thứ hạng không phải là bằng chứng về độ chính xác.

Ba câu hỏi bạn nên đặt ra trước mọi bảng giá đọc được trên mạng:

1. Nguồn có phải trang của chủ đầu tư, hay là trang của bên bán?
2. Con số có kèm ngày cập nhật không?
3. Con số có gắn với mã căn và diện tích cụ thể không?

Nếu cả ba câu đều “không”, thì đó là ước tính, không phải giá.

Con số đáng tin nhất hiện nay: giá chào trên thị trường chuyển nhượng

Dự án đã mở bán từ vài năm trước và trên các sàn rao vặt đã xuất hiện tin sang nhượng, trong đó có tin ghi “đã nhận bàn giao”. Nghĩa là nguồn hàng mà người mua có thể tiếp cận hôm nay không chỉ nằm ở phía chủ đầu tư.

Các mức giá chào ghi nhận được trong năm 2026 (tất cả đều là tham khảo, theo nội dung tin đăng):

• The Sava, đất 560 m²: 150 tỷ
• The Sava, đất 560 m²: 160 tỷ
• The Sava, đất 560 m²: 170 tỷ
• The Sava, đất 560 m², có nêu mã căn: 190 tỷ, tương đương khoảng 339 triệu đồng/m² đất

Một lưu ý bắt buộc phải đọc kỹ: đây là giá chào, không phải giá giao dịch. Ở phân khúc trăm tỷ, biên độ thương lượng thường rộng và mức chốt thực tế hầu như luôn thấp hơn mức rao. Con số 150 – 190 tỷ nên được hiểu là “vùng người bán đang kỳ vọng”, chứ không phải “giá thị trường”.

Từ đây có một suy luận đáng chú ý: mức chào chuyển nhượng thấp nhất đang thấp hơn cận dưới của bảng “sơ cấp 200 – 300 tỷ” mà nhiều trang đưa ra. Điều này chưa đủ để kết luận bảng kia sai hoàn toàn, nhưng là một dấu hiệu rõ ràng cho thấy nó không phải bảng giá do chủ đầu tư phát hành — vì rất hiếm khi hàng thứ cấp đã bàn giao lại rẻ hơn hàng sơ cấp cùng loại tới mức đó.

Đừng vội kết luận “mua lại rẻ hơn”. Giá chào chuyển nhượng chưa gồm các khoản phát sinh khi sang tên, và điều đầu tiên phải làm rõ là ai chịu khoản nào. Theo quy định hiện hành, thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng là nghĩa vụ của bên bán, còn lệ phí trước bạ 0,5% là của bên mua; hai bên vẫn được thỏa thuận lại trong hợp đồng và trên thực tế không ít giao dịch bên mua gánh cả hai (kiểu “giá net cho người bán”). Một chi tiết ít người để ý: lệ phí trước bạ có mức trần 500 triệu đồng cho một tài sản trong một lần trước bạ, nên với căn 160 tỷ khoản này không phải 800 triệu mà dừng ở 500 triệu. Nếu bên mua ôm cả hai khoản, tổng vào khoảng 3,7 tỷ đồng, chưa kể phí công chứng và chi phí hồ sơ. Cách tính chi tiết từng khoản và bảng “ai trả khoản nào” có trong bài thuế phí khi mua bán nhà đất 2026.

The Sava, The Seine, The Danube khác nhau thế nào và ảnh hưởng ra sao đến giá?

Đây là phần duy nhất trong bài có những con số chắc chắn, vì chúng lấy trực tiếp từ hồ sơ dự án do chủ đầu tư phát hành.

Bộ sưu tập	Phòng ngủ	Diện tích đất	Tổng diện tích sàn xây dựng	Điểm nhấn theo hồ sơ	Giá
The Sava	4 PN	560,0 – 851,8 m²	1.039,3 – 1.187,8 m²	Tầm nhìn sông, 2 phòng khách	Chưa công bố — cần báo giá theo mã căn
The Seine	5 PN	745,0 – 1.160,9 m²	1.292,2 – 1.417,0 m²	Sân vườn sau dinh thự, tầm nhìn trực diện bến du thuyền	Chưa công bố — cần báo giá theo mã căn
The Danube	6 PN	1.010 – 1.287,6 m²	1.650,8 – 1.782,8 m²	Cầu thang xoắn ốc 3 tầng, tầm nhìn hướng sông	Chưa công bố — cần báo giá theo mã căn

Tổng thể dự án: 26,73 ha, 121 dinh thự, mật độ xây dựng khoảng 40% trong khu dinh thự và khoảng 15% trên toàn khuôn viên gồm cả công viên công cộng, nằm ven sông Đồng Nai thuộc TP. Thủ Đức (Quận 9 cũ).

Bảng trên giải thích vì sao một khoảng giá chung không nói lên điều gì. Diện tích đất chênh nhau hơn hai lần giữa căn nhỏ nhất của The Sava và căn lớn nhất của The Danube. Cộng thêm bốn yếu tố nữa: vị trí lô trong khu, hướng nhìn ra sông hay ra bến du thuyền, tầng lớp hoàn thiện, và gói nội thất bàn giao. Cùng mang tên The Sava, hai mã căn vẫn có thể lệch nhau rất nhiều.

Một điểm cần thận trọng: số căn của từng bộ sưu tập (thường được nêu là 65 – 30 – 23 hoặc 68 – 30 – 23 tùy trang) không nằm trong bảng thông tin tổng quan của chủ đầu tư — bảng đó chỉ khẳng định tổng số 121 dinh thự. Con số của từng phân khu chỉ có thể suy ra từ danh sách số lô in trong các mini brochure, mà danh sách này còn để trống một vài lô không gán cho bộ sưu tập nào. Vì vậy không nên lấy “phân khu này chỉ có 23 căn” làm lập luận về độ khan hiếm rồi suy ra giá.

Nếu bạn đã khoanh vùng được bộ sưu tập phù hợp và muốn xem thông tin quy hoạch, tiện ích cùng tình trạng giỏ hàng theo mã căn, trang dự án tổng hợp đầy đủ hơn: The Rivus Elie Saab.

Chính sách thanh toán và chiết khấu: khung nào còn, mốc nào đã qua

Tài liệu chính sách bán hàng của dự án nêu bốn phương án: thanh toán sớm, thanh toán chuẩn, vay ngân hàng 70% và vay ngân hàng 100%. Kèm theo là đặt cọc và ký xác nhận đăng ký, hỗ trợ phí quản lý 24 tháng, và chiết khấu thanh toán ở ba mức 10% – 4% – 2% tùy phương án.

Đây là chi tiết mà hầu hết các trang giá đều bỏ qua: phần lớn ưu đãi có gắn ngày trong tài liệu đó đã qua hạn. Hỗ trợ lãi suất cho phần 30% có mốc 30/09/2025; hỗ trợ lãi suất của các phương án vay có mốc 31/03/2026; ân hạn nợ gốc có mốc 31/12/2026. Tính đến 01/09/2026, hai mốc hỗ trợ lãi suất đều đã hết hạn; chỉ còn mốc ân hạn nợ gốc là chưa tới hạn, và mốc này chỉ có ý nghĩa với khoản vay đã giải ngân từ trước. Do đó, bất kỳ trang nào đang trình bày các gói hỗ trợ lãi suất này như “đang áp dụng” đều là thông tin cũ. Chính sách bán hàng thay đổi theo từng thời điểm và bạn cần xác nhận bản mới nhất trực tiếp với chủ đầu tư.

Vì sao chiết khấu lại liên quan trực tiếp đến câu hỏi giá? Vì cùng một căn, “giá trước chiết khấu” và “giá sau chiết khấu 10%” chênh nhau hàng chục tỷ đồng. Nếu bạn đang so sánh hai báo giá từ hai bên khác nhau mà không biết con số nào đã trừ chiết khấu, phép so sánh đó không có giá trị.

Khi nhận được một báo giá, hãy hỏi lại đúng năm câu:

1. Giá này tính cho mã căn nào, diện tích đất bao nhiêu?
2. Đã gồm VAT và kinh phí bảo trì chưa?
3. Chiết khấu hiện hành là bao nhiêu, áp dụng đến ngày nào?
4. Gói nội thất bàn giao theo danh mục nào?
5. Báo giá này cập nhật ngày nào?

Riêng với các gói hỗ trợ lãi suất, hãy đọc kỹ phần sau thời gian ưu đãi — cách bóc tách nằm trong bài ưu đãi lãi suất chủ đầu tư có nên tin.

Mua sơ cấp hay mua lại: đường nào rẻ hơn sau khi cộng đủ chi phí?

	Mua từ chủ đầu tư (sơ cấp)	Mua chuyển nhượng (thứ cấp)
Nguồn hàng	Chỉ chủ đầu tư biết còn mã căn nào	Thấy được trên tin đăng, nhưng nguồn phân tán
Khả năng thương lượng	Theo chính sách chung, ít co giãn	Rộng, phụ thuộc nhu cầu người bán
Tiến độ thanh toán	Chia theo đợt, có phương án vay	Thường phải thu xếp trong thời gian ngắn
Chiết khấu	Có, theo phương án thanh toán	Không có; thay bằng thương lượng giá
Thuế phí phát sinh	Theo hợp đồng mua bán	Trước bạ 0,5% (trần 500 triệu) thuộc bên mua; TNCN 2% theo luật thuộc bên bán nhưng thường được đưa vào thương lượng; thêm phí công chứng
Tình trạng pháp lý	Theo hồ sơ chủ đầu tư	Khác nhau hoàn toàn giữa “đã có sổ hồng” và “mới có HĐMB”
Thời điểm nhận nhà	Theo tiến độ chủ đầu tư	Có thể nhận ngay nếu căn đã bàn giao

Về pháp lý, có một mốc kiểm chứng được: tháng 3/2023, Sở Xây dựng TP.HCM xác nhận 82 căn của dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đáng chú ý, văn bản này ghi tổng số là 120 căn trong khi hồ sơ chủ đầu tư ghi 121 — thêm một minh chứng nhỏ cho việc mọi con số đều nên được truy nguồn thay vì mặc định đúng. Cùng bản tin đó cũng ghi nhận mốc tháng 3/2023 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) cho 82 căn. Đây là thông tin báo chí ở cấp dự án, không phải công bố theo từng mã căn, nên vẫn phải kiểm tra sổ hồng của đúng căn bạn định mua.

Trước khi đặt cọc một căn chuyển nhượng, cần làm rõ ba điểm: sổ hồng đã được cấp cho căn đó chưa; nếu chưa thì chuyển nhượng bằng hình thức nào và chủ đầu tư có xác nhận không; và bên bán có phải chính chủ hay không. Rủi ro của trường hợp chưa có sổ được phân tích trong bài mua nhà chưa có sổ hồng có nên không.

Kết luận thực tế: câu hỏi “bên nào rẻ hơn” không quyết định bằng chênh lệch giá chào. Với sản phẩm trăm tỷ, khác biệt về thuế phí và về tình trạng pháp lý có thể lớn hơn nhiều so với vài tỷ chênh lệch trên bảng giá.

Những thông tin về The Rivus mà hồ sơ dự án không nói

Phần này liệt kê những gì tài liệu chính thức không đề cập. Với mỗi mục, cách xử lý an toàn là xác nhận trực tiếp với chủ đầu tư.

Bảng giá và đơn giá m². Bộ hồ sơ dự án không có dòng giá nào. Bảng thông tin tổng quan gồm diện tích đất, số căn, mật độ xây dựng, hình thức sở hữu, thời điểm bàn giao và diện tích theo từng bộ sưu tập — không có mục giá.

Người nước ngoài. Hình thức sở hữu duy nhất được ghi là “sở hữu lâu dài đối với người Việt Nam”. Tài liệu không đề cập việc người nước ngoài có mua được hay không, thời hạn sở hữu bao lâu, hạn mức thế nào. Đây là sản phẩm thấp tầng gắn liền với đất nên điều kiện khác căn hộ chung cư — tham khảo khung pháp lý chung tại bài người nước ngoài mua nhà Việt Nam, nhưng với dự án này thì bắt buộc phải có xác nhận riêng bằng văn bản.

Thời điểm bàn giao thực tế. Hồ sơ tháng 2/2022 ghi quý 1/2024; chính sách bán hàng bản cập nhật ghi dự kiến tháng 3/2025. Cả hai mốc đều đã qua, và tài liệu không nêu tiến độ thi công hay tỷ lệ hoàn thành. Một số tin chuyển nhượng ghi “đã nhận bàn giao” — đó là mô tả của người đăng tin, không phải công bố chính thức.

Danh mục nội thất bàn giao. Hồ sơ chỉ ghi “chi tiết theo danh sách hoàn thiện tiêu chuẩn”, không nêu thương hiệu hay model thiết bị. Những danh sách thương hiệu xa xỉ được liệt kê trên các trang rao bán cần được kiểm chứng bằng văn bản. Đây không phải chi tiết nhỏ: gói bàn giao chính là tiền đề của mọi phép so sánh giá.

Con số “chỉ 500 căn Elie Saab trên toàn thế giới”. Khẳng định này lan truyền rộng nhưng không tìm thấy trong hồ sơ dự án. Trong khi đó, trang chính thức của chủ đầu tư viết dự án là “một trong số 20 bộ sưu tập nghệ thuật hữu hạn Elie Saab toàn thế giới, và duy nhất tại Việt Nam”. Hai con số này không cùng một hệ quy chiếu, và chỉ một trong hai có nguồn xác định được.

Cách gọi “đầu tiên tại châu Á”. Bản tiếng Anh và bản tiếng Việt của cùng bộ hồ sơ không thống nhất ở điểm này, thậm chí trong bản tiếng Việt thì tiêu đề và phần nội dung cũng nói khác nhau. Cách diễn đạt an toàn là: dự án Elie Saab đầu tiên tại Việt Nam.

Mô tả vị trí. Tài liệu dùng cả hình ảnh “dinh thự nổi” lẫn “ven sông”. “Nổi trên mặt nước” là ngôn ngữ thương hiệu, không phải mô tả kỹ thuật. Cách nói chính xác là dinh thự ven sông Đồng Nai.

Đặt giá The Rivus cạnh các dự án hàng hiệu khác tại TP.HCM

Trước khi so sánh, cần thống nhất một điều: The Rivus là dinh thự thấp tầng gắn liền với đất, diện tích đất 560 – 1.287 m², hình thức sở hữu ghi trong hồ sơ là sở hữu lâu dài đối với người Việt Nam. Nó không thể so trực tiếp theo đơn giá triệu/m² với căn hộ hàng hiệu, vì đơn giá của một sản phẩm gắn liền với đất bao gồm cả giá trị đất, còn đơn giá căn hộ thì không.

Dự án	Loại sản phẩm	Hình thức sở hữu	Thông tin giá công khai
The Rivus Elie Saab	Dinh thự thấp tầng gắn liền với đất	Sở hữu lâu dài (theo hồ sơ: đối với người Việt Nam)	Chủ đầu tư chưa công bố
Grand Marina Saigon	Căn hộ hàng hiệu	Theo quy định về căn hộ	Có công bố qua kênh phân phối
One Central Saigon	Căn hộ hàng hiệu	Theo quy định về căn hộ	Có công bố qua kênh phân phối
The Metropole Thủ Thiêm	Căn hộ cao cấp	Theo quy định về căn hộ	Có công bố qua kênh phân phối

Điểm khác biệt lớn nhất nằm ở cột cuối: phần lớn dự án hàng hiệu tại TP.HCM đều có mức giá lưu hành qua kênh phân phối, riêng The Rivus thì không. Khái niệm bất động sản hàng hiệu và mức chênh giá thương hiệu được giải thích riêng trong bài bất động sản hàng hiệu là gì; còn năng lực và danh mục của bên phát triển thì xem tại đánh giá chủ đầu tư Masterise Homes.

Về vị trí, dự án nằm ven sông Đồng Nai thuộc TP. Thủ Đức, liền kề đại đô thị Vinhomes Grand Park, kết nối với cao tốc Long Thành – Dầu Giây, đường Vành đai 3 và trong tương lai là sân bay Long Thành. Đây là các yếu tố ảnh hưởng đến giá dài hạn, nhưng chúng không thay thế được một báo giá theo mã căn.

Cuối cùng, ba câu hỏi ở đầu bài — nguồn là ai, có ngày cập nhật không, có gắn mã căn không — không chỉ dùng cho The Rivus. Áp dụng chúng cho bất kỳ dự án nào bạn đang xem, kết quả sẽ khác đi đáng kể.

Kết luận: cách hỏi giá The Rivus để nhận được con số dùng được

Tóm lại ba ý:

1. Chủ đầu tư chưa công bố bảng giá. Mọi bảng “dự kiến” đang lưu hành đều là ước tính của bên bán.
2. Con số kiểm chứng được hôm nay là giá chào chuyển nhượng — The Sava 560 m² khoảng 150 – 190 tỷ đồng (tham khảo), và đó là giá chào chứ không phải giá chốt.
3. Con số dùng được chỉ xuất hiện khi báo giá gắn với một mã căn cụ thể và có ngày cập nhật.

Ba bước nên làm theo thứ tự: (1) bỏ qua mọi bảng giá không nêu nguồn và không có ngày; (2) yêu cầu báo giá theo mã căn, kèm năm câu hỏi ở phần chính sách thanh toán; (3) đối chiếu với tin chuyển nhượng cùng bộ sưu tập, cùng diện tích, rồi cộng thêm thuế phí sang tên trước khi kết luận bên nào rẻ hơn.

Các mức giá trong bài chỉ mang tính tham khảo tại thời điểm viết, không phải bảng giá chính thức và không phải lời khuyên đầu tư.

Nếu bạn cho biết bộ sưu tập quan tâm và ngân sách dự kiến, đội ngũ Happy Land sẽ kiểm tra các mã căn còn hàng, mức giá đang áp dụng và tình trạng pháp lý của từng căn rồi phản hồi lại bằng con số cụ thể: Liên hệ Happy Land.