Thuế, phí khi mua bán nhà đất & căn hộ 2026: ai trả, bao nhiêu?

Happy Land · Cập nhật 28/06/2026 · 10 phút đọc

Khi mua hay bán một căn hộ, nền nhà hay lô đất tại Việt Nam, giá ghi trên hợp đồng chưa phải là số tiền cuối cùng bạn bỏ ra hoặc nhận về. Phía sau đó là một loạt khoản thuế và phí — VAT, phí bảo trì, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, công chứng, sang tên — mà nếu không bóc tách trước, bạn rất dễ bị động về dòng tiền hoặc bị thu thừa hàng chục triệu đồng. Bài viết này liệt kê đầy đủ từng khoản theo quy định 2026, chỉ rõ ai chịu khoản nào, cách tính, kèm ví dụ số tiền cụ thể — đồng thời trung thực rằng đây là con số tham khảo và quy định có thể thay đổi.

Hai bức tranh khác nhau: mua sơ cấp và mua thứ cấp

Điều đầu tiên cần hiểu: thuế phí khi mua nhà mới từ chủ đầu tư (sơ cấp) và khi mua lại từ người khác (thứ cấp) là hai bộ khoản hoàn toàn khác nhau.

Mua sơ cấp (trực tiếp từ chủ đầu tư dự án): bạn chịu thuế VAT 10% (thường đã nằm trong giá niêm yết) và phí bảo trì 2%. Bạn KHÔNG đóng thuế thu nhập cá nhân 2%, vì khoản đó chỉ phát sinh khi có người bán có lãi — mà ở giao dịch sơ cấp, “người bán” là doanh nghiệp chủ đầu tư đã nộp thuế doanh nghiệp riêng.
Mua thứ cấp (mua lại căn hộ/nhà đất đã có sổ): xuất hiện thuế thu nhập cá nhân (TNCN) 2% của bên bán, phí công chứng hợp đồng, và không có VAT cũng như phí bảo trì (vì phí bảo trì người mua đầu tiên đã đóng).

Cả hai trường hợp đều có điểm chung là lệ phí trước bạ 0,5%, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy chứng nhận (sổ hồng/sổ đỏ) khi đăng ký sang tên.

Bảng so sánh các khoản thuế & phí theo từng tình huống

Khoản	Mua sơ cấp (từ chủ đầu tư)	Mua/bán thứ cấp (mua lại)	Mức / cách tính	Người chịu theo luật
Thuế VAT	Có, 10%	Không	10% trên giá trị xây dựng (không gồm giá đất); thường đã gộp trong giá bán	Bên mua (qua giá)
Phí bảo trì căn hộ	Có, 2%	Không	2% × giá bán căn hộ trước VAT	Bên mua
Lệ phí trước bạ	Có, 0,5%	Có, 0,5%	0,5% × giá tính trước bạ (theo hợp đồng hoặc bảng giá Nhà nước, lấy số cao hơn)	Bên mua
Thuế TNCN chuyển nhượng	Không	Có, 2%	2% × giá chuyển nhượng	Bên bán
Phí công chứng	Tùy hợp đồng	Có	Theo bậc giá trị, tối đa 70 triệu	Bên yêu cầu (thường thỏa thuận)
Phí thẩm định hồ sơ	Có	Có	Tùy tỉnh, thường vài trăm nghìn đến vài triệu	Bên mua
Lệ phí cấp sổ	Có	Có	Theo quy định từng tỉnh, thường vài trăm nghìn	Bên mua

Lưu ý quan trọng: cột “người chịu theo luật” là quy định mặc định, nhưng hai bên được phép thỏa thuận lại ai trả khoản nào và ghi vào hợp đồng. Thực tế thị trường, không ít giao dịch bên mua gánh cả thuế TNCN của bên bán (gọi là “giá net cho người bán”). Hãy đọc kỹ phần này trong những lưu ý hợp đồng mua bán căn hộ.

Khi MUA: bóc tách từng khoản

1. Thuế VAT 10% (chỉ áp dụng mua sơ cấp)

Khi mua căn hộ mới từ chủ đầu tư, giá bán đã bao gồm VAT 10%. Điểm nhiều người chưa biết: VAT chỉ tính trên phần giá trị xây dựng, KHÔNG tính trên giá trị quyền sử dụng đất. Nghĩa là giá bán = (giá trị xây dựng × 1,1) + giá trị đất phân bổ. Vì vậy hãy yêu cầu chủ đầu tư tách rõ trong hợp đồng và phụ lục ba con số: giá đất phân bổ, giá xây dựng, và phần VAT. Đây cũng là cơ sở để tính đúng phí bảo trì ở bước sau.

2. Phí bảo trì 2% (chỉ áp dụng căn hộ chung cư, mua sơ cấp)

Phí bảo trì là khoản đóng một lần, bằng 2% giá bán căn hộ trước thuế VAT, nộp vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà (thang máy, mái, hệ thống PCCC, sảnh…). Cảnh báo phổ biến: nếu chủ đầu tư tính 2% trên giá đã gồm VAT, bạn bị thu thừa. Khoản này hoàn toàn khác với phí quản lý vận hành đóng hàng tháng — chi tiết tại bài phí bảo trì & phí quản lý căn hộ.

3. Lệ phí trước bạ 0,5% (mọi trường hợp khi làm sổ)

Lệ phí trước bạ = 0,5% × giá tính trước bạ. Giá tính là số lớn hơn giữa giá ghi trên hợp đồng và bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành. Đây là điểm cần đặc biệt chú ý năm 2026: theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất nhiều địa phương đã được điều chỉnh sát giá thị trường, tăng mạnh ở nhiều khu vực. Khi giá Nhà nước tăng, lệ phí trước bạ tăng theo dù giá mua không đổi.

4. Phí công chứng, thẩm định, cấp sổ

Phí công chứng hợp đồng tính theo bậc giá trị tài sản (Thông tư 257/2016/TT-BTC), có trần. Bảng bậc tham khảo:

Giá trị hợp đồng	Mức phí công chứng
Dưới 50 triệu	50.000 đ
50 – 100 triệu	100.000 đ
Trên 100 triệu – 1 tỷ	0,1% giá trị
Trên 1 – 3 tỷ	1 triệu + 0,06% phần vượt 1 tỷ
Trên 3 – 5 tỷ	2,2 triệu + 0,05% phần vượt 3 tỷ
Trên 5 – 10 tỷ	3,2 triệu + 0,04% phần vượt 5 tỷ
Trên 10 – 100 tỷ	5,2 triệu + 0,03% phần vượt 10 tỷ
Trên 100 tỷ	32,2 triệu + 0,02% phần vượt 100 tỷ (tối đa 70 triệu)

Ngoài ra còn phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy chứng nhận, do HĐND từng tỉnh quy định, thường vài trăm nghìn đến vài triệu đồng. Toàn bộ trình tự nộp hồ sơ xem tại thủ tục sang tên sổ hồng căn hộ.

Khi BÁN: khoản lớn nhất là thuế TNCN 2%

Cách tính hiện hành (2026)

Khi bán nhà đất/căn hộ, bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân = 2% × giá chuyển nhượng. Công thức rất đơn giản, tính trên giá bán chứ không phải trên phần lãi. Ví dụ bán căn hộ 3 tỷ → thuế TNCN = 60 triệu đồng.

Các trường hợp được MIỄN thuế TNCN

Bên bán chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở/đất ở tại Việt Nam, và đã sở hữu tối thiểu 183 ngày đến thời điểm chuyển nhượng.
Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế giữa: vợ – chồng; cha mẹ – con; ông bà – cháu; anh chị em ruột → miễn cả thuế TNCN và lệ phí trước bạ.

Muốn được miễn, bạn phải khai đúng và xuất trình giấy tờ chứng minh (giấy tờ sở hữu duy nhất, giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân) cho cơ quan thuế.

Cập nhật cực kỳ quan trọng cho 2026: dự thảo đang được bàn

Tính đến giữa năm 2026, mức 2% trên giá chuyển nhượng vẫn là quy định đang áp dụng. Tuy nhiên Bộ Tài chính đã công bố dự thảo sửa Luật Thuế TNCN với hai phương án cho chuyển nhượng bất động sản:

Phương án 1: đánh 20% trên phần lãi (giá bán − giá mua − chi phí hợp lý).
Phương án 2: nếu không xác định được giá mua/chi phí, đánh 2% – 10% theo thời gian nắm giữ — giữ dưới 2 năm chịu mức cao nhất 10%, giữ từ 10 năm trở lên chịu mức thấp nhất 2%.

Đây mới là dự thảo, CHƯA có hiệu lực, và Bộ Tài chính nói cần lộ trình phù hợp cùng việc hoàn thiện dữ liệu đất đai. Nếu bạn đang tính lướt sóng ngắn hạn, hãy theo dõi sát và kiểm tra lại với cơ quan thuế tại đúng thời điểm giao dịch, vì chính sách có thể thay đổi đáng kể.

Hai ví dụ số tiền cụ thể (tham khảo)

Ví dụ A — Mua sơ cấp căn hộ 3 tỷ từ chủ đầu tư (giả sử giá đã gồm VAT, giá trị xây dựng trước thuế ~2,5 tỷ):

Giá thanh toán cho chủ đầu tư: 3.000.000.000 đ (đã gồm VAT 10%)
Phí bảo trì 2% (trên ~2,5 tỷ trước VAT): ~50.000.000 đ
Lệ phí trước bạ 0,5% khi làm sổ: ~15.000.000 đ
Phí thẩm định + cấp sổ: ~vài triệu
Khoản phải chi thêm ngoài giá bán ≈ 65 – 70 triệu đồng

Ví dụ B — Mua thứ cấp căn hộ 3 tỷ (mua lại), hai bên thỏa thuận bên mua chịu trước bạ + công chứng, bên bán chịu thuế TNCN:

Bên BÁN: thuế TNCN 2% = 60.000.000 đ
Bên MUA: trước bạ 0,5% = 15.000.000 đ; công chứng (bậc 1–3 tỷ) = 1 triệu + 0,06% × 2 tỷ = 2.200.000 đ; thẩm định + cấp sổ ~vài triệu
Tổng chi phía mua ≈ 19 – 20 triệu; phía bán 60 triệu

Nếu bên mua “ôm” cả thuế TNCN (giá net cho bên bán), tổng chi phía mua sẽ vọt lên ~80 triệu. Đây chính là lý do điều khoản “ai chịu thuế phí” phải được chốt rõ trước khi đặt cọc — xem thêm thủ tục mua căn hộ chung cư.

Những lưu ý trung thực bạn cần nhớ

Tất cả con số trong bài là tham khảo. Lệ phí trước bạ phụ thuộc bảng giá đất từng tỉnh (đang tăng theo Luật Đất đai 2024); phí thẩm định và cấp sổ do từng HĐND tỉnh quy định khác nhau.
Quy định có thể thay đổi. Dự thảo thuế chuyển nhượng 20%/2-10% nếu được thông qua sẽ làm thay đổi căn bản chi phí khi bán — đặc biệt với người nắm giữ ngắn hạn.
Đừng khai giá thấp hơn thực tế để né thuế. Cơ quan thuế đối chiếu với bảng giá Nhà nước và có quyền ấn định; rủi ro bị truy thu, phạt là có thật.
Với dự án sắp mở bán, ngoài thuế phí còn có rủi ro tiến độ và pháp lý (chậm bàn giao, chậm ra sổ). Hãy kiểm tra tính pháp lý dự án trước khi xuống tiền.

Happy Land hỗ trợ bạn tính đúng từ đầu

Là đơn vị phân phối sơ cấp, Happy Land cung cấp bảng giá gốc từ chủ đầu tư và giỏ hàng (căn còn trống) cập nhật theo thời gian thực, kèm bảng tách bạch giá đất – giá xây dựng – VAT – phí bảo trì để bạn biết chính xác từng khoản phải chi, không bị thu thừa. Bạn có thể xem và sắp xếp danh sách dự án theo mức giá để ước lượng tổng chi phí phù hợp ngân sách.

Cần một bảng tính thuế phí chi tiết cho đúng căn hộ/dự án bạn quan tâm? Nhắn Zalo cho đội ngũ Happy Land, chúng tôi gửi bảng bóc tách từng khoản và giỏ hàng mới nhất — nhẹ nhàng, không spam.

Câu hỏi thường gặp

Mua căn hộ mới từ chủ đầu tư phải đóng những khoản gì?

Khi mua sơ cấp (trực tiếp từ chủ đầu tư), bạn thường trả: thuế VAT 10% trên phần giá trị xây dựng (đã gộp trong giá bán niêm yết), phí bảo trì 2% trên giá trước thuế VAT, và lệ phí trước bạ 0,5% khi làm sổ hồng. Bạn KHÔNG phải đóng thuế TNCN 2% vì khoản đó là của bên bán ở thị trường thứ cấp. Hãy yêu cầu chủ đầu tư tách rõ trong hợp đồng giá đất, giá xây dựng, VAT và phí bảo trì để biết chính xác từng khoản.

Ai trả thuế TNCN 2% và ai trả lệ phí trước bạ khi mua bán nhà thứ cấp?

Theo luật, thuế thu nhập cá nhân 2% là nghĩa vụ của bên BÁN (người có thu nhập từ chuyển nhượng), còn lệ phí trước bạ 0,5% là của bên MUA (người đăng ký quyền sở hữu). Tuy nhiên hai bên được thỏa thuận lại trong hợp đồng ai chịu khoản nào; thực tế nhiều giao dịch bên mua gánh cả hai. Hãy ghi rõ điều khoản chịu thuế phí trong hợp đồng đặt cọc và hợp đồng công chứng để tránh tranh chấp.

Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà?

Được miễn thuế TNCN 2% nếu bên bán chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở/đất ở tại Việt Nam và đã sở hữu tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng. Ngoài ra, chuyển nhượng/tặng cho giữa vợ-chồng, cha mẹ-con, ông bà-cháu, anh chị em ruột được miễn cả thuế TNCN lẫn lệ phí trước bạ. Bạn cần khai đúng và nộp giấy tờ chứng minh quan hệ hoặc tình trạng sở hữu cho cơ quan thuế.

Phí bảo trì 2% tính trên giá nào, đã gồm VAT chưa?

Phí bảo trì căn hộ là 2% tính trên giá bán căn hộ TRƯỚC thuế VAT, không tính trên tổng giá hợp đồng đã gồm VAT. Nếu chủ đầu tư tính 2% trên giá đã gồm VAT thì bạn bị thu thừa. Đây là khoản đóng một lần, nộp vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà do Ban quản trị quản lý, khác hoàn toàn với phí quản lý vận hành đóng hàng tháng.

Năm 2026 có thay đổi cách tính thuế khi bán bất động sản không?

Tính đến giữa năm 2026, mức thuế TNCN đang áp dụng vẫn là 2% trên giá chuyển nhượng. Bộ Tài chính đã đưa ra dự thảo đề xuất đánh 20% trên phần lãi (giá bán trừ giá mua và chi phí), hoặc 2-10% theo thời gian nắm giữ (giữ dưới 2 năm thuế cao nhất, từ 10 năm trở lên thuế thấp nhất). Đây mới là dự thảo, chưa có hiệu lực; bạn nên theo dõi và kiểm tra lại với cơ quan thuế tại thời điểm giao dịch.

Tổng thuế phí khi mua một căn hộ thường chiếm bao nhiêu phần trăm?

Với mua thứ cấp (mua lại), tổng các khoản người mua chịu (trước bạ 0,5% + công chứng + thẩm định + cấp sổ) thường khoảng 0,7-1% giá trị; nếu mua gánh thêm thuế TNCN 2% của bên bán thì lên khoảng 2,6-3%. Với mua sơ cấp, VAT 10% thường đã nằm trong giá niêm yết, cộng phí bảo trì 2% và trước bạ 0,5%. Con số chỉ mang tính tham khảo và thay đổi theo địa phương, giá trị hợp đồng.